Файл: Оценка стоимости права собственности на обыкновенные акции, представленные в виде бездокументарных именных ценных бумаг в количестве 750 штук ОАО «Росэксперт.pdf
Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 395
Скачиваний: 3
СОДЕРЖАНИЕ
1. Перечень общих сведений об оценочной деятельности
3. Правовое регулирование рынка ценных бумаг
5. Описание эмитента оцениваемого пакета акций ОАО: «Росэксерт»
7. Оценка стоимости права собственности 100% пакета акций ОАО «Росэксперт»
7.1 Оценка стоимости права собственности затратным подходом
7.2 Оценка стоимости права собственности доходным подходом
Таблица №5
|
№ п/п |
Инвентарный номер |
Наименование |
Стоимость нового оборудования, руб. |
Накопленный износ, % |
Рыночная стоимость, руб. |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
4 |
6 |
Монитор |
14097,41 |
65% |
4 934,09 |
|
5 |
33 |
Ноутбук |
50935,96 |
15% |
43 295,56 |
|
6 |
32 |
ПК CLR |
34863,31 |
35% |
22 661,15 |
|
7 |
9 |
Сигнализация |
7928,13 |
50% |
3 964,07 |
|
8 |
29 |
Система видеонаблюдение |
53036,23 |
58% |
22 275,22 |
|
9 |
31 |
Система видео-слежения |
18691,41 |
54% |
8 598,05 |
|
10 |
10 |
Системный блок |
115099,90 |
75% |
28 774,98 |
|
11 |
26 |
Туалетная кабина |
25726,05 |
40% |
15 435,63 |
|
12 |
Сооружения |
||||
|
13 |
2 |
Асфальтовое покрытие |
6914449,50 |
59% |
2 834 924,29 |
|
14 |
30 |
Шлагбаум, стрела 4,25 м. |
75431,06 |
50% |
37 715,53 |
|
15 |
Итого: |
3 059 808,1 |
Приложение №2
Таблица № 1 Диспетчерская, г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.42/9 стр.2
|
Адрес (идентификация объекта) |
||
|
Страна |
Россия |
|
|
Город |
Москва |
|
|
Административный округ |
Центральный Административный округ |
|
|
Транспортная магистраль |
улица Сергея Макеева |
|
|
Номер дома |
42/9 |
|
|
Номер корпуса (строение) |
2 |
|
|
Характеристика местоположения |
||
|
Ближайшая станция метро |
Улица 1905 года |
|
|
Расстояние от ближайшей станции метро |
15 м.п. |
|
|
Запыленность и загазованность воздуха |
В пределах нормы |
|
|
Уровень шума |
Средний |
|
|
Растительность в окрестностях |
редкая |
|
|
Характеристика земельного участка |
||
|
Территориально - экономическая зона |
9-я |
|
|
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м. |
41,8 |
|
|
Ограждение территории |
Есть |
|
|
Освещение территории |
Есть |
|
|
Охрана территории |
Есть |
|
|
Сервитуты |
Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом |
|
|
Общая характеристика здания |
||
|
Функциональное назначение здания |
Нежилое административное здание |
|
|
Группа капитальности здания |
II |
|
|
Общая площадь здания, кв. м |
72,7 |
|
|
Строительный объем, куб. м* |
280 |
|
|
Год постройки |
не указан |
|
|
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции) |
Нет данных |
|
|
Конструктивные характеристики здания |
||
|
Количество этажей в здании |
2 |
|
|
Подземная часть |
нет |
|
|
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций |
пенно блоки |
|
|
Материал перекрытий |
деревянные утепленные |
|
|
Высота потолков, м |
3,2 |
|
|
Количество входов в здание |
2 |
|
|
Парковка и транспортное обеспечение |
есть |
|
|
Состояние здания |
||
|
Охранный статус здания |
нет |
|
|
Архитектурная проработка |
рядовая |
|
|
Состояние фасада |
штукатурка, окраска |
|
|
Крыша |
оцинкованное железо |
|
|
Состояние главного входа |
хорошее |
|
|
Внутренняя отделка |
Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей |
|
|
Полы |
деревянные |
|
|
Инженерное оборудование |
||
|
Холодное водоснабжение |
есть |
|
|
Горячее водоснабжение |
нет |
|
|
Теплоснабжение |
есть |
|
|
Вентиляция |
естественная |
|
|
Кондиционирование |
нет |
|
|
Телекоммуникации |
||
|
Телефон |
нет |
|
|
Оптико-волоконные линии |
нет |
|
|
Описание наружной и внутренней отделки здания |
||
|
Наружная отделка |
штукатурка, окраска |
|
|
Внутренняя отделка |
Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей |
|
|
Крыша |
оцинкованное железо |
|
|
Полы |
деревянные |
|
|
Выводы: |
Общее состояние здания хорошее |
|
|
Юридический статус |
||
|
Право на объект оценки |
собственность |
|
|
Право на земельный участок |
долгосрочная аренда |
|
|
Обременения |
не зарегистрированы |
|
Таблица № 2 Складское помещение, г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.42/9 стр.5
|
Адрес (идентификация объекта) |
||
|
Страна |
Россия |
|
|
Город |
Москва |
|
|
Административный округ |
Центральный Административный округ |
|
|
Транспортная магистраль |
улица Сергея Макеева |
|
|
Номер дома |
42/9 |
|
|
Номер корпуса (строение) |
5 |
|
|
Характеристика местоположения |
||
|
Ближайшая станция метро |
Улица 1905 года |
|
|
Расстояние от ближайшей станции метро |
15 м.п. |
|
|
Запыленность и загазованность воздуха |
В пределах нормы |
|
|
Уровень шума |
Средний |
|
|
Растительность в окрестностях |
редкая |
|
|
Характеристика земельного участка |
||
|
Территориально - экономическая зона |
9-я |
|
|
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м. |
470 |
|
|
Ограждение территории |
Есть |
|
|
Освещение территории |
Есть |
|
|
Охрана территории |
Есть |
|
|
Сервитуты |
Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом |
|
|
Общая характеристика здания |
||
|
Функциональное назначение здания |
Нежилое производственно-складское здание |
|
|
Группа капитальности здания |
II |
|
|
Общая площадь здания, кв. м |
427,5 |
|
|
Строительный объем, куб. м* |
2265 |
|
|
Год постройки |
1991 |
|
|
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции) |
Нет данных |
|
|
Конструктивные характеристики здания |
||
|
Количество этажей в здании |
1 |
|
|
Подземная часть |
нет |
|
|
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций |
железобетонные блоки |
|
|
Материал перекрытий |
железобетонные |
|
|
Высота потолков (офисная часть), м |
5 |
|
|
Количество входов в здание |
1 |
|
|
Парковка и транспортное обеспечение |
есть |
|
|
Состояние здания |
||
|
Охранный статус здания |
нет |
|
|
Архитектурная проработка |
рядовая |
|
|
Состояние фасада |
окраска |
|
|
Крыша |
оцинкованное железо |
|
|
Состояние главного входа |
удовлетворительное |
|
|
Внутренняя отделка |
Стандартный ремонт: стены окрашены, в окнах стеклянные блоки |
|
|
Полы |
плитка |
|
|
Инженерное оборудование |
||
|
Холодное водоснабжение |
есть |
|
|
Горячее водоснабжение |
нет |
|
|
Теплоснабжение |
есть |
|
|
Вентиляция |
естественная |
|
|
Кондиционирование |
нет |
|
|
Телекоммуникации |
||
|
Телефон |
нет |
|
|
Оптико-волоконные линии |
нет |
|
|
Описание наружной и внутренней отделки здания |
||
|
Наружная отделка |
окраска |
|
|
Внутренняя отделка |
Стандартный ремонт: стены окрашены, в окнах стеклянные блоки |
|
|
Крыша |
оцинкованное железо |
|
|
Полы |
плитка |
|
|
Выводы: |
Общее состояние здания удовлетворительное |
|
|
Юридический статус |
||
|
Право на объект оценки |
собственность |
|
|
Право на земельный участок |
долгосрочная аренда |
|
|
Обременения |
не зарегистрированы |
|
Таблица № 3 Проходная, г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.11/9 стр.9
|
Адрес (идентификация объекта) |
||
|
Страна |
Россия |
|
|
Город |
Москва |
|
|
Административный округ |
Центральный Административный округ |
|
|
Транспортная магистраль |
улица Сергея Макеева |
|
|
Номер дома |
42/9 |
|
|
Номер корпуса (строение) |
9 |
|
|
Характеристика местоположения |
||
|
Ближайшая станция метро |
Улица 1905 года |
|
|
Расстояние от ближайшей станции метро |
15 м.п. |
|
|
Запыленность и загазованность воздуха |
В пределах нормы |
|
|
Уровень шума |
Средний |
|
|
Растительность в окрестностях |
редкая |
|
|
Характеристика земельного участка |
||
|
Территориально - экономическая зона |
9-я |
|
|
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м. |
80 |
|
|
Ограждение территории |
Есть |
|
|
Освещение территории |
Есть |
|
|
Охрана территории |
Есть |
|
|
Сервитуты |
Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом |
|
|
Общая характеристика здания |
||
|
Функциональное назначение здания |
Проходная |
|
|
Группа капитальности здания |
II |
|
|
Общая площадь здания, кв. м |
114,6 |
|
|
Строительный объем, куб. м* |
343 |
|
|
Год постройки |
1990 |
|
|
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции) |
Нет данных |
|
|
Конструктивные характеристики здания |
||
|
Количество этажей в здании |
2 |
|
|
Подземная часть |
нет |
|
|
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций |
мелкие бетонные блоки |
|
|
Материал перекрытий |
деревянные утепленные |
|
|
Высота потолков, м |
2,5 |
|
|
Количество входов в здание |
1 |
|
|
Парковка и транспортное обеспечение |
есть |
|
|
Состояние здания |
||
|
Охранный статус здания |
нет |
|
|
Архитектурная проработка |
рядовая |
|
|
Состояние фасада |
штукатурка, окраска |
|
|
Крыша |
шифер |
|
|
Состояние главного входа |
хорошее |
|
|
Внутренняя отделка |
Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей |
|
|
Полы |
линолеум |
|
|
Инженерное оборудование |
||
|
Холодное водоснабжение |
есть |
|
|
Горячее водоснабжение |
нет |
|
|
Теплоснабжение |
есть |
|
|
Вентиляция |
естественная |
|
|
Кондиционирование |
нет |
|
|
Телекоммуникации |
||
|
Телефон |
нет |
|
|
Оптико-волоконные линии |
нет |
|
|
Описание наружной и внутренней отделки здания |
||
|
Наружная отделка |
штукатурка, окраска |
|
|
Внутренняя отделка |
Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей |
|
|
Крыша |
шифер |
|
|
Полы |
линолеум |
|
|
Выводы: |
Общее состояние здания хорошее |
|
|
Юридический статус |
||
|
Право на объект оценки |
собственность |
|
|
зПраво на емельный участок |
долгосрочная аренда |
|
|
Обременения |
не зарегистрированы |
|
Таблица № 4. Расчет стоимости прав аренды участка земли
|
Местонахождение здания |
ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2 |
ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2 |
ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2 |
|
Площадь земельного участка под зданием, кв. м. |
41,8 |
470 |
80 |
|
Сср.п - средний размер платы за право аренды зем. уч-ка, $/га; |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
Кср.а |
1 |
1 |
1 |
|
Коп |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Кц |
1 |
0,7 |
1 |
|
Ку |
1 |
1 |
1 |
|
Со |
0 |
0 |
0 |
|
Курс ЦБ РФ на дату оценки |
26,88 |
26,88 |
26,88 |
|
Размер платы за право аренды земли, руб. |
836 000 |
6 580 000 |
1 600 000 |
Таблица № 5. Определение коэффициента перехода из уровня цен 1969 г. на дату проведения оценки
|
№ объекта |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.11/9 стр.2 |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.11/9 стр.5 |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.11/9 стр.9 |
|
Коэффициент – Индекс перехода цен 1969 г. к ценам 1984 г (К 1 ) (Обоснование: Постановления Госстроя СССР №94 от11.05.83 г.) |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
|
Коэффициент – Индекс перехода цен 1984 г. к ценам 2001 г.(К 2 ) (Обоснование: Сборник «Индексы цен в строительстве. Промышленные здания, Ко-Инвест») |
17,99 |
17,99 |
17,99 |
|
Коэффициент – Индекс перехода цен 2001 г. к ценам декабря 2004 (К 3 ) (Обоснование: Сборник «Индексы цен в строительстве. Промышленные здания, Ко-Инвест») |
1,56 |
1,56 |
1,56 |
|
Коэффициент – Индекс перехода цен января 2005 г. к ценам декабря 2005 (К 4 ) (Обоснование: Сборник «Индексы цен в строительстве. Промышленные здания, Ко-Инвест») |
1,231 |
1,119 |
1,231 |
|
Коэффициент – Индекс перехода цен января 2006 г. к ценам 2019г. (К 5) (Обоснование: Официальный индекс инфляции) |
1,073 |
1,073 |
1,073 |
|
Коэффициент – Коэффициент перехода из уровня цен 1969 г. в цены на дату проведения оценки (К) |
43,74 |
39,76 |
43,74 |
Таблица № 6. Расчет полной восстановительной стоимости объектов оценки
|
№ объекта |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2 |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5 |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9 |
|
Строительный объем здания, куб. м |
280 |
2265 |
343 |
|
Стоимость единицы объема здания, Супвс, руб./куб. м (сборник УПВС № 23 табл. 32) |
23 |
10,6 |
23 |
|
Коэффициент перехода из уровня цен 1969 г. на дату проведения оценки, К |
43,74 |
39,76 |
43,74 |
|
Коэффициент учета НДС, Кндс |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
|
Полная восстановительная стоимость здания (с учетом предпринимательской прибыли), руб. |
332 389 |
1 126 425 |
407 176,5 |
Таблица № 7
|
№ объекта |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2 |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5 |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9 |
|
Полная восстановительная стоимость объекта (ПВС) в текущих ценах, руб. |
332 389 |
1 126 425 |
407 176,5 |
|
Предпринимательская прибыль (Ппр) |
99 716,7 |
337 927,5 |
122 153 |
|
Физический износ |
27% |
10% |
12% |
|
Функциональный износ |
0% |
0% |
0% |
|
Внешний (экономический) износ |
0% |
0% |
0% |
|
Суммарный накопленный износ (И) |
27% |
10% |
12% |
|
Стоимость улучшений, руб. |
315 437 |
1 317 917 |
465 810 |
|
Стоимость земельного участка, руб. |
836 000 |
6 580 000 |
1 600 000 |
|
Рыночная стоимость объекта оценки по затратному методу, руб. |
1 101 100 |
7 897 917 |
1 991 476 |
Таблица № 8 Расчет ставки дисконтирования
|
Показатель |
Значение |
|
Безрисковая ставка jб |
6,50% |
|
Премия за риск jн |
4,50% |
|
Премия за низкую ликвидность jл |
3,25% |
|
Премия за инвестиционный менеджмент, jи |
5% |
|
Ставка капитализации, j |
19,25% |
Таблица № 9 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
|
Наименование показателя |
Един, измер. |
Строение 2 |
Строение 5 |
Строение 9 |
|
Площадь помещений |
кв.м. |
72,7 |
427,5 |
114,6 |
|
Арендная плата |
USD за 1 кв. м. в год |
337 |
147 |
328 |
|
Потенциальный валовой доход |
USD |
24499,9 |
62842,5 |
37588,8 |
|
Действительный валовой доход |
USD |
22466,4 |
57626,6 |
34469 |
|
Эксплуатационные расходы |
USD |
4000 |
2000 |
2000 |
|
Чистый операционный доход |
USD |
18466,4 |
55626,6 |
32469 |
|
Ставка дисконтирования, j |
% |
19,25% |
19,25% |
19,25% |
|
Скорректированная ставка дисконтирования, j' |
% |
13,57% |
13,57% |
13,57% |
|
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом. |
USD |
136083 |
409923,4 |
239270 |
|
Курс руб. /долл. США ЦБ РФ на дату оценки |
24,5462 |
24,5462 |
24,5462 |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом с учетом округления. |
Руб. |
3340320 |
10062061 |
5873180 |