Файл: Учебное пособие для студентов юридического факультета 2е издание, пересмотренное Казань юниверсум 2014 удк 347. 4.pdf

25
имущества, подлежит государственной регистрации и считается заклю- ченным с момента такой регистрации (ст. 584 ГК РФ).
Нужно знать отличительные признаки постоянной и пожизненной ренты, а также ренты с правом пожизненного содержания с иждивением, что является предметом этого договора, форму рентных сделок. Студент должен проанализировать, в каких случаях к договору ренты применяют- ся нормы о купле-продаже и дарении. Следует помнить о таких важных условиях договора, как периодичность, размер и обеспечение выплат (ст.
587). При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквива- лент договора обязателен. Постоянная рента имеет бессрочный характер, получателем ренты могут быть физические и юридические лица (неком- мерческие организации), права получателей ренты могут переходить по наследству и в порядке универсального правопреемства. Пожизненная рента ограничена сроком-периодом жизни. Получателем пожизненной ренты могут быть только физические лица. Договор пожизненного со- держания с иждивением — разновидность пожизненной ренты. Предме- том договора может быть только недвижимое имущество.
Контрольные вопросы
1. В какой момент по общему правилу считается исполненной обязанность продавца передать товар покупателю?
2. В течение какого срока, с момента передачи ему непродоволь- ственного товара, покупатель вправе, по общему правилу, обменять то- вар, купленный по договору розничной купли-продажи на аналогичный другой товар?
3. С какого момента считается заключенным договор розничной купли-продажи с использованием автомата?
4. Кто по общему правилу передает товары покупателю по дого- вору поставки?
5. С какого момента считается заключенным договор купли-про- дажи жилого помещения?
6. В чем отличия договора мены жилого помещения и договора обмена жилого помещения?
7. В какой форме должен быть совершен договор дарения движи- мого имущества, содержащий обещание дарения в будущем?
8. Подлежит ли государственной регистрации договор дарения недвижимого имущества?
9. Что признается пожертвованием?
10. Чем отличается постоянная рента и пожизненная рента?

26
Тема 3. Договоры, направленные на передачу имущества
во временное пользование
Перечень рассматриваемых вопросов:
3.1. Общие положения о договоре аренды. Понятие, объект и субъект договора аренды, договора проката, договора аренды транс- портных средств.
3.2. Договор аренды зданий, нежилых помещений, сооружений и предприятия.
3.3. Договор финансовой аренды (лизинга).
3.4. Виды договора найма жилого помещения.
3.5. Соотношение договора безвозмездного пользования имуще- ством и договора аренды, ответственность по договору безвозмездного пользования имуществом.
3.1. Понятие, особенности объекта и субъектов договора аренды,
договора проката, договора аренды транспортных средств
В группу договоров, регулирующих отношения по передаче иму- щества во временное пользование, входит договор аренды движимого и недвижимого имущества, а также договор финансовой аренды. В отли- чие от договоров по передаче имущества в собственность договор арен- ды не влечет передачи права собственности. Имущество по договору аренды передается арендатору в пользование или в пользование и во владение. Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые по- зволяют арендодателю сохранить имущество и вернуть собственнику то же самое имущество.
Общие нормы об аренде, которые содержатся в §1 гл. 34, приме- няются к регулированию всех видов аренды, если иное не предусмотре- но специальными нормами, которые содержатся в §2-6 гл. 34 ГК.
При изучении договора аренды необходимо уделить внимание объекту договора, так как именно он определяет разновидность дого- вора аренды. Объектами договора аренды могут быть только индиви- дуально-определенные и непотребляемые вещи, так как они подлежат возврату по истечении срока договора арендодателю. Нужно усвоить легальное определение договора аренды и его общие положения, пред- усмотренные ст. 606–625 ГК РФ, форму договора, срок, арендную плату, права и обязанности сторон договора, возврат и выкуп арендованного

27
имущества, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Общие положения договора аренды помогут изу- чить и особенности отдельных видов аренды, таких как: прокат, аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа), аренда зданий, соо- ружений, предприятия и т.д.
При изучении договора проката необходимо знать, что этот дого- вор является публичным, договором присоединения, и отличается осо- бым субъектным составом.
Договор аренды транспортных средств представлен Кодексом в двух вариантах. Во-первых, это аренда транспортного средства с предо- ставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, во-вто- рых, это аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации. В первом варианте арендода- тель обязан оказывать своими силами услуги по управлению и техни- ческой эксплуатации транспортного средства, содержать транспортное средство. Управление и техническая эксплуатация транспортного сред- ства возложены на арендодателя, а арендатор осуществляет только ком- мерческую эксплуатацию транспортного средства. Страхование транс- портного средства по общему правилу осуществляет арендодатель.
Ответственность за вред, причиненный транспортному средству третьими лицами, несет арендодатель. Во втором варианте обязанность содержать транспортное средство и осуществлять его капитальный и текущий ремонт несет арендатор, и ответственность за вред, причинен- ный транспортному средству третьими лицам, несет арендатор.
Аренда транспортных средств регулируется, помимо норм ГК РФ, нормами Воздушного кодекса Российской Федерации от 19 марта 1997 г.
N60-ФЗ, Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от
30 апреля 1999 г. N81-ФЗ, Кодексом внутреннего водного транспорта
Российской Федерации от 7 марта 2001 г. N24-ФЗ и др.
Объекты договора относятся к источникам повышенной опасно- сти, в связи с чем при причинении вреда этим источником наступает особая ответственность. Как было отмечено ранее, различие состоит в субъекте ответственности: если вред причинен по договору аренды с экипажем — ответственность несет арендодатель, если без экипажа – арендатор.

28
3.2. Договор аренды зданий,
нежилых помещений сооружений и предприятия
Аренда зданий, сооружений относится к договорам, связанным од- новременно с правовым регулированием недвижимости и представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регули- рования которого определяется характером его объекта. Поэтому общие положения об аренде, содержащиеся в §1 гл. 34 ГК, применяются к дого- вору аренды зданий и сооружений в случае, если не предусмотрено иное.
Объектом договора является здание или сооружение. Здание — это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предна- значенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые.
Сооружение — это все иные постройки или технические объек- ты, кроме зданий.
Пример: трансформаторы, тепловые узлы, линии электропере-
дач, мосты, эстакады, стадионы, бассейны, тоннели, маяки, шлюзы.
Сооружения могут иметь как производственно-техническое, так и иное социальное назначение.
Предметом договора является как здание в целом, так и отдель- ные помещения.
Студенту следует знать, входят ли нежилые помещения в предмет договора аренды здания и сооружения. Нежилые помещения юридически, как объекты гражданских прав, выделены из зданий, имеют собственные кадастровые номера в системе учета объектов недвижимости, опосредо- ванно связаны с земельным участком, аренда нежилых помещений под- чиняется общим правилам о договоре аренды зданий и сооружений.
Аренда объектов незавершенного строительства регулируется также общими правилами о договоре аренды.
Не может быть объектом договора аренды отдельный конструк- тивный элемент здания, так как передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Пример: Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора, по условиям которого во временное пользование передавалось торговое место.
Суд первой инстанции квалифицировал заключенный договор как договор возмездного оказания услуг и применил к правоотношени- ям сторон спора положения главы ГК РФ о возмездном оказании услуг.
Суд исходил из того, что переданное во временное пользование торго- вое место не обладает индивидуализирующими признаками, не явля- ется обособленным объектом, которое могло быть передано как объект

29
аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 марта 2010 г. по делу N А65-18040/2009).
Договор аренды зданий и сооружений является возмездным, его особенность состоит в том, что он считается незаключенным, если сторонами не согласован размер арендной платы в письменной форме
(ст. 654). Необходимо знать, что ГК РФ связал с действием договора до одного года и более года определенные действия по его оформлению: если срок договора не превышает одного года, он не регистрируется, если более — подлежит регистрации.
Договор аренды здания и сооружения заключается в простой письменной форме в виде одного документа независимо от того, кто яв- ляется участником правоотношения — юридическое лицо или гражда- нин; на какой срок аренды он заключен. Договор должен быть подписан собственноручно сторонами без использования факсимиле или иного аналога собственной подписи. Необходимо иметь в виду, что обязатель- ство арендодателя является исполненным в момент передачи помеще- ния или сооружения арендатору по передаточному акту во владение или пользование (ст. 655 ГК РФ). При прекращении договора объект подле- жит возврату арендодателю также по передаточному акту.
Особые действия договора аренды предприятия обусловлены его объектом. Предприятие представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В имущественный комплекс включается как движимое, так и недвижи- мое имущество, а также имущественные права и обязанности. Студенту необходимо изучить порядок передачи предприятия по договору, суще- ственные условия договора, ответственность сторон и возврат предпри- ятия арендодателю.
3.3. Договор финансовой аренды (лизинга)
Договор финансовой аренды (лизинга) регулируется нормами ГК
РФ, а также Федеральным законом «О лизинге» от 29.10.98 в ред. от
02.02.02. При этом необходимо знать, что лизинг — вид предприниматель- ской деятельности, направленной на инвестирование временно свобод- ных или привлеченных финансовых средств в имущество, передаваемое по договору физическим и юридическим лицам на определенный срок.
Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые. Однако в качестве таковых не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

30
Согласно ст. 665 ГК РФ, по договору финансовой аренды (дого- вору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность ука- занное арендатором имущество у определенного им продавца и предо- ставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендо- дателем.
Договором финансовой аренды (договором лизинга), арендато- ром по которому является бюджетное учреждение, должно быть уста- новлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой арен- ды (договору лизинга) осуществляется арендодателем.
В отношениях финансовой аренды участвуют не менее трех лиц — арендодатель, арендатор и продавец. Такие взаимоотношения отличают арендодателя и арендатора по договору финансовой аренды от арендо- дателя и арендатора по договору аренды и продавца, который участвует в отношениях финансовой аренды, от продавца — в обычном договоре.
В мировой практике договоры лизинга подразделяются на самые различные виды в зависимости от срока договора, от объема обязанно- стей сторон и др. Необходимо остановиться на таком виде лизинга, как возвратный лизинг, который широко используется в практике многих стран. В случае, когда собственник не в состоянии содержать имуще- ство, в то же время остро в нем нуждается, возможно заключение воз- вратного лизинга.
При возвратном лизинге собственник имущества продает его ли- зинговой компании и одновременно берет это же имущество во времен- ное пользование.
3.4. Виды договора найма жилого помещения
Согласно ст. 671 ГК РФ, п о договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения — обязуется предо- ставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и поль- зование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может исполь- зовать жилое помещение только для проживания граждан.
В литературе этот договор часто называют договором коммерче- ского найма, чтобы подчеркнуть его отличие от договора социального найма жилой площади.

31
Нормы гл. 35 ГК РФ рассчитаны на регулирование, прежде всего, коммерческого найма жилых помещений, находящихся в частной соб- ственности, но правила гл. 35 ГК – на применение и сдачу в коммер- ческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Это объясняется тем, что вопросы пользования жилой площадью государ- ственного или муниципального жилищного фондов, предназначенной для коммерческого использования, действующим Жилищным кодексом не урегулированы. Нормы ГК РФ призваны регулировать договор ком- мерческого найма и договор социального найма.
Студент при этом должен знать, какие бывают виды жилищных фондов, общие положения о жилищных фондах, что такое жилищный фонд социального использования. При изучении каждого из этих ви- дов договоров необходимо знать: сферу его применения, порядок пре- доставления жилья, субъектный состав, сроки договора, плату и размер жилой площади, особенности прав и обязанностей нанимателей, членов семей, наймодателей, поднанимателей, временных жильцов, основания и порядок расторжения договора и т.д.
3.5. Соотношение договора безвозмездного пользования
имуществом и договора аренды, ответственность по договору
безвозмездного пользования имуществом
Пример: ЗАО «Автомост» обратилось в Арбитражный суд с
иском к прокуратуре Железнодорожного района г. Читы об освобож-
дении последним занимаемого встроенного нежилого помещения на
первом этаже жилого дома N 105 по ул. Комсомольская в г. Чита, по-
скольку срок договора аренды спорного помещения истек, и арендатор
должен его освободить в соответствии со статьей 655 Гражданского
кодекса Российской Федерации.
Решением арбитражного суда от 23 апреля 2004 года производ-
ство по иску к прокуратуре Железнодорожного района прекращено.
Постановлением апелляционной инстанции от 8 июля 2004 года
решение оставлено без изменений.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор явля-
ется незаключенным, так как стороны в соответствии с пунктом 1
статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации в письмен-
ной форме не согласовали условие об арендной плате, является непра-
вомерным.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Феде-
рации предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной
платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они

32
не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки,
обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравни-
мых обстоятельствах.
Поэтому условие об арендной плате является устанавливаемым
и не может быть признано существенным.
Противоречит материалам дела вывод апелляционной инстан-
ции о том, что между сторонами фактически имеют место отноше-
ния, вытекающие из договора безвозмездного пользования имуществом
и регулируемые главой 36 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 689 Гражданского кодек-
са Российской Федерации по договору безвозмездного пользования одна
сторона обязуется передать или передает вещь в безвозмездное вре-
менное пользование другой стороне, а последняя — обязуется вернуть
ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нор-
мального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, законодатель установил, что условие о безвоз-
мездном пользовании переданным имуществом должно быть отраже-
но в тексте договора.
Пунктом 3.1 договора аренды, заключенного 01.01.2001 ист-
цом и ответчиком, установлено, что сумма арендной платы опреде-
ляется согласно прилагаемому расчету. Поэтому данный договор, на
основании которого ответчик пользуется имуществом истца, нельзя
признать безвозмездным. Правила, установленные главой 36 Граждан-
ского кодекса Российской Федерации, не могут быть применены к пра-
воотношениям ЗАО «Автомост» и прокуратуры Читинской области.
Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит как собственнику (п. 1 ст. 690 ГК РФ), так и иным лицам, управомо- ченным на то законом или собственником. Разрешение собственника оформляется письменно. Учитывая безвозмездный характер данного договора, необходимо уяснить и ответственность сторон по договору.
Ссудодатель обязан предоставить ссудополучателю вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению, со всеми отно- сящимися к ней принадлежностями и документами. По договору ссуды ссудополучатель вправе требовать со ссудодателя при ненадлежащем исполнении договора оплатить только реальный ущерб, понесенные расходы или утраты. Ссудополучатель обязан поддерживать вещь в исправном состоянии и нести расходы по ее содержанию. Необходимо знать особенности расторжения этого вида договора (ст. 698 ГК РФ).