Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки нотариальных действий по наследству.pdf

С_н - величина затрат на воспроизводство (замещение) улучшений (здание, сооружение) объекта оценки в новом состоянии с учетом предпринимательской прибыли;

И - совокупный износ (физический износ, функциональное и экономическое

устаревания) улучшений (здание, сооружение) объекта оценки.

Совокупный износ - это суммарные потери в стоимости улучшения (здание, сооружение) по различным причинам в связи с физическим разрушением, функциональным устареванием, экономическим (внешним) устареванием или их комбинациями.

физический износ (Иф) (обесценение) есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия;

функциональное устаревание (Ифун) (обесценение) есть потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий. Оно может проявляться в излишке производственных мощностей, неадекватности, конструктивной избыточности, недостатке утилитарности или избытке переменных производственных затрат;

экономическое устаревание (Иэ) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшения качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

С учетом вышесказанного, последовательность шагов при процедуре определения стоимости затрат на замещение объекта оценки (в настоящем случае рассматриваются оценщиком затраты на замещение) затратным подходом будет следующей:

оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором расположены улучшения без учета этих улучшений (С_зу);

оценка величины затрат на замещение улучшений объекта оценки или стоимости нового строительства улучшений объекта оценки (С_н);

оценка совокупного износа улучшений;

определение рыночной стоимости объекта оценки, полученной с использованием затратного подхода.

6.1. Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Определение рыночной стоимости земельного участка проводилось сравнительным подходом (методом сравнения продаж) с использованием Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 569-р. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации доходов. В виду наличия на рынке достаточного числа предложений аналогичных незастроенных земельных участков, при определении рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка использовался метод сравнения продаж (аналоги с правом собственности).

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

• Изучение рынка предложений на продажу, т.е. отбор объектов, которые сопоставимы с оцениваемым объектом;
• Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о времени и цене продажи, запрашиваемой цене, местоположении, физических характеристиках, ограничений на использование, условиях сделки;
• Анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по перечисленным параметрам;
• Корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;
• Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки).

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• Местоположение и окружение,
• Целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, существующий вид права на земельный участок,
• Физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.),
• Транспортная доступность,
• Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.),

К характеристикам сделок с правами собственности земельных участков, в том числе, относятся:

• Условия финансирования сделок с земельными участками,
• Условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.),
• Обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.),
• Изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки (предложения) с аналогом до даты проведения оценки.

Корректировки цен объектов сравнения по элементам сравнения определялись для цены всего участка. Корректировки цен рассчитывались в денежном и процентном выражении. Величины корректировок цен определялись затратами, связанными с изменением характеристики элемента сравнения, по которому сопоставимый объект отличается от объекта оценки и экспертным обоснованием корректировок цен.

На этапе сбора исходной информации были выбраны следующие незастроенные земельные участки.

Расчет стоимости земельного участка методом сравнимых продаж.

Обоснование поправок.

Поправка на условия совершения сделки (торг). При продаже объектов недвижимости на вторичном рынке, как правило, происходит снижение первоначальной цены предложения. Это снижение происходит в две стадии: постепенное снижение первоначальной цены предложения в период экспозиции для привлечения покупателей и, в дальнейшем, в ходе переговоров между продавцом и покупателем. Средняя величина поправки составляет 10%.

Поправка на имущественные права, аналоги представлены как продажа прав собственности, оцениваемый объект так же имеет право собственности, корректировка не вводилась.

Поправка на время совершения сделки: не вводилась.

Местоположение: стоимость земельных участков в значительной степени зависит от их направления и удаленности от МКАД. Поправка на местоположение не вводилась.

Поправка на размер земельного участка:

При проведении анализа, а именно факторов влияющих на рыночную стоимость земельных участков были выявлены размеры земельных участков (статья «Сегментирование земельного рынка Подмосковья»:

• Мелкие участки до 0.5 га;
• Средние участки 0.5 - 5 га;
• Большие участки 5 - 20 га;
• Крупные участки свыше 50 га.

Т.к. объект оценки так же как аналоги относится к мелким земельным участкам, то поправка не вводилась.

Поправка на категорию земельного участка. Не вводилась, так как у объекта оценки, так же как и у аналогов, категория – земли населенных пунктов.

Физические характеристики (наличие инженерных коммуникаций): не вводилась.

Таким образом, стоимость земельного участка площадью 14,10 соток составляет:

С_зу= 128625 х 14,1 = 1813613 руб., с округлением – 1 814 000 руб.

6.2. Расчет затрат на замещение улучшений.

Расчет величины затрат (С_н) на замещение выполнен с применением данных и методики справочника оценщика «Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства», КО-ИНВЕСТ, 2003, с переводом в текущие цены по бюллетеню «Индексы цен в строительстве» № 96 (изд. КО-ИНВЕСТ) индексным методом: i=4,415/1,937=2,28.

Предпринимательская прибыль

Предпринимательская прибыль является регулируемой силой, повышающей или снижающей активность строительного бизнеса и определяющей динамику рынка купли-продажи объектов недвижимости.

Предприниматель определяется как организатор строительства, плательщик по договорам или продажным ценам за сырье, арендатор средств производства, оплачивающий себе предпринимательский труд по организации строительства.

Наличие предпринимательской прибыли при строительстве, и ее величина зависят как от многих факторов внешнего влияния. Так и от совокупного количества функций, которые может принять на себя предприниматель.

В настоящей оценке предпринимательская прибыль принята по среднеотраслевым данным соответствующего сегмента рынка недвижимости региона - Московская область (от 15 до 30 км от МКАД для жилых домов) по данным мониторинга № 18 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ, проведенного к.т.н. Яскевичем Е.Е. (Источник информации: «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга» НПЦПО. Москва 2015). Таким образом, размер предпринимательской прибыли для объекта оценки в расчетах принимается равным 25%.

Износ.

физический износ конструктивных элементов жилого дома в расчетах оценщиком принимается равным: Иф=50% по результатам внешнего осмотра с помощью справочника «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).

Функциональный износ: Ифун.=0- не обнаружен.

Экономический износ: Иэ=0- не обнаружен.

И=757647х0,5=378824 руб.

6.3 Стоимость объекта по затратному подходу

Определение стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.