Файл: Практика оценки недвижимости. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 1500 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14.pdf

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 3,5%. Следовательно, загрузка помещений составляет 96,5 %.

К расходам, связанным с эксплуатацией объекта оценки, обычно относятся: коммунальные платежи, ремонт, затраты на управление, затраты на привлечение арендаторов, выплаты налогов на имущество, страховые платежи, плата за земельный участок (арендная плата или земельный налог) и прочие расходы. В настоящее время операционные расходы для офисных помещений, расположенных в Москве, составляют 2570 руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС. В расчетах приняты операционные расходы в размере 2178 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (2570/1,18).

Расчет и обоснование ставки капитализации

На основе анализа рыночной информации) ставка капитализации для офисных помещений составляет 10%-12% (среднее значение 11%). В отчете принята среднерыночная ставка капитализации 11% для оцениваемого объекта оценки (нежилого помещения).

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

1. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов

(с учетом НДС), руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу сложности определения стоимости встроенного помещения и первого этажа в нежилом здании затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без дальнейшего учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Согласование результатов оценки

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

В результате проведенных расчетов по определению весов каждого подхода с использованием метода иерархий для согласования оценок, полученных различными подходами, определены следующие весовые коэффициенты:

для доходного подхода – 0,46;

для сравнительного подхода – 0,54.

133 614 000×0,54 + 128 140 875×0,46 =131 096 362

Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки округленно

131 096 362 рублей.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 131 096 362 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 131 096 362 - 131 096 362*4% = 125 852 507 руб. ;

- верхняя граница = 131 096 362 + 131 096 362*4% = 136 340 816 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 125 852 207 руб. – 136 340 816 руб., включительно.

Выводы

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 1500 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14 по состоянию на дату оценки составляет:

131 096 362

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 125 852 207 руб. – 136 340 816 руб., включительно.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ