Файл: Организация ипотечного кредитования. Проблемы и перспективы..pdf

Глава 1. Теоретические основы организации ипотечного кредитования.

Актуальность темы.

В России наблюдается значительное расширение фонда недвижимого имущества, как жилого, так и  промышленного назначения, поскольку проведение операций с недвижимостью является одним из самых выгодных способов сохранения и приумножения капитала. Высокий рост объемов строительства новых промышленных объектов недвижимости и жилых зданий направлен на максимальное обеспечение потребностей населения и субъектов хозяйствования.

Исходя из этого, возникает проблема получения юридическими и физическими лицами средств, которые будут достаточными для покупки такой недвижимости на выгодных условиях. Спрос на не дорогие долгосрочные ресурсы предполагает дальнейшее развитие такого направления банковской деятельности, как ипотечное кредитование.

Российский рынок ипотечного кредитования в 2016 г. показал высокие темпы роста по сравнению с 2015 г. Число выданных кредитов выросло на 26% и составило почти 900 тысяч. Наблюдается рост объёмов кредитования более чем на 30%, что в денежном эквиваленте составляет более 1,5 триллионов рублей.

Удельный вес ипотеки в кредитном портфеле коммерческих банков составляет всего 3,6%, тогда как в более развитых странах этот показатель составляет 10%. Это говорит о том, что функционирование механизма банковского ипотечного кредитования в России недостаточно эффективно.

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, предоставляемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства под 3-15% годовых.

Во всем мире ипотечное кредитование функционирует и развивается как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, помогает решению ряда экономических и социальных проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - падению инфляции, принимая на себя временно свободные денежные средства предприятий и граждан.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

-Земельные участки, находящиеся в частной собственности;

-Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

-Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

-Дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

-Автомобили;

-Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В современном мире в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

-Одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

-Двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Эта модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

Для функционирования данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.1):

- между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

- между заемщиком и страховой компанией – договор страхования заложенного жилья;

- между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

Рис.1

Ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение могут выступать в качестве кредитора. Для кредитора разрешено рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, как следствие, – минимизирование возможных рисков.

В случае нехватки средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) применяет внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При сотрудничестве с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который служит обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования помимо заемщика и кредитора задействован посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

Для функционирования данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2).

Рис.2

В начале реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом недвижимости или застройщиком, после этого количество участников этой модели увеличивается с целью минимизации риска основных участников.

Со страховой компанией оформляются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Что позволяет кредитору контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Комплекс факторов, оказывающий влияние на организацию и развитие ипотечного кредитования:

-Политические факторы: стабильность государственной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов.

-Экономические факторы: стабильное развитие финансового рынка и рынка ценных бумаг, твердость валюты и снижение уровня инфляции, платежеспособность населения.

-Правовые факторы: соблюдение сторонами законности.

Исторические условия и факторы: традиции накопления средств или их отсутствие, а также востребованность кредитов у населения.

Субъекты ипотечного кредитования.

Элементами системы ипотечного кредитования являются: субъекты кредитования, объекты кредитования, обеспечение ипотечного кредита.

К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, риэлтерские и страховые компании, застройщиков, операторов вторичного рынка, инвесторов, правительство.

Краткие характеристики основных участников ипотечного кредитования:

- заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, признанные кредитором как надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющуюся у них в собственности и (или) приобретаемую на средства кредита недвижимость в залог и имеющие возможность внести авансовые платежи для приобретения недвижимости;

- кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие дальнейшее обслуживание выданных ипотечных кредитов;

- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - являются единым административным источником достоверной информации о правах собственности на жилье и ипотеки жилья на недвижимое имущество.

- риэлтерские компании - юридические лица, имеющие лицензии профессиональных посредников на рынке купли-продажи недвижимости.

К функциям риэлторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов недвижимости, помощь в заключении и сопровождение сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.

- страховые компании - лицензированные компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, жизни и трудоспособности заемщика, гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Операции по страхованию служат важным инструментом снижения рисков кредитования;

- оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке. Объективная оценка стоимости предмета залога способствует определению реальной величины кредита и полному возмещению затрат кредитора при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации;

- операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов и выпускающие на их основании ценные бумаги.

- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании);

- правительство - выполняет следующие основные функции:

1. Формирует концепцию развития ипотечного жилищного кредитования;

2.Разрабатывает нормативно-правовые условия для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;

3. Формирует механизмы социальной защиты заемщиков;

4. Обеспечивает налоговый режим максимального благоприятствования для участников рынка ипотечного кредитования с целью повышения доступности ипотечных кредитов населению;

5. Предоставляет поручительства инвесторам по средствам, привлекаемым Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Основные риски ипотечного кредитования.

Наиболее значимыми рисками ипотечного кредитования являются:

1. Риск снижения процентных ставок. Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием повышения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в падении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Также, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком.

2. Риск изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики в случае, если кредиты предоставляются в иностранной валюте (доллар, евро). Доходы заемщика в РФ в большинстве своем имеют рублевый номинал. Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса очень сложно.

3. Риск неплатежа или кредитный риск - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика. При анализе этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, данный риск не представляет особой опасности для кредитора. И зависит от квалифицированной работы служб, которые занимаются андеррайтингом (проверяют кредитоспособность потенциального заемщика).

4. Риск утраты трудоспособности. Этот риск относится только к заемщику. При его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать средства и выплачивать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к выселению заемщика из жилого помещения. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки настаивают на страховании заемщика от данного риска.

5. Риск досрочного погашения кредита. В основном, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Однако при этом уменьшаются суммы процентов за пользование кредитом. Главной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

6. Имущественные риски, т.е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества, которые страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

7. Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи выясняется наличие обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.