Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки нотариальных действий по наследству.pdf

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов.

Основные этапы оценки при сравнительном подходе

1. Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа и выбор информационного массива для реализации последующих этапов.
2. Выбор модели, определение ценообразующих факторов.
3. Расчет корректировок для ценообразующих факторов на основе полученной на первом этапе информации. Анализ скорректированных цен объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

В методе сравнения продаж различают две группы методов расчета корректировок:

• • Количественные
  • Качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Если количество аналогов больше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются методы первой группы:

• Парных продаж.
• Статистический анализ

В противном случае для оценки используются методы второй группы:

• Относительный сравнительный анализ
• Экспертные оценки.

Учитывая то, что на информации о продажах (предложениях) объектов-аналогов достаточно, в данной работе в рамках Сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространенная в деловом российском обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных Интернет-сайтов, и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

---

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчетов использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст.435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключивший договор с адресатом, которым будет принято предложение».

При выборе объектов – аналогов рассматривались объекты жилого назначения (загородные жилые дома с земельными участками), сопоставимые по количественным и качественным характеристикам с оцениваемым объектом. Проведенный анализ и сбор рыночной информации о ценах предложений и продаж подобных объектов позволил выбрать в качестве аналогов 3 объекта недвижимости.

Все используемые аналоги включают право собственности на дом. Все выбранные аналоги имеют следующие одинаковые характеристики, которые совпадают с характеристиками оцениваемого объекта:

Условия финансовых расчетов – рыночные.

Условия продажи – публичная оферта.

Тип объекта – загородные жилые дома с земельными участками.

Дата предложения – дата проведения оценки

Техническое состояние – эксплуатационное.

Удобство подъезда – хорошие подъездные пути.

Данные об объектах - аналогах сведены в таблицу.

Выбор модели и определение ценообразующих факторов.

По своему определению любая экономическая модель абстрактна и, следовательно, неполна, поскольку, выделяя наиболее существенные факторы, определяющие закономерности рассматриваемого экономического объекта, она абстрагируется от других факторов, которые, несмотря на свою относительную малость, все же в совокупности могут определять не только отклонения в поведении объекта, но и само его поведение. Поэтому обычно предполагают, что факторы, не учтенные явно в экономической модели, оказывают на объект относительно малое результирующее воздействие.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

---

1. Передаваемые права на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов.

3. Условия продажи.

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)

5. Местоположение.

6. Тип/функциональное назначение.

7. Физические характеристики.

Расчет стоимости методом сравнения продаж представлен в таблице.

Характеристика	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена 1 кв.м. руб.	83 929	74 875	60 748
Дата сделки	ноябрь 2016	ноябрь 2016	ноябрь 2016
Корректировка	0,7	0,7	0,7
Скорректированная стоимость, руб.	57 750	52 413	42 524
Условия совершения сделки (торг)	оферта	оферта	оферта
Корректировка	0,9	0,9	0,9
Скорректированная стоимость, руб.	51 975	47 172	38 272
Местоположение	п. Софрино	п. Софрино	п. Софрино
Корректировка	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.	51 975	47 172	38 272
Инженерные коммуникации	Схожие с объектом оценки	Схожие с объектом оценки	Схожие с объектом оценки
Корректировка	1	1	1
Скорректированная стоимость	51 975	47 172	38 272
Объемно планировочное решение	Жилой дом с земельным участком	Жилой дом с земельным участком	Жилой дом с земельным участком
Корректировка	1	1	1
Скорректированная стоимость	51 975	47 172	38 272
Физическое состояние объекта	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Корректировка	1	1	1
Скорректированная стоимость	51 975	47 172	38 272
Среднее значение, руб./кв. м.	(А1+А2+А3)/3=45 806

---

Обоснование поправок (корректировок).

Корректировка на цену предложения учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе торга. Ее величина составляет для подобных объектов 10%. Источник информации – Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга №18 под ред. к.т.н. Е.Е. Яскевича.

Корректировка на местоположение в значительной степени определяется удаленностью от МКАД и направлением. Все аналоги находятся на одном удалении. Поправка не применялась.

Корректировка на функциональное назначение применяется, когда функциональное назначение Аналога не совпадает с функциональным назначением оцениваемого объекта. В нашем случае данная корректировка не применялась.

Корректировка на наличие инженерных сетей не применялась.

Корректировка на объемно-планировочное решение не вводилась.

Корректировка на физическое состояние не применялась.

Корректировка на дату сделки применялась для всех аналогов, т.к. дата оценки – 2008 год.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода, составит: 45806 х 61,5= 2817069 руб.

Определение стоимости Объекта оценки доходным подходом

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Использование доходного подхода оценки основано на предположении, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации объекта и дохода от его продажи.

Доходный подход к оценке жилой недвижимости не является характерным и в настоящей оценке не применялся. Рынок доходных домов в настоящее время отсутствует, возможен лишь в перспективе.

---

8. Согласование результатов оценки и выводы итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

В результате проведения оценки двумя подходами получены следующие результаты:

Затратный подход – 2192823 руб.

Сравнительный подход – 2817069 руб.

Доходный подход – не применялся

Показатели определены экспертным методом.

№ п/п	Подход оценки	Стоимость (руб.)	Вес. пок.	Рыночная стоимость (руб.)
1	Затратный	2192823	0,5	1096411
2	Сравнительный	2817069	0,5	1408534
3	Доходный	-	-	-
	Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта			2504945, с округлением – 2 505 000

ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на

12 февраля 2008 г. составляет:

2 505 000 рублей

Два миллиона пятьсот пять тысяч рублей

в том числе:

- жилой дом – 691 000 рублей

- земельный участок – 1 814 000 рублей

ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

а) Нормативные документы.

1. Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года

135-ФЗ.

1. Гражданский кодекс РФ, часть I, II.
2. Стандарты оценки, введенные в действие Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 № 519. Федеральный Закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28.
3. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122 –ФЗ с изменениями и дополнениями.

Земельный кодекс РФ 2001 года – Федеральный закон № 136-ФЗ от 25.10.2001 г.

---