Файл: Оценка рыночной стоимости (Здание общей площадью 800 кв.м. с земельным участком).pdf

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- здания нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект^[5]

Сводные данные рынка купли-продажи и рынка аренды МР за пределами МКАД представлены а таблице 7.

Таблица 7 - Сводные данные рынка купли-продажи и рынка аренды МР за пределами МКАД (среднее значение по выборке)

Таблица 8 - Значения ВРМ

Средняя стоимость офисной недвижимости по экономической зоне: «от ≈10 км от МКАД до ММК (А-107)» представлена в таблице 9.

Таблица 9 - Средняя стоимость офисной недвижимости по экономической зоне: «от ≈10 км от МКАД до ММК (А-107)»

Рис. 2. Средняя стоимость офисной недвижимости по экономической зоне: «от ≈10 км от МКАД до ММК (А-107)», в зависимости от направления (руб./кв.м., с НДС)

Источник информации: составлено ООО «ПФК» Минимальное значение стоимости офисной недвижимости по экономической зоне: «от 10 км от МКАД до ММК (А-107)» представлено в восточном направлении 47 200 руб./кв.м. с НДС. Максимальное значение в северо-западном направлении 78 600 руб./кв.м. Среднее значение цены предложения по рассматриваемой экономической зоне составляет 61 800 руб./кв.м.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• местоположение объекта;
• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.^[6]

9. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оцениваемый объект –помещение нежилого назначения, вид разрешенного использования земельного участка – под строительство офисного здания делает фактическое использование объекта оценки единственным законодательно разрешенным, а значит, фактическое использование объекта оценки – является наиболее эффективным использованием.

10. Описание процесса оценки объекта оценки

10.1. Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

10.2. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам предложений продажи объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью.

В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).

Таблица 10 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Корректировка на время продажи.

Все объекты аналоги выставлены на интернет-ресурсах и на дату оценки содержат актуальную информацию. В ходе телефонных переговоров была получена информация о том, что цена предложения по ценам актуальны на момент оценки.

Таким образом, в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на изменение цены в процессе торгов

Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

По мнению оценщиков, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

Таблица 11 - Снижение арендной ставки в процессе торгов^[7]

Корректировка на состояние внутренней отделки

Оцениваемые помещения и объекты-аналоги находятся в разном состоянии.

Для объектов, которые в текущем состоянии могут использоваться по функциональному состоянию, применяется следующая классификация технического состояния объектов^[8]:

«Евростандарт» (высококачественная отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и (или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.