Файл: Оценка стоимости права собственности на обыкновенные акции, представленные в виде бездокументарных именных ценных бумаг в количестве 750 штук ОАО «Росэксперт.pdf

6.2 Сравнительный подход

Теоретической основой сравнительного подхода является предположение, что цену компании можно определить, используя сравнительный анализ уровня цен на сходные предприятия, который сформирован рынком. Инвестор руководствуется принципом альтернативных инвестиций. Оцениваемый бизнес должен быть ориентирован на цены акций аналогичных компаний, свободно обращающихся на рынке, при условии проведения всех необходимых корректировок.

Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов: метод рынка капиталов; метод сделок; метод отраслевых коэффициентов.

6.3 Затратный подход

Подход на основе стоимости активов. В основу подхода на основе стоимости активов положен анализ и перестройка балансового отчета компании. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов юридического лица с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако балансовая стоимость активов, исходя из предоставленного юридическим лицом бухгалтерского баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.

Подход на основе стоимости активов включает в себя два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

• 1. 6.4 Выбор подходов и методов оценки рыночной стоимости объекта оценки

Руководствуясь стандартами оценки ФСО №1,№»,№3 оценщик при проведении оценки должен использовать (либо обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Оценщик пришел к следующим выводам.

Использование метода сравнения продаж для сравнения рыночной стоимости пакета акций требует:

- или наличие достаточного количества недавних продаж крупных пакетов акций предприятий, аналогичных предприятию, акции которого оцениваются (метод аналоговых сделок);

- или наличия достаточного количества котировок акций аналогичных оцениваемому (метод рынка капитала).

На дату оценки условия для применения метода сравнения продаж не выполняются вследствие того, что не было выявлено относительно недавних продаж пакетов акций и котировок акций компаний со сходной структурой активов принадлежащей к аналогичной отрасли. Отсюда следует вывод, что сравнительный подход не может быть применим для оценки рыночной стоимости пакета обыкновенных акций ОАО «Росэксперт».

Доходный подход при оценке рыночной стоимости пакетов акций базируется на прогнозе величины денежного потока. По результатам анализа финансового состояния ОАО «Росэксперт» характеризуется близкое к устойчивому, приходим к выводу, что использование доходного подхода для целей настоящей оценки возможно с применением метода капитализации.

Не выявлено каких-либо ограничений, препятствующих оценке объекта оценки затратным подходом. В рамках использования затратного подхода применяется метод чистых активов, так финансовое состояние ОАО «Росэксперт» на основе финансового анализа было признано близким к устойчивому.

В рамках данной оценки сначала будет рассчитана рыночная стоимость 100% пакета акций, а затем будет определена рыночная стоимость 750 штук акций ОАО «Росэксперт».

7. Оценка стоимости права собственности 100% пакета акций ОАО «Росэксперт»

7.1 Оценка стоимости права собственности затратным подходом

Оценка стоимости права собственности 100% пакета акций ОАО «Росэксперт» в рамках затратного подхода рассчитана методом чистых активов.

Сведения о балансовой стоимости активов и обязательств компании можно представлены в таблице 1 приложения 1.

На дату оценки по строке 110 баланса «Нематериальные активы» не отражено никаких активов. Тем не менее, ОАО «Росэксперт» обладает правами аренды на земельный участок.

Согласно Договору № М-01-505996 от 24 декабря 1999 года, земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Звенигородское шоссе, вл. 9, площадью 3 га, был предоставлен Москомземом в аренду ОАО «Росэксперт» сроком на 1 (один) год. Согласно пункту 3 данного Договора, капитализированная арендная плата по Договору внесена за 5 (пять) лет использования земельного участка.

Таблица 7.1 - Определение рыночной стоимости прав на земельный участок

Расчет стоимости основных средств представлен в Приложении № 2, скорректированная стоимость основных средств составляет 3 059 808,1 руб.

Расчет рыночной стоимости улучшений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9: стр. 2, стр. 9, стр. 5, приведен в Приложении № 3 и составляет 21 849 353 руб.

Суммарная рыночная стоимость основных средств была принятой равной 24 909 161,1 руб.

На дату оценки незавершенное строительство Общества представлено двумя позициями

- затраты на предпроектную проработку концепции строительства в сумме 1 664 т. руб.;

- приобретение нежилого недвижимого имущества - проходной в сумме 833,3 т. руб.

Для типичного покупателя актив не представляет никакой ценности, а для самого общества это лишь затраты понесенные в прошлом, рыночная стоимость такого актива как «Незавершенное строительство» равна нулю, несмотря на то, что его балансовая стоимость составляет 2 497,3 т.руб.

Долгосрочные финансовые вложения на дату оценки составляют 0,022% (5 000 руб.) в структуре активов баланса. Данные вложения представляют собой долю в ООО «МАГМОС-Восток» в размере 50% Уставного капитала. Данных о ООО «МАГМОС-Восток» оценщику не предоставлено, поэтому данный вид активов принимается равным номиналу 5000 руб.

Запасы на дату оценки составляют 0,0638% в структуре активов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался, и для расчетов стоимости компании величина запасов была принятой равной их балансовой величине в размере 14000 руб.

Оценка дебиторской задолженности со сроком погашения менее 12 месяцев.

По данным финансового анализа средняя скорость оборота дебиторской задолженности составляет 300 дней. Рыночная стоимость текущей дебиторской задолженности была рассчитана путем дисконтирования ее балансовой стоимости исходя из периода ее оборота, ставки дисконтирования, отражающей риск хозяйственной деятельности предприятия.

Исходя из варианта наилучшего и наиболее эффективного использования основного актива ОАО «Росэксперт» ставка дисконтирования для оцениваемой компании определенная на уровне доходности при девелопменте административных объектов находится в интервале от 20 - 25%. Для целей настоящих расчетов ставка дисконтирования определена как интервальная величина указанного диапазона доходности -22,5%.

Денежные средства оцениваемой компании обладают абсолютной ликвидностью, поэтому их рыночная стоимость принимается равной их балансовой стоимости и составляет 347 000 рублей.

Долгосрочным обязательства представлены отложенными налоговыми обязательствами. Отложенные налоговые обязательства на дату оценки составляет 0,73% в структуре пассивов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался, и для расчетов стоимости компании величина отложенных налоговых обязательств была принята равной их балансовой величине в размере 160 000 рублей.

Суммарная стоимость займов и кредитов на дату оценки составляет 11,54% в структуре пассивов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался, и для расчетов стоимости компании величина займов и кредитов была принята равной их балансовой величине в размере 2 531 000 рублей.

Средний период оборота по расчетам с прочими кредиторами по данным проведенного анализа финансово-хозяйственной деятельности ОАО «Росэксперт» составляет 241 день или 8 месяцев. Рыночная стоимость текущей дебиторской задолженности была рассчитана путем дисконтирования ее балансовой стоимости исходя из срока ее погашения по безрисковой ставке доходности. Безрисковая ставка определена нами как ставка Сбербанка России по вкладу «Депозит Сбербанка России» (8 месяцев - 7,25% годовых).

Итоговый расчет стоимости собственного капитала ОАО «Росэксперт» приведен в форме таблицы №5 приложения 1.

Таким образом, оценка права собственности 100% пакета акций ОАО «Росэксперт», в количестве 15 000 штук, рассчитанная затратным подходом, составляет 50 513 480 рублей.

7.2 Оценка стоимости права собственности доходным подходом

Доходный подход использован в рамках капитализации дохода. Рост дохода от сдачи в аренду площадей будет стабильным, а в связи с условиями договоров аренды заключенных на 3 года и предусматривающих изменение арендной ставки на величину инфляции сохранится таким же, как в предыдущие периоды. Следовательно, тем прироста денежных потоков равен темпу инфляции, т.е. по данным www.gks.ru принимается равным 15%.

Данная модель предполагает, что денежные потоки будут неопределенно долго расти с постоянным темпом прироста. Математически данная модель основывается на модели Гордона и может быть сформулирована следующим образом:

P=[CFo*(l+g)/(r-g)],

где CFo - денежный поток отчетного года;

r - требуемая ставка доходности ( ставка дисконтирования);

g - ожидаемый темп прироста дивиденда.

Объект оценки является пакет акций, который относится к собственному капиталу, то оценщиком был выбран денежный поток на собственный капитал.

Составляющие денежного потока представлены в таблице, данные взяты из ф.№ 2 и ф.№ 3 бухгалтерской отчетности ОАО «Росэксперт».

Для определения ставки дисконтирования к безрисковой ставке прибавляются дополнительные премии за риск вложения по следующим факторам риска:

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка эффективной доходности к погашению государственной облигации федерального займа 25059 с сроком погашения 3,1 года, которая на дату оценки составляла 6,14% (Бюллютень рынка ГКО-ОФЗ за 24.12.2010-28.12.2019г. ЦБ РФ)

Ставка дисконтирования рассчитывается методом кумулятивного построения по формуле:

R=Rf+Kр ,

где

Rf - безрисковая ставка дисконтирования.

Kp - компенсация за риск вложения в объект оценки.

Определение факторов риска.

Для определения факторов риска оценщик применил метод факторного анализа.

Составляющими каждого фактора риска являются простые вопросы, ответить на которые можно: «да», «нет» или «не знаю». Если ответу «да» присвоить минимальное значение риска - 0%; ответу «нет» - максимальное значение 5%, а ответу «не знаю», соответственно, среднее значение - 2,5%, тогда совокупное значение фактора риска можно рассчитать по следующей формуле (таблица №7 приложение1):

К = (В1 + В2 + В3 + В4 + В5 + В6)/Т в

где:

К - итоговое значение фактора риска В1-6 - значения составляющих фактора.

Т в - количество составляющих фактора.

Факторная модель расчета ставки дисконтирования на основе метода кумулятивного построения приведена в таблице приложения 1.

P=[CFo*(l+g)/(r-g)],

где CFo - денежный поток отчетного года был рассчитан на уровне 1727 000 рублей;

r - требуемая ставка доходности ( ставка дисконтирования) была рассчитана на уровне 31,83%;

g - ожидаемый темп прироста дивиденда был определен на уровне инфляции 12%.

Рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО «Росэксперт» может быть определена следующим образом:

P=[1 727 000 * ( l + 0,15 ) / ( 0,3183 - 0,15)] = 11 800 654 рублей

Таким образом, рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО «Росэксперт», рассчитанная доходным подходом, составляет 11 800 654 рублей.

7.3 Согласование результатов