Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (анализ в г. Пермь).pdf

Здание в удовлетворительном состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Дата осмотра объекта оценки «4» апреля 2018 г.

Таким образом, в основу расчетов были положены перечисленные данные, предоставленные ЗАКАЗЧИКОМ.

Информация о текущем использовании объекта оценки - На дату оценки объект практически не используется.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость - Не выявлены.

7. Анализ рынка объекта оценки

7.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г.Перми

По итогам анализа рынка недвижимости, проведенного Российской гильдией риэлторов, Пермь поддерживает общероссийский тренд рецессии рынка. Из-за этого «затишья» эксперты опасаются делать прогнозы – в такой ситуации рынок может повести себя совершенно непредсказуемо. «По итогам третьего квартала некая стабильность в экономике России появилась. При этом усилилась и неопределенность в том плане, что будет дальше: либо эта стабильность действительно перерастет в прирост показателей в следующем квартале и этот процесс продолжится и в 2018 году – экономика выйдет из кризиса; либо ключевые показатели вновь снизятся, а потом будут восстанавливаться – кризис от России пока не отступит, – рассуждают риэлторы.

Кризис серьезно сказался на рынке коммерческой недвижимости. Последние два года цены на покупку и аренду офисных и торговых помещений падали. Наблюдалось снижение объема ввода коммерческой недвижимости: за 2015 год этот показатель сократился в два раза, а в 2016-м — в три. Эксперты надеялись на восстановление рынка в 2017 году, когда инвесторы разморозят проекты строительства новых помещений. Однако пока серьезного прорыва не произошло. По данным директора аналитического центра «КД-консалтинг» Эльвиры Епишиной, за шесть месяцев этого года в эксплуатацию введено не больше площадей, чем в прошлом году. «Объемы строительства коммерческой недвижимости не превышают 50–80 тыс. кв. м в год. Это в основном малоформатные площади. До 2008 года, когда вводилось до 300 тыс. кв. м, еще очень далеко», — говорит госпожа Епишина.

При этом анализ цен на покупку и аренду коммерческой недвижимости свидетельствует о некотором восстановлении рынка. По данным экспертов Domofond.ru, в большинстве российских городов-миллионников увеличились цены на покупку и аренду коммерческой недвижимости. Пермь также вошла в список городов с положительной динамикой.

Аналитический центр «Медиана» подтверждает, что с начала года офисы в Перми подорожали на 2,8%. Аренда офисов выросла в цене с начала года на 3,7%, аренда коммерческих площадей — на 1,62%. Как отмечают эксперты «Медианы», текущий уровень цен на офисную недвижимость аналогичен уровню цен сентября 2015 года. Больше всего предложений приходится на Свердловский район. Цена аренды квадратного метра колеблется в диапазоне от 330 до 550 руб. В центральном, Ленинском районе ставка аренды выше и составляет 623 руб. за 1 кв. м (рис. 1).

Рис. 1. Динамика средней арендной ставки офисной недвижимости Перми, руб./квм

Директор ООО «Труменс-Групп» (управляет ТЦ «Галерея») Елена Денисова отмечает, что рынок коммерческой недвижимости напрямую зависит от экономической активности населения и потребительского спроса на товары и услуги как в регионе, так и в стране в целом. «Поэтому вслед за падением покупательской способности мы уже долгий период наблюдаем падение стоимости аренды на офисную и торговую недвижимость, а также увеличение доли вакантных коммерческих площадей в общем объеме предложения. Наибольшее снижение арендных ставок, по сравнению с предыдущими периодами, коснулось помещений стрит-ритейла и вновь открывающихся коммерческих объектов. Однако на сегодняшний день можно говорить об остановке падения цен на аренду и фиксировании среднерыночных ставок — справедливых как для арендодателей, так и для арендаторов», — говорит госпожа Денисова.

Руководитель Центра прикладной экономики НИУ ВШЭ — Пермь Дмитрий Клещев выделил два негативных фактора, которые угнетают ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. «Первый — кризис. К счастью, «дно» пройдено. Год-полтора необходимо для восстановления рынка. В это время мы увидим оживление на рынке коммерческой недвижимости, если, конечно, не появятся новые кризисные явления», — полагает господин Клещев. Второй негативный фактор, имеющий существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости, — усиление тренда виртуализации, то есть организация работы вне офисов. «Примеры развитых западных стран говорят о том, что 30–40% рабочих мест организуются уже вне офиса. Мы, я думаю, будем быстро догонять этот тренд. Например, компания «Вымпелком» уже перевела 25–30% своих сотрудников за пределы офиса. Поэтому даже в условиях хорошего экономического прогноза в долгосрочной перспективе потребность в офисных помещениях будет снижаться», — считает эксперт.

Потрясением для рынка коммерческой недвижимости может также стать переход на новую систему налогообложения. С 2019 года налог на недвижимость будет исчисляться по результатам рыночной оценки, что приведет к дополнительной нагрузке на бизнес.

7.2 Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

В таблице ниже приводятся варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта, на основании которых оценщиком выбран вариант, при котором оцениваемый объект будет иметь максимальную стоимость.

Варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта

Оценщик изучил специфику, местоположение и состояние объекта Оценщик пришел к выводу, что указанные выше факторы для наилучшего и наиболее эффективного использования максимально соответствуют использованию помещения как офисного.

8. Описание процесса оценки объекта оценки

Последовательность определения стоимости (этапы проведения оценки)

Проведение оценки, согласно п. 16 «ФСО № 1» включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Согласно п. 8 «з» «ФСО № 3» в разделе описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.

8.1 Применение подходов к оценке

Отчет выполнен затратным, сравнительным и доходным подходами, с учетом имеющейся информации.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.

Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами- аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.