Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки нотариальных действий по наследству.pdf

Географическое положение Московской области таково, что ее большая часть расположена в лесной зоне. Причем пространства, лежащие севернее р. Оки относятся к подзоне широколиственно – хвойных (смешанных), а южнее Оки – подзоне широколиственных лесов. Лишь самый юг области лежит в лесостепной зоне.

Экологическая карта земель Московской области

Земли Домодедовского района находятся в зоне с характеристикой «слабо загрязненные»

Рынок земли Подмосковья формируется в основном из предложений земельных участков двух категорий – сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, при этом последняя группа превосходит первую по числу предложений более чем в семь раз. Другие категории земель участвуют в рыночном обороте в меньших масштабах. Сегодня на рынке земли Подмосковья больше всего предложений о продаже земельных участков категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Они составляют 80,3% рынка. Предложения земель сельскохозяйственного назначения чуть превышают 11% рынка.

Особенности земли Московской области, характеризующиеся высокой степенью антропогенной освоенности и техногенной нагрузки, способствуют ежегодному уменьшению площадей сельскохозяйственного назначения за счет постоянного увеличения площадей под застройкой и инфраструктурой.

В Московской области реально действующим и динамично развивающимся является вторичный земельный рынок, который на сегодня не полностью структурирован и не всегда открыт и прозрачен, что рождается общей российской спецификой развития рынка недвижимости.

Земельный рынок Подмосковья находится на стадии формирования (хотя и не на первой ступени). При этом он динамично развивается и расширяется. Сегодня очевиден интерес в освоении территорий не только ближнего Подмосковья, но и дальнего, чему способствует инвестиционная привлекательность областной земли за счет близости к федеральному центру.

Текущее состояние на земельном рынке Московской области - активность проявляется, прежде всего, в сегменте земельных участков с назначением под ИЖС, дачное строительство, коммерческое назначение. Рынок земель для сельхозпроизводства менее активен. Инвесторы проявляют интерес к землям сельхозназначения только при наличии условий перевода их в другую категорию.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков

При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес-операций на земельном рынке, в том числе при анализе рынка, объекты необходимо структурировать. Для этого всю совокупность объектов рынка (земельных участков) следует сегментировать. В данном случае однородными подвидами могут выступать как категории земель и их целевое назначение, их качество, параметры земельных участков, местоположение земельных участков, транспортная доступность, так и некоторые экономические показатели. В настоящее время целесообразно использовать множественную сегментацию, так называемую многофакторную модель сегментирования, т.е. сегментирование по нескольким видам одновременно. Подобное сегментирование может выступать как инструмент маркетинговых исследований и мониторинга земельного рынка. Следует отметить, что именно от правильности выбора определенного сегмента рынка зависит успех в конкурентной борьбе.

Категории земель:

Земли сельскохозяйственного назначения;

Земли населенных пунктов;

Земли промышленности и иного назначения;

Земли особо охраняемых территорий;

Земли лесного фонда;

Земли водного фонда;

Земли запаса.

Целевого назначения земель:

Под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);

Под коттеджное строительство;

Под загородные дома и резиденции;

Под садово-огородническое хозяйство;

Под фермерское хозяйство;

Под административно-производственные цели;

Прочее.

Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земельного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. При этом качество земли влияет на ценообразование земельного участка. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения. А земли промышленности и иного специального назначения имеют свою специфику и могут быть ограничены или изъяты из оборота.

Сегментирование земельных участков, исходя из целевого назначения, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот сегмент важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.

Вид права пользования земельным участком:

Собственность;

Аренда;

Как уходящие в прошлое (подлежащие переоформлению):

- постоянное бессрочное пользование;

- владение.

Существующее право на земельный участок определяет операции на рынке недвижимости. Поэтому, исследуя земельный рынок в целом или анализируя возможность развития какого-то конкретного земельного участка, следует делать акцент на этой характеристике недвижимости. Не надо объяснять, что полноправный собственник земельного участка, равно как любого другого объекта недвижимости вправе распоряжаться им по своему усмотрению, разумеется, не выходя за рамки законодательства. С другой стороны, если земельный участок находится, например, на праве постоянного бессрочного пользования, то пользователь может распоряжаться объектом только с согласия органов власти. В случае аренды определяющим являются все оговоренные условия договорных арендных отношений. Именно ими обусловлены потенциально возможные действия арендатора земли.

Земли населенных пунктов для ИЖС:

- Престижности направления:

Наиболее престижные - Рублево-успенское, Новорижское, Сколковское;

Престижные – Калужское, Минское, Можайское, Дмитровское, Киевское, Пятницкое, Ленинградское;

Второстепенные - Волоколамское, Ярославское, Осташковское, Алтуфьевское, Симферопольское;

Наименее востребованные – Щелковское, Каширское, Рузское и пр.

Расстояния от МКАД:

До 10 км;

10-20 км;

20-40 км;

40-60 км;

60-80 км;

Свыше 80 км.

-Местоположения и окружения:

В непосредственной близости от водного объекта;

В непосредственной близости лесного массива;

В непосредственной близости от промышленного предприятия

Другое окружение.

Без анализа вышеприведенных характеристик недвижимого имущества и их возможного разделения на подвиды не должна обходиться модель сегментирования. Но основными факторами являются другие. Как известно, для земельных участков в Подмосковье, существуют три главных критерия, обуславливающие его престижность, - это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка. По этим характеристикам, определяющим спрос на землю, сами земельные участки практически не отличаются от коттеджных поселков и другой загородной недвижимости. Здесь важно учитывать различные потребности потенциального покупателя. Например, в случае, если освоение земельного участка рассматривается для коттеджного строительства или загородной резиденции, то желательно, чтобы расстояние до Москвы можно было бы преодолеть примерно за 40-50 минут. Это - то время, которое в среднем тратится на дорогу при поездке внутри самого города с учетом небольших затруднений в движении. Трата значительного времени на дорогу затрудняет ежедневную поездку на работу в столицу, живя загородом. Поэтому самым престижным расстоянием является удаленность в 20 километров от МКАД, а самым оптимальным – радиус в 40 км. Но, несмотря на престижность и удобство ближайшего Подмосковья, в последнее время все больше покупателей проявляют интерес к удаленным землям Московской области. Там существуют свои преимущества: дальние районы располагает большими площадями, что позволяет приобрести крупный земельный надел. А также удаленность от Москвы определяется лучшей экологией. Тем не менее, далеко не каждый готов купить для личного пользования земельный участок в 100-километровой зоне.

Как было во все времена, важным моментом при выборе земли является его окружение. Люди отдают предпочтение живописным местам возле воды или лесо-парковой зоны, где возможен полноценный отдых.

Следующим этапом после определения местоположения земельного участка встает вопрос о его площади.

Размер земельного участка:

Мелкие участки до 0,5 га;

Средние участки 0,5 - 5 га;

Большие участки 5 - 20 га;

Крупные участки свыше 50 га.

Здесь желания потенциальных инвесторов и частных лиц расходятся в зависимости от целей использования земли. Площади более двадцати соток уже относятся к дорогостоящим объектам, но дают пространство и свободу. Участок свыше пятидесяти соток достаточно большая редкость для ближнего Подмосковья. А участки свыше 5 га могут интересовать инвесторов для проведения девелопмента.

-Наличие подведенных к земельному участку коммуникаций:

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных:

Газоснабжение;

Электроснабжение;

Теплоснабжение;

Водоснабжение;

Канализация.

Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

-транспортные подъездные пути – 15-20%

-электроэнергия – 15-25%

-газоснабжение – 15-25%

-остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5- 15%.

5. Сведения о специалисте, участвовавшем в оценке

Баранов Евгений Вячеславович - профессиональные знания, соответствующие утвержденному уровню квалификации оценщика (эксперта по оценке и определению ущерба) для выполнения работ по оценке недвижимости и земли/ машин и оборудования/интеллектуальной собственности/оценке бизнеса и акций, получил в Московском Государственном Техническом Университете "МАМИ", по программе переподготовки “ Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ”. Эксперт – оценщик Баранов Евгений Вячеславович работает в . по трудовому договору.

- Диплом № ПП 635026 от 20 апреля 2004 г.

Высшее образование: Московская Государственная Академия Водного Транспорта

- Диплом № ДВС 0565175 от 07 декабря 2000 г.

Сведения о повышении квалификации: Московский Государственный Технический Университет "МАМИ"

- Диплом № 261/2007 от 25 мая 2007 г.

6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Гражданский кодекс Российской Федерации (1-4 части);
Налоговый кодекс Российской Федерации (1-2 части);
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г. с изменениями и дополнениями;
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведении оценки (ФСО №1)», утв. Приказом МЭРТ РФ от 20.05.2015г №297.
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утв. Приказом МЭРТ РФ от 20.05.2015г. №298.
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утв. Приказом МЭРТ РФ от 20.05.2015г №299.
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г.

7. ВЫБОР ПОДХОДА ОЦЕНКИ

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости: затратный, доходный и сравнительный.

Определение стоимости Объекта оценки затратным подходом

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применяющихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещения объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Данный подход описывается следующей формулой:

С = (С_н – И_с )+ С_зу, где

С - рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода;

С_зу - рыночная стоимость земельного участка.