Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (анализ в г. Пермь).pdf

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

, (8)

где – безрисковая ставка дохода, %;

– премия за риск вложения в недвижимость, %;

– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

– премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка бескупонной доходности государственных облигаций со сроком погашения 6 мес., величина которой на 11 апреля 2018 года составила: 6,78%Ф^[6].

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

, (9)

где – индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Пермский край: инвестиционный рейтинг регионов — 2B, средний потенциал - умеренный риск);

– индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Пермский край: инвестиционный рейтинг регионов 1 А — макс. потенциал – мин. риск)^[7].

Средневзвешенный индекс риска по Пермскому краю = 0,289;

Средневзвешенный индекс риска по Пермскому краю = 0,142.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна: %

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

, (10)

где – безрисковая ставка дохода, %,

– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина – 4 месяца, соответственно = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна:

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

, (11)

где – норма возврата капитала;

– безрисковая ставка дохода, %;

k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (п, )– фактор фонда возмещения.

r₁ = 0,01345 / (1+0,01345)³⁰ – 1) = 0,003

ставка доходности на собственный капитал составляет:

r _{e =} r _{f +} p _{1 +} p _{2 +} p ₃ = 6,78% +7,02% + 2,63% + 2,5% = 18,93%

Ставка капитализации для объекта оценки составляет:

R = r_e + der х r₁ = 0,1345 + 0,003 = 0,1376 или 13,76 %

Расчет ставки капитализации

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом составит:

14 250 281 (Четырнадцать миллионов двести пятьдесят тысяч двести восемьдесят один) рубль.

9. Согласование результатов

Поскольку для определения стоимости объектов недвижимости можно использовать несколько подходов оценки, оценщик применил наиболее пригодные для данного конкретного случая с учетом максимального приближения к реальным условиям рынка.

Различные методы оценки адекватны различным оценочным ситуациям. Важным критерием для выбора практически применимого метода оценки является наличие исходной информации, необходимой для использования определенного метода

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.

Весовые коэффициенты значимости оценок по разным подходам оценки практически понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему подходу.

При оценке недвижимости в данном отчете применялись все три подхода, из них:

- Затратный подход максимально учитывает все виды износов.

- Сравнительный подход наиболее достоверный и часто применимый, по-другому его называют рыночный.

- Доходный подход применим, так как офисная недвижимость является доходной недвижимостью.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

- Степень соответствия каждого из примененных подходов:

- Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

- Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

- Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

- Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Согласование результатов оценки, полученных различными подходами

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на «11» апреля 2018 г. составляет, округленно:

18 241 798 (Восемнадцать миллионов двести сорок одна тысяча семьсот девяносто восемь) рублей.

Ограничения и пределы применения полученного результата

Полученное значение рыночной стоимости может в дальнейшем использоваться ЗАКАЗЧИКОМ для цели купли-продажи.

Итоговое значение стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом или даты представления

11. Словарь применяемых терминов

Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме»

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.