Файл: Применяемые стандарты ОЦЕНКИ.pdf

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщик пользовался информацией по ценам предложений продажи объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью.

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. Краснодарский край, Краснодар, Карасунский, мкр. КСК,  Сормовская ул., 151/1, отличное состояние. Отдельно стоящие здание площадью 262 кв.м. Интернет-сайт https://krasnodar.cian.ru/. Цена предложения с учетом НДС 14 400 000 руб.
2. Краснодарский край, Краснодар, Западный, мкр. Кожзавод, Сельскохозяйственный Институт микрорайон, ул. Минская, 120, удовлетворительное состояние (требуется ремонт). Отдельно стоящие здание площадью 500 кв.м. Интернет-сайт https://krasnodar.cian.ru/. Цена предложения с учетом НДС 19 900 000 руб.
3. Краснодарский край, Краснодар, Прикубанский, мкр. ЗИП, Солнечная ул., 2/1. Интернет-сайт www.cian.ru. Отдельно стоящие здание площадью 1362 кв.м. Цена предложения с учетом НДС 33 600 000 руб.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в Краснодаре в пределах городской черты, являются офисными помещениями, находятся в отдельно стоящих нежилых зданиях, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей, на размер земельного участка, на качество ремонта на местоположение, на размещение. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и является завышенной, т.к. продавец желает продать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести имущество за более низкую цену. При продаже помещений коммерческого назначения, расположенных в г. Краснодаре, данная поправка составляет в настоящее время от -10% до -12% для офисных помещений^[1]. Здесь и далее поправка на условия продажи (уторговывание) была принята средней. В данном отчете, принято среднее значение поправки для оцениваемого объекта недвижимости -11%.

Поправка на местоположение. Метод парных продаж предполагает анализ рыночных данных о предложениях объектов недвижимости в разных районах из открытых СМИ, и реализуется формулой: К= ((Со/Сан) – 1)*100% где К – величина корректировки, %, Со – средняя стоимость 1 кв.м аналогичного объекта в месте расположения объекта оценки, руб.; Сан – средняя стоимость 1 кв.м аналогичного объекта в месте расположения объекта-аналога, руб

Поправка на размер земельного участка.

Оцениваемый объект и объекты-аналоги обеспечены различными по площади земельными участками. Поэтому необходимо внести корректировку на разницу в площади земельного участка.

Величина корректировки (поправки) определялась в следующем порядке:

1. Определялась площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей

площади здания для оцениваемого объекта и объектов – аналогов по формуле:

S' = Sзу/Sзд Величина S' отражает обеспеченность здания земельным участком.

2. Определялось отклонение в обеспеченности земельным участком между

оцениваемым объектом и объектом – аналогом:

ΔS'i = S'o - S'ai где: S'o - площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей

площади здания для оцениваемого объекта, кв.м./кв.м.;

S'ai - площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей

площади здания для i-того аналога, кв.м./кв.м.;

3. Величина корректировки определялась по формуле:

К = ΔS'i * Сзу

где: СЗУ - стоимость 1 кв. м земельного участка.

Поправка на ремонт. Объект оценки самый высокий по качеству отделки и соответствия пожеланиям потенциальным арендаторам и техническому состоянию здания. На одном уровне с ним находится «Объект-аналог 1», «Объект-аналог 2» - требуется капитальный ремонт, «Объект-аналог 3» - требуется ремонт санитарных узлов на площади 23 кв.м. и незначительный ремонт фасада.

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

• определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
• определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр);
• определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

• определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
• определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

• определение ставки капитализации (R);
• определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью.

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Поскольку объект оценки здание отдельно стоящее здание с земельным участком. Основной акцент при подборе объектов-аналогов был сделан на эти же условия, поскольку отдельный участок дает возможность размещения парковки, что в ряде случаев является ключевым фактором при выборе объекта аренды. Здания расположены в разных частях города. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей, на местоположение. Поправка на местоположение. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.