Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (анализ в г. Пермь).pdf

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в г. Перми, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Расчет полной стоимость замещения оцениваемого объекта

Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

В стоимостном выражении физический износ равен:

26 200 644 руб. * 22 % = 5 764 142 руб.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Факторы функционального износа равны 0.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Факторы данного вида износа не выявлены. Внешний износ равен 0.

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом составит:

25 065 514 (Двадцать пять миллионов шестьдесят пять тысяч пятьсот четырнадцать) рублей.

8.3 Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом

В связи с тем, что в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночной стоимостью является цена имущества, предлагаемого для продажи на условиях оферты, единица сравнения – это одно предложение, касающееся продажи на рынке конкретного объекта. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В настоящем отчете применяется метод сравнения продаж.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

а) Данные предложения рассмотрены как объекты сравнения. В оценке нет единого мнения о том, как должны взаимодействовать данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью За единицу сравнения выбран 1 м² стоимости улучшений.

б) Вводимые корректировки:

- Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по следующей таблице.

Корректировки на различие площадей зданий

Данная корректировка вводилась для всех объектов-аналогов.

- Местоположение. В данном случае корректировка принимается экспертным путем на основании анализа рынка недвижимости г. Перми. Все аналоги находятся не в центре города, а в различных районах. Тем не менее, район, где находится объект оценки имеет более активный и развивающийся рынок недвижимости, он более привлекателен. Корректировки были назначены в пределах 5-10% экспертным путем, в зависимости от привлекательности района для офисной недвижимости.

- Физические характеристика (состояние объекта). Аналог № 5 в состоянии «стяжка/штукатурка». Корректировка назначалась исходя из удельного веса отделки в конструктивных элементах (14,62%) Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

- Корректировка на торг

В данных расчетах оценщиком было принято решение использовать корректировку на уторгование (скидку на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Рекомендуемая скидка на торг в исследовании Лейфера Л. А., Гришина М. Д.,(ПЦФКО) «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости составляет 10-15% (расширенный диапазон 5-30%).

Также в ходе интервьюирования специалистов агентств недвижимости г. Перми была получена информация о том, скидки на торг для офисной недвижимости в г. Пермь составляют порядка 10%.

Оценщиком принято решение использовать скидку на торг 10% (0,9).

Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом составит:

15 484 289 (Пятнадцать миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи двести восемьдеяст девять) рублей.

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж