Файл: Пояснительная записка к дипломному проекту На тему Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости.rtf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 10.01.2024
Просмотров: 131
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Анализ земельных правоотношений должен отражать соответствие зарегистрированного права собственности на земельный участок правоустанавливающим документам и определять процедуру по оформлению и регистрации права собственности за земельный участок в случае отсутствия такого зарегистрированного права.
Одновременно с правом собственности на землю необходимо проанализировать и права пользования земельными участками (постоянное бессрочное пользование, аренда, и др.), срок их предоставления, сроки переоформления предоставленного права на иной вид прав, в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В выводах и рекомендациях анализа земельных правоотношений должны быть выявлены все нарушения или несоответствия предоставленных прав на земельный участок действующему законодательству, а также предложены меры по устранению таких нарушений и оформлению прав.
Анализ действующей федеральной и региональной нормативной базы, регулирующей выкуп земли собственниками предприятий показывают, что основными проблемами, с которыми предприятиям приходилось сталкиваться в процессе выкупа земельных участков в период становления рынка земли, были следующие:
. Противоречивость и несовершенство федерального законодательства в данной области.
. Высокий уровень выкупных цен, которые оказывались непосильными для значительной части предприятий. Причем на «льготную» цену выкупа участка могли рассчитывать только приватизированные предприятия; вновь же созданным частным компаниям чаще всего приходилось выкупать земельные участки по нормативной цене.
. Позиция местных органов власти и бюрократические проволочки. Изменения в составе руководящих органов администраций регионов или городов приводят к замедлению и сворачиванию процесса выкупа земли.
. Сроки оформления выкупа и регистрации прав на землю - это одна из наиболее острых проблем. Зачастую вся процедура занимает 2,5-3 года, причем свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю предприятие получает через полгода, а то и год после заключения договора купли-продажи земельного участка.
. Несогласованность действий отвечающих за приватизацию земли комитетов и департаментов администраций. «Особая позиция», занятая хотя бы одним из многочисленных звеньев (например, управлением по архитектуре и градостроительству), может послужить непреодолимым препятствием.
. Произвольная трактовка федеральных актов на местах и применение региональными органами приватизации произвольных коэффициентов к выкупной цене практически во всех городах, представители администраций признавали, что действующие в этих городах коэффициенты «зон градостроительной ценности» неоправданные и требуют корректировки и дифференцированному подходу к каждому предприятию, желающему выкупить землю.
. Передача земельного участка в собственность в размерах площади периметра расположенного на нем здания, строения, сооружения, т.е. продажа без примыкающей территории, необходимой для его обслуживания и нормального функционирования. Фактически в таких случаях можно говорить о профанации самой идеи приватизации земли.
Рассмотрим более детально одну из основных проблем, сдерживающих процесс приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости, а именно проблему установления выкупной цены.
После выхода Указа Президента Российской Федерации №631 и вплоть до принятия Указа Президента Российской Федерации №1535, т.е. до июля 1994 г., действовала норма, согласно которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась постановлением Правительства Российской Федерации от 25.02.1992 г. №112 в размере 50-кратной ставки земельного налога. В период с октября 1991 по 1997 г., когда был издан Указ Президента Российской Федерации №485, нормативная цена земли устанавливалась в ставках земельного налога, умноженного на 50, 200 или 10. Размер земельного налога устанавливался как фиксированное значение, среднее для данного региона. Органы местного самоуправления имели право дифференцировать это среднее значение в пределах муниципального образования с учетом «экономического» зонирования. Ежегодно средние ставки земельного налога пересматривались (посредством увеличивающих коэффициентов) специальным законом или Законом «О бюджете Российской Федерации» для соответствующего года. Например, в 2003 г. ставки земельного налога применяются с поправочным коэффициентом 1,8.
Указом Президента Российской Федерации от 22 июня 1999 г. утверждены положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (далее основные положения). Основными положениями определения цены земельных участков был изменен. В соответствии с п. 4.10. указанных положений, застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах должны были продаваться по цене не меньше нормативной цены за землю и не больше ее трехкратной величины. При этом соответствующий орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) в месячный срок с момента утверждения Основных положений был обязан принять решение о цене на застроенные земельные участки (в установленных выше пределах) в границах административно-территориального образования или существующих на его территории функциональных зон. При отсутствии такого решения продажа должна была осуществляться по цене, равной нормативной цене земельного участка.
В результате по отдельным регионам выкупные цены устанавливались в весьма широком диапазоне: от 5-кратной ставки земельного налога до 10, 30 и более ставок земельного налога. Для наглядности принципы установления выкупной и нормативной цены в динамике их изменения представлены в виде таблицы.
Подводя итоги, можно сказать, что различия в степени успешности развития выкупа земли по отдельным регионам/городам в этот период зависели от следующих основных факторов:
- политики местных органов власти в этом вопросе - способствовали они или препятствовали приватизации земли собственниками предприятий и объектов недвижимости;
уровня установленной в том или ином регионе выкупной цены земельных участков;
соотношения ставок земельного налога и арендных платежей, манипулирования этим соотношением со стороны местных органов власти;
степенью зрелости в отдельных регионах экономических условий, позволяющих эффективно использовать те возможности и выгоды для предприятий, которые несут с собой право собственности на земельные участки.
В последнее время было принято большое количество нормативно-правовых актов, прямо либо косвенно касающихся отношений на рынке недвижимости, в том числе покупки и продажи земельных участков:
) Налоговый кодекс РФ дополнили главами, регламентирующими порядок взимания государственных пошлин и земельного налога. В соответствии с новыми нормами налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка. При этом налоговые ставки установлены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3 или 1,5 % в зависимости от категории земельных участков. Закон допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. Несомненно следует упомянуть о нововведениях, касающихся вопросов залога (ипотеки) недвижимого имущества. В соответствии с изменениями налогового законодательства максимально снижена нотариальная пошлина за удостоверение договоров ипотеки. И если раньше она составляла 1,5 % от суммы сделки, что зачастую являлось финансовым препятствием для удостоверения крупных сделок, то теперь указанная пошлина снижена до 200 руб. (в отношении залога жилых помещений) и 0,3 % от суммы договора, но не более 3000 руб. (в отношении залога иной недвижимости). В законодательство об ипотеке внесено дополнение о снятии запрета на залог (ипотеку) земель сельскохозяйственного назначения. При этом в отличие от случаев обычной прямой продажи указанных участков при их реализации в качестве заложенного имущества государство не имеет приоритетного права на их приобретение.
) Проводя линию либерализации норм жилищного и связанного с ним законодательства, законодатель с 2005 г. отменил обложение НДС операции по реализации земельных участков, жилых домов и помещений, а также долей в них. Данное нововведение, безусловно, положительно повлияет на активность продавцов и покупателей земельных участков. Важное решение по вопросу налогообложения недвижимости принял Высший арбитражный суд Российской Федерации, который установил, что компании, выкупившие земельные участки под своими предприятиями, не должны были уплачивать НДС, поскольку подобные сделки относятся к отношениям по приватизации государственного имущества. Таким образом, компании, уплатившие ранее НДС при выкупе земли, получили право на его возврат. Говоря о налоговых новшествах в законодательстве, стоит упомянуть о заслуживающей особого внимания инициативе Минфина Российской Федерации. В ближайшее время он приступит к разработке документа, где будут прописаны критерии отнесения налогоплательщика к добросовестному или недобросовестному.
) Нововведения в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Министерство юстиции Российской Федерации утвердил инструкции, устанавливающие более четкие правила государственной регистрации права сделок по продаже земельных участков и недвижимости. Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним определяет особенности проведения государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе порядок представления документов на государственную регистрацию, проведения их правовой экспертизы и проверки законности сделки, внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, были установлены правила предоставления учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним копий договоров, а также иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Определен порядок рассмотрения заявления о выдаче (изготовлении) копии договора, а также основания отказа в его предоставлении. Указанная инструкция призвана унифицировать существующий порядок работы регистрирующих органов, который, как правило, различен в каждом районе или регионе.
Наконец, Минюст Российской Федерации утвердил инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (в том числе сделок по купле-продаже земельных участков). В ней были структурированы все важные этапы, связанные с государственной регистрацией указанных договоров. Это, разумеется, облегчит задачу арендаторов и арендодателей, которые не имеют опыта государственной регистрации договоров.
1.2 Виды стоимости земель
В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости земли:
кадастровая (ст. 66 Земельного кодекса РФ),
нормативная (ст. 25 Закона РФ от 11.10.91 г. №1738-1 «О плате за землю» (ред. от 26.06.2007),
рыночная (ст. 66 Земельного кодекса РФ).
Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земли необходима для целей налогообложения. В случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость земли.
Нормативная цена земли показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Рыночная стоимость земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка подобной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка, его рыночная стоимость меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.
Оценка земель производится в зависимости от их целевого назначения.
Так, земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, социально-бытовых объектах, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта и т.п. При оценке сельскохозяйственных земель принимаются во внимание следующие данные: фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, продуктивность многолетних насаждений, пастбищ и сенокосов, структура посевных площадей, цены реализации видов сельскохозяйственной продукции в данном регионе РФ, а также необходимые затраты на выращивание культур.