Файл: Оценка рыночной стоимости (Здание общей площадью 800 кв.м. с земельным участком).pdf

3. Инвестиции

По данным Единой автоматизированной системы «Перечень инвестиционных проектов» на 1 октября 2018 года на территории Московской области реализуется 1 185 инвестиционных проектов. По итогам 9 месяцев текущего года на развитие экономики и социальной сферы региона использовано 492,1 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, что на 31,2 процента выше в сопоставимых ценах соответствующего уровня 2017 года. В видовой структуре доля вложений в строительство зданий и сооружений (кроме жилья) составила 40 процентов от общего объема инвестиций, на приобретение машин и оборудования – 38 процентов, в жилищное строительство – 20 процентов, объекты интеллектуальной собственности – около 2 процентов. Основным источником инвестиций в основной капитал продолжают оставаться собственные средства организаций – почти 60 процентов от общего объема инвестиций. В структуре привлеченных средств наибольшую долю занимают бюджетные средства (42 процента), средства организаций и населения, привлеченные для долевого строительства (23 процента), а также кредиты банков (16 процентов). В структуре вложение по видам экономической деятельности значительные объемы средств инвестируются по-прежнему в обрабатывающие производства (17 процентов от общего объема), оптовую и розничную торговлю (13 процентов), недвижимость (12 процентов), строительство и деятельность по предоставлению профессиональных услуг в различных сферах (10 процентов). С начала года Правительством Московской области рассмотрено 223 обращения инвесторов по вопросам подбора и выделения земельных участков под проект, получения статуса резидента особой экономической зоны, предоставления налоговых льгот и субсидий, оказания иных возможных мер государственной поддержки.

4. Строительство

За 9 месяцев 2018 года объем строительных работ вырос относительно соответствующего уровня прошлого года на 6,1 процента и составил 250,2 млрд. рублей. С начала года на территории Московской области введено в эксплуатацию 17,6 тыс. зданий жилого и нежилого назначения общей площадью более 9,9 млн. кв. метров. В структуре строительства зданий нежилого назначения основную долю составляли коммерческие и промышленные сооружения (29 и 17 процентов соответственно). За счет нового строительства введены в действие следующие мощности и объекты: производственного назначения тепличные комбинаты – 20,4 га, производство колбасных изделий – мощность 1 тонна в смену, комбикормовые предприятия – мощность 24 тонны в сутки, производство хлебобулочных изделий – мощность 1 тонна в сутки, производство керамзитовых блоков – мощность 15,5 тыс. куб. м, линии электропередачи напряжением 6-20 кВ – 212,6 км, линии электропередачи напряжением 0,4 кВ – 379,9 км, 2 станции технического обслуживания легковых автомобилей и 1 станция технического обслуживания грузовых автомобилей, 1 комплекс дорожного сервиса и 1 автозаправочная станция, ремонтная мастерская – 3,5 тыс. усл. ремонтов в год, 2 автомойки на 6 моечных постов, торговые предприятия – 98,5 тыс. кв. м торговой площади и торговый павильон на 60 мест, автомобильные дороги общего пользования асфальтобетонные – 10,5 км (в том числе федерального значения – 2,8 км, местного значения – 7,7 км), аэровокзалы пропускной способностью 4 110 пассажиров в час, общетоварные склады – 321,5 тыс. кв. м общей площади, предприятия общественного питания – 130 посадочных мест, 1 телевизионная станция мощностью 1 кВт и выше, городские АТС – 15,6 тыс. номеров, антенно-мачтовые сооружения для сотовой связи – 411 шт., антенно-мачтовые сооружения цифрового наземного телерадиовещания – 15 шт., башни сотовой связи – 331 шт., волоконно-оптические линии связи (передачи) – 2,5 тыс. км, капитальные гаражи – 7 ед. на 2,6 тыс. машиномест; социально-культурного назначения водопроводы – 83 тыс. куб. м воды в сутки, водопроводные сети – 9,4 км, канализация – 1 тыс. куб. м воды в сутки, канализационные сети – 1,8 км (из них в сельской местности – 1,1 км), газовые сети – 485,8 км (из них в сельской местности – 386 км), теплоснабжение – 245 Гигакал/час (из него в сельской местности – 2,1 Гигакал/час), тепловые сети – 13,8 км, амбулаторно-поликлинические организации – 2,5 тыс. посещений в смену (из них в сельской местности – 625 посещений в смену), 1 плавательный бассейн с зеркалом воды 620 кв. метров, спортивные залы – 8,5 тыс. кв. м, физкультурно-оздоровительные комплексы – 10 ед., плоскостные спортивные сооружения (футбольные поля, игровые площадки и др.) – 7,1 тыс. кв. м, образовательные организации высшего образования – 11 тыс. кв. м общей площади учебно-лабораторных зданий, общеобразовательные организации – 5,2 тыс. ученических мест, дошкольные образовательные организации – 3,1 тыс. мест, торгово-развлекательные центры – 11,1 тыс. кв. м общей площади, торгово-офисные центры – 17,1 тыс. кв. м общей площади, торгово-выставочные комплексы – 3,7 тыс. кв. м общей площади. С начала отчетного года объем введенного жилья на территории Московской области вырос относительно января-сентября прошлого года на 18 процентов и составил 6,3 млн. кв. м, из них 2,9 млн. кв. м построено населением (рост на 38,4 процента).

5. Потребительский рынок

По состоянию на 1 октября 2018 года в торговом реестре Московской области зарегистрировано 17,7 тыс. хозяйствующих субъектов и 22,8 тыс. объектов торговли. Оборот розничной торговли Московской области в январе-сентябре 2018 года составил 1 679,3 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 7,6 процента выше аналогичного периода прошлого года. По объемам оборота в стране регион уступает лишь городу Москве (3 414,3 млрд. рублей). В общем объеме розничного товарооборота 78 процентов приходится на крупные организации, 13 процентов – на субъекты среднего и малого предпринимательства, 8 процентов – на индивидуальных предпринимателей, реализующих товары вне рынка и ярмарок и 1 процент – на розничные рынки и ярмарки. Более 40 процентов совокупного розничного оборота дают магазины сетевого формата. В товарной структуре оборота свыше половины (54 процента) продаж обеспечивали непродовольственные товары, 46 процентов приходилось на пищевые продукты, напитки и табачные изделия. С начала года в Подмосковье проведено 2,4 тыс. ярмарок, из них большая часть носили универсальный характер (1,9 тыс. ярмарок). Также работали 404 тематических, 115 сельскохозяйственных ярмарок и 27 ярмарок «Ценопад».

За 9 месяцев 2018 года общий оборот оптовой торговли составил более 3,9 трлн. рублей с ростом относительно соответствующего периода прошлого года на 5,5 процента. В его структуре основная доля (69 процентов) приходилась на организации с основным видом деятельности «Торговля оптовая, кроме оптовой торговли автотранспортными средствами и мотоциклами» (рост относительно аналогичного периода прошлого года на 2,9 процента). Объем платных услуг населению составил 356,6 млрд. рублей, что на 0,7 процента выше уровня соответствующего периода прошлого года. В структуре услуг, в том числе на коммунальные услуги приходилось 32 процента от общего объема, на бытовые – 15 процентов, на жилищные – 13 процентов, на транспортные – 11 процентов. Наибольший рост объема платных услуг отмечен в гостиничном бизнесе – на 24,8 процента, в области образования – на 21 процент, в юридической сфере – на 19,5 процента и в сфере здравоохранения – на 12,5 процента. За 9 месяцев текущего года населению предоставлено бытовых услуг на 54,2 млрд. рублей, из них, в том числе, более половины (56 процентов) приходилось на ремонт и строительство жилья, 20 процентов – на техническое обслуживание и ремонт транспортных средств, машин и оборудования, 11 процентов – на услуги парикмахерских. По сравнению январем-сентябрем 2017 года цены на потребительском рынке товаров и услуг в Московской области выросли на 3,8 процента, в том числе продукты питания подорожали на 1,8 процента, непродовольственные товары – на 5,3 процента, услуги – на 4,3 процента. Среди продовольственных товаров, входящих в минимальный набор продуктов питания, говядина подорожала на 0,7 процента, рыба мороженая неразделанная – на 0,9 процента, масло сливочное – на 6,6 процента, молоко питьевое 2,5-3,2% жирности – на 3,3 процента, сметана – на 3,7 процента, творог – на 3,8 процента, сыры твердые и мягкие – на 0,9 процента, пшено – на 3,5 процента, чай черный – на 2,1 процента, соль – на 1,7 процента, картофель – на 3,6 процента, морковь – на 20,6 процента, яблоки – на 10,3 процента. Снизились цены на свинину – на 1,4 процента, кур – на 4,2 процента, сельдь соленую – на 1,8 процента, яйца куриные – на 6 процентов, масло подсолнечное – на 6,1 процента, муку пшеничную – на 4 процента, рис – на 0,5 процента, горох и фасоль – на 10,6 процента, вермишель – на 1,7 процента, капусту белокочанную – на 9,4 процента, лук репчатый – на 16 процентов, огурцы свежие – на 8,4 процента. Цена на хлеб ржаной и ржано-пшеничный выросла на 4 процента, хлеб и булочные изделия из пшеничной муки высшего сорта – на 2,1 процента, из пшеничной муки 1 и 2 сорта – на 6 процентов. Цена за литр автомобильного бензина марки АИ-92 выросла на 11,4 процента, марки АИ-95 – на 10,4 процента, марки АИ-98 – на 9,2 процента, дизельного топлива – на 13,4 процента, газомоторного топлива – на 14,1 процента. Проезд в городском автомобильном транспорте в среднем подорожал на 4,6 процента, городском электрическом транспорте – на 2,6 процента, воздушном транспорте – на 3,5 процента, железнодорожном транспорте – на 2,8 процента.

6. Внешняя торговля

По данным Федеральной таможенной службы России внешнеторговый оборот Московской области за 9 месяцев 2018 года составил 24 455,8 млн. долларов США, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 14,8 процента. Экспорт товаров из Московской области достиг 4 548,1 млн. долларов США (рост относительно января-сентября 2017 года на 3 процента), в том числе в государства СНГ – 2 271,8 млн. долларов США (снижение на 2,1 процента), страны дальнего зарубежья – 2 276,3 млн. долларов США (рост на 8,7 процента). Импорт товаров составил 19 907,7 млн. долларов США (рост на 17,9 процента), в том числе из государств СНГ – 1 844,8 млн. долларов США (рост на 13,9 процента), стран дальнего зарубежья – 18 062,9 млн. долларов США (рост на 18,3 процента). По сравнению с январем-сентябрем 2017 года отрицательное сальдо торгового баланса Московской области выросло на 2 891 млн. долларов США (на 23,2 процента) и сложилось в размере 15 359,6 млн. долларов США.

7. Сельское хозяйство

За 9 месяцев 2018 года рост сельскохозяйственного производства в Московской области относительно аналогичного периода прошлого года составил 103,1 процента. На начало октября в хозяйствах всех категорий по сравнению с аналогичным периодом 2017 года убрано на 7,4 процента больше картофеля (513,9 тыс. тонн) и на 3,5 процента больше овощей открытого и закрытого грунта (300,7 тыс. тонн). Поголовье крупного рогатого скота составило 207 тыс. голов (из них коров – 95,8 тыс. голов), свиней – 347,2 тыс. голов, овец и коз – 65,2 тыс. голов, птицы – 11,8 млн. голов. Прирост поголовья отмечается в свиноводстве и птицеводстве, а также в разведении мелкого рогатого скота (на 6 процентов, на 10,2 процента и на 3,1 процента соответственно). За отчетный период хозяйствами всех категорий произведено 485 тыс. тонн молока (99,6 процента к уровню января-сентября 2017 года), 224,1 тыс. тонн скота и птицы на убой (101,4 процента), 105,3 млн. штук куриных яиц (101,4 процента). В сельскохозяйственных организациях, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, на 1,6 процента увеличился средний надой молока на одну корову молочного стада – 5,1 тыс. кг молока. Средняя яйценоскость курицынесушки составила 160 яиц. На конкурсной основе начинающим фермерам Московской области с начала года предоставлено 5 грантов на общую сумму 158,2 млн. рублей на строительство новых и модернизацию действующих семейных животноводческих ферм по выращиванию рогатого скота.

8. Уровень жизни населения

В январе-сентябре 2018 года среднемесячная номинальная начисленная заработная плата по экономике в Московской области составила 49 325 рублей, что выше аналогичного уровня прошлого года на 9,1 процента, в реальном выражении (с учетом роста цен) – на 5,1 процента. Среднемесячная заработная плата отдельных категорий работников социальной сферы: педагогических работников общеобразовательных организаций – 51 252 рубля; педагогических работников дошкольных образовательных организаций – 50 710 рублей; педагогических работников образовательных, медицинских организаций или организаций, оказывающих социальные услуги детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, – 53 011 рублей; педагогических работников организаций дополнительного образования детей – 53 572 рубля; преподавателей и мастеров производственного обучения образовательных организаций начального и среднего профессионального образования – 52 615 рублей; преподавателей образовательных организаций высшего профессионального образования – 95 750 рублей; научных сотрудников – 87 300 рублей; работников учреждений культуры – 46 125 рублей; врачей – 88 679 рублей; среднего медицинского персонала – 48 584 рубля; младшего медицинского персонала – 44 043 рубля; социальных работников – 46 818 рублей. Среднедушевые денежные доходы составили 41 299 рублей (в среднем по России – 31 032 рубля), рост в реальном выражении относительно январясентября 2017 года – 101,9 процента. В целях снижения доли бедного населения в Московской области оказывается государственная социальная помощь следующим социальным группам: малоимущим семьям и малоимущим одиноко проживающим гражданам со среднедушевым доходом ниже величины прожиточного минимума, установленной в Московской области для всех категорий; семьям, состоящим из пенсионеров, и одиноко проживающим пенсионерам, среднедушевой доход которых ниже 150 процентов величины прожиточного минимума, установленной в Московской области для пенсионеров; семьям, состоящим из ветеранов ВОВ, и одиноко проживающим ветеранам ВОВ, среднедушевой доход которых ниже 200 процентов величины прожиточного минимума, установленной в Московской области для пенсионеров; семьям и одиноко проживающим гражданам, находящимся в трудной жизненной ситуации, среднедушевой доход которых ниже величины прожиточного минимума, установленной в Московской области для всех категорий.

С начала 2018 года государственная социальная помощь оказана 81 тыс. гражданам на сумму около 337 млн. рублей, экстренная социальная помощь – 38,5 тыс. гражданам на сумму более 238 млн. рублей. Продолжают действовать меры социальной поддержки для отдельных категорий граждан, введенные в 2016 году (ежемесячная денежная компенсация): в размере 700 рублей для пенсионеров Московской области, достигших возраста 70 лет и старше, при условии, что они являются одиноко проживающими и имеют доход ниже двукратной величины прожиточного минимума, установленной в Московской области для пенсионеров (18,3 тыс. рублей), или проживающих в семье, состоящей из пенсионеров с такими же доходами (число получателей – 54,6 тыс. человек); по уплате взноса на капитальный ремонт одиноко проживающим неработающим пенсионерам – собственникам жилья, в возрасте 70 лет (50 процентов), 80 лет и старше (100 процентов), а также проживающим в составе семьи, состоящей только из неработающих пенсионеров (55,6 тыс. человека); Также с 2018 года установлены дополнительные меры социальной поддержки: единовременная денежная выплата в размере 5 тыс. рублей пенсионерам, проживающим в Подмосковье и достигшим возраста 70 лет и старше (685,1 тыс. человек); бесплатный проезд на железнодорожном транспорте пригородного сообщения (кроме скорых и скоростных поездов повышенной комфортности) пенсионеров; почетных доноров; детей до 18 лет из многодетных семей (обучающихся – до 23 лет) и одного из их родителей; опекунов или приемных родителей, воспитывающих ребенка-сироту; родителей или других законных представителей детей-инвалидов; одного из родителей инвалида с детства, получающего образование вплоть до достижения им 23 лет; бесплатный проезд в г. Москве на автомобильном и городском наземном электрическом транспорте по маршрутам регулярных перевозок по регулируемым тарифам в городском и пригородном сообщении и на Московском метрополитене (включая Московскую монорельсовую транспортную систему) лицам, достигшим возраста 60 лет и старше, имеющим место жительства в Московской области. По состоянию на 01.09.2018 выдано более 218 тыс. сертификатов на региональный материнский капитал (100 тыс. рублей). Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг получили 205,3 тыс. человек или 148,7 тыс. семей.

9. Труд и занятость

Среднесписочная численность работников по полному кругу организаций в Московской области по итогам 9 месяцев текущего года составляла 2,2 млн. человек, что на 5 процентов выше соответствующего уровня прошлого года. По данным выборочных обследований по проблемам занятости (по методологии Международной организации труда) численность рабочей силы в Московской области насчитывает более 4,1 млн. человек, из них 4 млн. человек заняты в экономике региона. Уровень общей безработицы в Подмосковье один из самых низких в стране – 2,6 процента от численности рабочей силы (по России – 4,6 процента). В целях снижения уровня безработицы центрами занятости населения с начала года реализованы следующие мероприятия: временно трудоустроены на общественные работы около 2,5 тыс. безработных граждан, на временные рабочие места – 704 безработных гражданина; государственную услугу по содействию самозанятости получили 1,2 тыс. безработных; оказана единовременная финансовая помощь 326 безработным гражданам, зарегистрировавшимся в качестве индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, либо зарегистрировавших крестьянское (фермерское) хозяйство (открывших собственное дело); направлены на профессиональное обучение и дополнительное профессиональное образование с целью дальнейшего трудоустройства 4,7 тыс. человек. На конец сентября 2018 года в региональном банке вакансий находилось около 55,5 тыс. вакансий, из них 73 процента – по рабочим профессиям.

8. Анализ рынка объекта оценки

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки^[4]

По оценке Минэкономразвития России, в октябре рост ВВП ускорился до 2,5 % г/г с 1,1 % г/г в сентябре. В целом за первые 10 месяцев 2018 г. ВВП, по оценке, вырос на 1,7 % г/г.

Ускорение роста ВВП в октябре было обусловлено в первую очередь разворотом годовой динамики производства в сельском хозяйстве, которое показало существенное падение в предыдущие два месяца. Вклад в улучшение динамики ВВП в октябре также внесло ускорение роста промышленного производства и объема строительных работ. Темпы роста заработных плат постепенно нормализуются. В сентябре реальные заработные платы выросли на 4,9 % г/г по сравнению с 6,8 % г/г месяцем ранее. В октябре, по предварительной оценке Росстата, наблюдалось дальнейшее замедление их роста. Вклад в снижение темпов роста заработных плат вносит нормализация динамики оплаты труда в социальном секторе, а также ускорение потребительской инфляции. При этом безработица остается на рекордно низких уровнях. Данные Росстата указывают на дальнейшее охлаждение потребительской активности в октябре. Темп роста оборота розничной торговли продолжил снижение (до 1,9 % г/г в октябре по сравнению с 2,2 % г/г в сентябре), достигнув минимального уровня с августа 2017 года. Рост оборота организаций общественного питания также замедлился.

Вместе с тем «жесткие» индикаторы потребительского спроса демонстрируют более позитивную динамику. В октябре и ноябре наблюдалось улучшение динамики продаж новых легковых автомобилей, а также индекса потребительских настроений, рассчитываемого инФОМ по заказу Банка России (при этом оба показателя остаются существенно ниже уровней начала года). Ускоряется рост пассажирских авиаперевозок как на внутренних, так и на международных направлениях.

Рост инвестиций в основной капитал в 3кв18 ускорился до 5,2 % г/г по сравнению с 2,8 % г/г во 2кв18. Отчетные данные Росстата по инвестициям в основной капитал за июль-сентябрь существенно превзошли как оценки Минэкономразвития России на основе оперативных данных (1,8-2,3 % г/г), так и консенсус-прогноз Блумберг на 3кв18 (2,9 % г/г по состоянию на начало ноября). В ноябре инфляция ускорилась до 3,8 % г/г с 3,5 % г/г в октябре. По оценке Минэкономразвития России, в декабре темпы роста потребительских цен составят 0,5-0,6 % м/м. Годовые темпы инфляции по итогам 2018 года ожидаются на уровне 3,94,0 %. Совокупный вклад курсовой динамики в темп годовой инфляции оценивается на уровне 0,50,6 п.п. В октябре ускорился рост депозитной базы банков. Рублевые вклады населения в октябре показали уверенный рост (в помесячном выражении с устранением сезонности) после слабой динамики в предыдущие два месяца. Отток розничных валютных вкладов (с устранением сезонности и валютной переоценки) в октябре сократился. Корпоративные депозиты в октябре попрежнему демонстрировали позитивную динамику. Ускорение роста кредитования продолжается как в корпоративном, так и в розничном сегменте. Темп роста кредитов компаниям, рассчитанный по сопоставимому кругу банков, в октябре достиг 6,8 % г/г (по сравнению с 6,5 % г/г в сентябре). При этом задолженность по розничным кредитам по-прежнему растет опережающими темпами. Российский рубль, несмотря на волатильность мировых финансовых рынков и падение цен на нефть, в ноябре оставался достаточно стабильным. Наблюдаемая динамика говорит о возросшей устойчивости российской валюты к колебаниям внешнеэкономической конъюнктуры.