Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки нотариальных действий по наследству.pdf

1. Применяемые стандарты оценки

Оценка выполнена с обязательным применением Федерального Закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, требований Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Федерального закона "О внесении изменений в ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"от 14 июля 2006 года. Утвержденного федерального стандарта оценки N 10040 МИНИСТЕРСТВОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 20 июля 2007 г. N 256 Зарегистрированного в Минюсте РФ 22 августа 2007 г. N 10040, в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 года N 443 (Собрание законодательных актов Российской Федерации, 2004, N 36, ст.3670; 2005, N 22, ст.2121; 2006, N 11, ст.1182; N 16, ст.1743, ст.1744; N 18, ст.2005; N 22, ст.2333; N 32, ст.3569, ст.3578; 2007, N 22, ст.2642).

Оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 14 ноября 2002 г.)

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказам Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказам Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №298.

Федеральный стандарт оценки « Требования к отчету об оценки (ФСО №3)» обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказам Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №299.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» ФСО №7, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г.

Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

• установление количественных и качественных характеристик Объекта оценки;
• анализ рынка, к которому относится Объект оценки;
• выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;
• составление и передача заказчику Отчета об оценке.

При составлении рыночного анализа оценщик устанавливает:

• Границы соответствующего рынка (территориально и по уровню торговли),
• Специфический класс рассматриваемого имущества,
• Устанавливает и анализирует текущие условия спроса и предложения, которые сложились на специализированном рынке,
• Применяет результаты рыночного анализа к установленному порядку действий для достижения целей Заказчика.

2. Сертификат качества оценки

У подписавших данный отчет не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к определению восстановительной стоимости объекта переоценки, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Мы выступили в качестве беспристрастных консультантов.

С учетом наилучшего использования наших знаний и опыта, мы удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

Подписавший данный отчет оценщик удостоверяет, что в соответствии с имеющимися данными:

Факты изложенные в отчете верны и соответствуют действительности.

Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения действительны исключительно в пределах предположений и ограничительных условий настоящего отчета и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными мнениями и выводами.

Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, действует непредвзято и без предубеждения по отношению к Заказчику.

Вознаграждение оценщика не связано с объявлением заранее оговоренной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу Заказчика. Вознаграждение не зависит от итоговой оценки стоимости и тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами результатов и выводов настоящего отчета.

Задание на оценку не основывалось на требовании минимальной/максимальной оговоренной цены.

Никто не оказывал профессионального содействия оценщикам, подписавшим настоящий отчет.

Оценщики собирали фактический материал, на основе которого получены результаты настоящего отчета, с максимальным использованием своих профессиональных знаний; изложенные в настоящем отчете факты, по мнению оценщиков, являются достоверными и не содержат ошибок.

Достоверность настоящей оценки всегда может быть проверена уполномоченными представителями Российского общества оценщиков.

3. Ограничительные условия и сделанные допущения

Сертификат качества оценки, является неотъемлемой частью настоящего отчета, действителен с учетом следующих основных предположений и ограничительных условий:

Общие условия

Исходя из нижеследующих трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемые далее по тексту Сторонами, а также тот факт, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в отчете, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются на правопреемников и исполнителей Сторон.

Общая цель отчета

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать Отчет или (любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Положения об ответственности

Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к управлению оцениваемого объекта. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиком объекту несет владелец объекта.

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.

Освобождение от ответственности

Заказчик принимает условия заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Заказчику вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждения юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иной не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается, свободными от каких бы то ни было, прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.

Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ, а так же стоимости их удаления.

Заключительные положения

Оценщик учитывал ответственное отношение собственника и должное управление в отношении объекта оценки.

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно оценочной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и, таким образом, повлиять на суждение Оценщика.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

4. ИСТОЧНИК ИНФОРМАЦИИ

Источниками информации о стоимости имущества Заказчика являлись:

- Сведения о предложениях к продаже жилых домов: нтернет-сайт «Циан», анализ рынка жилья: еженедельный информационно-рекламный журнал «Недвижимость и цены» за ноябрь 2016 г, информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY», информационный бюллетень «КО-ИНВЕСТ» №96.

Рынок загородной недвижимости Подмосковья.

В начале сезона эксперты зафиксировали краткосрочное снижение спроса на загородные объекты: в марте 2016 падение составило 16% в сравнении с аналогичным периодом 2015 года. В то же время, общее падение спроса в течение первого квартала 2016 года не превысило 5% в сравнении с прошлогодним аналогичным периодом.

«Итоги первого квартала позволяют говорить об относительной стабильности на рынке: активный рост спроса в феврале (на 31%) позволил скорректировать общеквартальные результаты, несмотря на мартовское падение количества сделок. Рынок сейчас достаточно «ровный», и покупатели постепенно начинают возвращаться к загородному формату», – рассказывает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Наибольший интерес покупатели загородной недвижимости проявляли к объектам эконом-класса стоимостью до 12 млн руб. По данным экспертов, 80% сделок загородного рынка в Московском регионе совершается именно в массовом сегменте жилья.

«Если 5-6 лет назад на первом месте при выборе загородного дома был фактор локации, на втором – качества строительства, и лишь на третьем – стоимость жилья, то сейчас главный критерий отбора при выборе загородного жилья для покупателя – это бюджет, и застройщики активно реагируют на изменение потребительских настроений. Проекты во многом упрощаются: девелоперы смотрят на более отдаленные и менее живописные места, нередко жертвуют инфраструктурой, в том числе социальной, а также транспортной доступностью», – отмечает эксперт.

В то же время, спрос на дома в зоне до 30 км от МКАД остается на довольно высоком уровне, причем, чем более приятным является окружение проекта (отсутствие рядом многоэтажных жилых комплексов и шумных трасс), тем большее внимание потребителя он привлекает.

Еще одним характерным весенним трендом загородного рынка стал ценовой демпинг. «Различные акции и скидки сегодня действуют во всех реализующихся проектах загородного экономкласса. И поэтому потребителю сейчас гораздо выгоднее приобрести готовый дом у девелопера, нежели строить его самому или покупать объект вторичного рынка. Помимо очевидных преимуществ нового строительства и качественной инфраструктуры, покупатель получает возможность в ряде случаев купить дом по цене ниже его себестоимости: девелоперы готовы фиксировать убытки по уже построенным проектам, и идут на все, чтобы сохранить спрос», – рассказывает Владимир Яхонтов.

При этом новые проекты с начала года на загородный рынок Подмосковья не вышли. «Девелоперы не готовы сейчас запускать что-то новое, они заканчивают начатое. В течение 2016 года нас, вероятнее всего, ожидает только выход новых очередей уже реализуемых проектов, но в целом новое строительство на загородном рынке постепенно «схлопывается». Этот на первый взгляд негативный фактор позволяет говорить о том, что у существующих проектов есть шанс на относительную стабилизацию цен и повышение маржинальности, которая с 2015 года неуклонно снижается, и сейчас для загородной недвижимости составляет не более 10%».