Файл: Организация ипотечного кредитования. Проблемы и перспективы..pdf

8. Риск ликвидности. Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не достает средств для оплаты. Это вызвано тем, что ресурсная база ипотечных кредитов создается за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Риск ликвидности является только риском банка и непосредственного отношения к заемщику не имеет. Уменьшение риска ликвидности контролируется государством посредством совершенствования системы рефинансирования, включая систему вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов.

1.2 Оценка заемщика, выдача ипотеки, кредита.

Оценка заемщика.

Одним из главных этапов в организации процесса кредитования физических лиц является оценка платежеспособности клиента. Некорректная оценка приводит к невозврату кредита, а это в свою очередь способно нарушить ликвидность банка и привести к банкротству.

Андеррайтинг включает комплекс мероприятий по изучению банком (кредитором) платежеспособности (оценка уровня доходов), кредитоспособности (анализ кредитной истории) и добропорядочности (определение возможности и готовности гасить кредит) потенциального заемщика и принятие положительного решения на заявление о предоставлении ипотечного кредита либо отрицательного ответа.

Операциями по ипотечному кредитованию физических лиц в банке занимается большой круг банковских подразделений: юридическая служба, служба безопасности, риск-менеджмент, кредитное управление и пр. Это говорит о степени сложности и трудоемкости андеррайтинга. У каждого банка свой метод, но при оценке вероятности погашения кредита устанавливаются основные критерии:

- способность клиента погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика),

- готовность заемщика погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика)

- стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления займа (анализ результатов независимой оценки имущества).

При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и заявлении - анкете:

- налог на доходы физических лиц;

- компенсация ущерба, вреда;

- алименты;

- обязательства по предоставленным поручительствам;

- обязательства по другим кредитам;

---

- другие платежи.

Платежеспособность Заемщика определяется по следующей формуле:

Р = Дч * K * t,

где

Дч - среднемесячный доход (чистый) за полгода за вычетом всех обязательных платежей

(для пенсионеров - размер получаемой пенсии).

K - коэффициент в зависимости от величины Дч

K = 0,7 при Дч в сумме до 45 тысяч рублей (включительно);

K = 0,8 при Дч в сумме свыше 45 тысяч рублей

t - срок кредитования (в мес.).

В числе главных задач процедуры андеррайтинга — определение окончательной суммы кредита, на которую претендует заемщик.

Одним из заключительных этапов андеррайтинга является анализ факторов риска (негативных факторов) и компенсирующих факторов.

Негативные/компенсирующие факторы обычно имеют субъективный характер и не могут быть подвергнуты точной количественной оценке.

К компенсирующим факторам относят: наличие в собственности заемщика движимого и недвижимого имущества, молодой возраст заемщика, высшее образование, карьерный и профессиональный рост и т.д.

К негативным факторам относят: наличие значительных перерывов в трудовом стаже, частая смена работы, несоответствие уровня образования занимаемой должности и пр.

Выдача ипотеки, кредита.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита включает следующие этапы:

Первый этап - предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик получает всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих обязанностях и правах при заключении сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.

Второй этап - оценка кредитором вероятности погашения кредита и определение его максимально возможной суммы с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

"Досье" заемщика, предоставляемое для получения кредита, должно содержать копии следующих документов:

- паспортов заемщика и созаемщиков (совершеннолетних членов его семьи);

- свидетельства о заключении брака, документы, подтверждающие степень родства;

- свидетельств о рождении несовершеннолетних членов семьи заемщика;

- трудовых книжек заемщика и созаемщиков;

- характеристик на заемщика с места работы, краткого описания его трудовых обязанностей и вида деятельности организации-работодателя;

- дипломов оконченных учебных заведений заемщика и созаемщиков;

- водительского удостоверения заемщика;

---

- выписки из домовой книги и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

- справки о доходах, полученных за последние полгода по основному месту работы заемщиком и созаемщиками;

- документов, подтверждающих получение дополнительных доходов семьей заемщика;

- подтверждения права собственности заемщика на объекты недвижимости (дачи, квартиры), автомобили, ценные бумаги, банковские вклады и др.;

- сведений о поручителях.

Третий этап - выбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик имеет право выбрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В данном случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по цене жилье и заключить с его продавцом договор купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

Задачей кредитора является оценка жилого помещения с позиции достаточности данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита.

Четвертый этап - заключений договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, покупка жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которыми он планирует пользоваться для оплаты первоначального взноса.

В кредитном договоре сторонами предусматриваются следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Условия, включаемые в договор об ипотеке:

---

- предмет ипотеки;

-существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

- цена передаваемого в ипотеку помещения;

- срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

- размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

- указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

- основания обращения взыскания на предмет ипотеки и др.

Пятый этап - государственная регистрация. Кредитные отношения и ипотека оформляются:

- договором об ипотеке приобретенного объекта недвижимости с соответствующим удостоверением сделки (по желанию сторон), а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют (по желанию сторон) и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;

- кроме того, обязательной регистрации подлежит договор купли-продажи.

Шестой этап - страхование. Является обязательным условием выдачи кредита.

В соответствии с правилами ипотечного кредитования заемщик обязан застраховать свою жизнь и трудоспособность, квартиру от рисков повреждения и уничтожения, а также свой статус собственника в страховой компании, взаимодействующей с банком. Договоры страхования обычно заключаются на год с последующей пролонгацией. Страхование осуществляется в течение всего срока действия ипотеки. При наступлении страхового случая окончательные расчеты с банком осуществляет страховая компания.

Седьмой этап - выдача ипотечного кредита. Производится посредством перечисления суммы кредита на лицевой счет заемщика, открытый в банке-кредиторе. При этом в банк предоставляются зарегистрированные договоры купли-продажи и ипотеки квартиры, свидетельства права собственности на приобретенное жилье и документы, подтверждающие получение первоначального взноса продавцом квартиры. Кроме того, обязательным является предоставление договоров страхования жизни и здоровья заемщика, а также приобретенного жилья.

---

Восьмой этап - обслуживание кредита. Банк получает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Различают платежи:

1. Постоянные (аннуитетные) – предусматривают периодические равновеликие выплаты.

2. Нарастающие платежи – предусматривает переменные выплаты.

3. «Шаровые» платежи – предусматривают крупный итоговый платеж по долгу.

4. Платежи с индексацией непогашенной суммы долга – позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей.

5. Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга – предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток.

6. Платежи с переменной процентной ставкой – процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке.

Девятый этап - снятие залога с жилья.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

1.3 Особенности ипотечного кредитования в РФ.

Условия ипотечных кредитов в российских банках.

Условия ипотеки и программы кредитования банки определяют самостоятельно. При этом перечень требований к соискателям остается стандартным:

-   наличие постоянной работы и стабильных источников дохода, которые позволяют обеспечивать платеж по ипотеке и достойное существование заемщика, членов его семьи;

- стаж работы – от полугода на последнем месте, общий более года;

---