Файл: Практика оценки недвижимости:.pdf

Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Копии документов по объекту оценки представлены в Прил. 1.

• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «Центр Брокер Лизинг».

Балансовая стоимость. Информация не предоставлена.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является здание общей площадью 950 кв.м. с земельным участком общей площадью 1120,0 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Красногорск, дер. Путилково, Путилковское шоссе 4 Х.

Здание находится в ~7 км от станции метро «Планерная», в ~6 км от станции метро «Сходненская», в ~5 км от станции метро «Митино».

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Общая площадь оцениваемого помещения 950 кв.м.

Оцениваемое здание представляет собой 2-х этажное здание офисного типа общей площадью 950 кв.м., находится на территории земельного участка, выделенного из земель поселений в жилой зоне общей площадью 1120,0 кв.м. К зданию обеспечивается возможность подъезда автомобильного транспорта (расстояние от МКАД 1 км (с внешнего МКАД), 9 км (с внутреннего МКАД)). Доступен маршрутный транспорт (26к от м. Волоколамская, 1024 от м. Митино, 1098 от м. Сходненская). Материал стен – пеноблоки, утеплённые пенополистиролом, перекрытия железобетонные. Здание имеет все инженерные коммуникации: отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Особенности местоположения объекта оценки

Городской округ Красногорск. Площадь района составляет 223,39 км. Район граничит на востоке с городом Москвой, на юге с Одинцовским, на западе с Истринским, на севере с Солнечногорским муниципальными районами и городским округом Химки Московской области. Численность населения 231,67 тыс. человек.

На территории муниципального образования осуществляется масштабное жилищное строительство, с этим связан приток жителей из других субъектов федерации (в том числе из Москвы). В новом микрорайоне «Павшинская пойма», построенном на месте бывших сельскохозяйственных угодий, проживает около 50 тыс. жителей. В 2008 году началось строительство нового жилого комплекса «Спасский мост», в 2010 году — микрорайона «Изумрудные холмы» с площадью жилья около 800 тыс. м³.

Большая часть жителей новых микрорайонов в настоящий момент в силу разных причин еще не отражена в официальной статистике и будет учитываться только с момента проведения следующей переписи населения в 2020 году. После объединения в городской округ Красногорск строительные и жилищно-коммунальные подразделения администрации округа дали экспертную оценку количества квадратных метров заселенной жилой площади, из которой следует, что в городском округе Красногорск постоянно проживает 317 тыс. человек.

Экономическая активность в районе в основном связана с обрабатывающей промышленностью, строительством; растёт роль малого бизнеса. В 2011 году объём отгруженных товаров собственного производства, выполненных собственными силами работ и услуг составил 80,6 млрд руб (рост на 18,6 % по сравнению с 2010 годом), из которых 44,5 % — доля промышленных организаций. Важнейшие предприятия района — ОАО «Красногорский завод им. С.А. Зверева», ООО «КНАУФ ГИПС», ООО «Первый полиграфический комбинат», ЗАО "Полиграфический комплекс «Экстра-М», ЗАО «Бецема», ОАО «Биомед им. И. И. Мечникова», ОАО «Красногорсклексредства». Оборот розничной торговли за 2011 год составил около 50 млрд руб. (рост на 11,5 %).

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

По данным: http://www.eeg.ru/pages/186

РЕАЛЬНЫЙ СЕКТОР

Производство

В 2017 г. большинство показателей реального сектора российской экономики продемонстрировали позитивную динамику. По данным Росстата, рост ВВП ускорился с 0,5% в I кв. до 2,5% во II кв. в годовом сопоставлении. По оценке Минэкономразвития, прирост ВВП в июле составил 1,5% после 2,9% в июне и 3,5% в мае. Высокие темпы роста в мае-июне частично объясняются тем, что эти месяцы в текущем году были необычно холодными, что обеспечило дополнительный спрос на топливо и энергию. Тем не менее, в мае-июне впервые за длительное время наблюдался значительный прирост объема строительных работ (3,8% в мае и 5,3% в июне), а также существенно увеличился выпуск в обрабатывающей промышленности (5,7% и 2,9%). Снижение темпа роста ВВП в июле объясняется более слабой динамикой в промышленности (1,1%), розничной торговле (1,0%) и сельском хозяйстве (–2,9%). В январе-июле в целом прирост ВВП составил 1,5%, индекс выпуска по базовым видам экономической деятельности вырос на 2,5%, промышленное производство – на 1,9%. Прирост промышленности в значительной степени был сдержан кратковременной негативной динамикой в феврале (–2,7%). Это сокращение было обусловлено календарным фактором: во-первых, прошлый год был високосный, а во-вторых, в текущем году праздничным было не только 23, но и 24 февраля, в результате чего рабочих дней в феврале было 18 вместо обычных 20. С поправкой на эту особенность прирост промышленного производства в январе-июле текущего года должен был составить существенно больше 1,9%. Значительный прирост в годовом выражении за первые семь месяцев продемонстрировал грузооборот транспорта (7,2%). В то же время выпуск в строительстве вырос лишь на 1,6%, а в сельском хозяйстве и телекоммуникационных услугах сократился на 0,7% и 1,7% соответственно.

В промышленности в январе-июле значительный рост в годовом выражении продемонстрировали производство автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов (11,7%), производство лекарственных средств (11,1%), производство текстильных изделий (8,8%), производство мебели (8,4%), производство бумаги и бумажных изделий (6,9%). Вместе с тем падение выпуска в январе-июле продемонстрировали производство табачных изделий (–19,7%), полиграфическая деятельность и копирование носителей информации (–7,5%), металлургическое производство (–5,1%).

Потребление, инвестиции

Несмотря на значительное снижение инфляции, а также рост реальной заработной платы (3,0%), в январе- июле все еще сохранилась негативная динамика оборота розничной торговли (–0,2%), а объем предоставленных населению платных услуг продемонстрировал минимальный рост (0,1%). Вместе с тем начиная с апреля динамика розничного товарооборота вышла в положительную зону, а инвестиции в основной капитал первом полугодии текущего года впервые за несколько лет показали прирост в реальном выражении, который составил 4,8% в годовом сопоставлении.

ИНФЛЯЦИЯ

В августе 2017 года потребительские цены в России в среднем снизились на 0,5%, что представляет собой максимальное снижение цен за весь постсоветский период. Столь ощутимая дефляция явилась приятой неожиданностью для экспертов и денежных властей. С начала текущего года потребительские цены выросли на 1,8% по сравнению с приростом на 3,9% за январь-август прошлого года. В годовом выражении инфляция снизилась до 3,3% (также минимальное значение за весь постсоветский период) против 3,9% месяцем ранее, оказавшись значительно ниже целевого ориентира ЦБ (4,0%).

Колебания темпов роста потребительских цен в последние месяцы определяются поведение цен на продукты питания, а именно, на плодоовощную продукцию. Если в апреле-июне вследствие неблагоприятных погодных явлений фрукты и овощи дорожали уверенными темпами (что внесло заметный негативный вклад в динамику агрегированного ИПЦ), то в июле-августе было зафиксировано резкое снижение цен на плодоовощную продукцию – на 8,3% и 15,5% соответственно, что привело к значимому снижению ИПЦ по итогам августа текущего года. Ожидается, что в сентябре плодоовощная продукция продолжит дешеветь под влиянием сезонных факторов, что благоприятно отразиться на динамике инфляции и инфляционных ожиданий и послужит основанием для дальнейшего снижения ставок Центральным банком. При сохранении текущих тенденций по итогам года инфляция ожидается на уровне 3,6%, что заметно ниже целевого ориентира Банка России.

Добавим, что без учета цен на плодоовощную продукцию цены на продукты питания в августе по сравнению с июлем не изменились, а в годовом выражении прирост цен замедлился до 2,9% против 3,4% в июле текущего года. Цены на непродовольственные товары повысились за месяц на 0,1% (3,4% в годовом выражении). Прирост цен на платные услуги составил 0,4% (4,1% в августе 2017 г. к августу 2016 г.).

Базовый индекс потребительских цен, как и месяцем ранее, составил 0,1%, а в годовом выражении базовая инфляция достигла минимума за весь период расчета данного показателя – 3,0% (против 3,3% месяцем ранее и 6,0% по итогам 2016 года).

Индекс базовой инфляции, рассчитанный ЭЭГ (исключающий поведение цен на продукты питания и ряд других непродовольственных товаров и платных услуг), в августе сохранилась на уровне апреля-июля – 0,2%. В годовом выражении данный показатель снизился до 3,2% против 3,3% месяцем ранее и 5,8% по итогам 2016 года.

Рассматривая сезонно скорректированную динамику индексов потребительских цен (как агрегированных, так и на отдельные группы товаров), отметим значимое снижение ИПЦ до 0,0% в июле-августе. Напомним, что в предыдущие месяцы наблюдалась обратная ситуация – рост ИПЦ ускорялся, что, согласно опросам, привело к росту инфляционных ожиданий. Данное поведение индекса потребительских цен связано с непривычным для летних месяцев повышением цен на фрукты и овощи и последующим резким их удешевлением, что отразилось на сезонном сглаживании рядов цен. Индексы базовой инфляции, очищенные от влияния сезонных факторов также демонстрируют снижение в августе относительно июльских значений, причем понижательная динамика наблюдалась во всех сегментах потребительского рынка. Здесь ключевую роль продолжает играть слабый потребительский спрос, стабильный валютный курс и снижающиеся инфляционные ожидания в условиях умеренно-жесткой денежно-кредитной политики Банка России.

ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Основным фактором увеличения экспорта остается повышение цен на нефть (в годовом выражении, за январь-июль оно составило 30,3%); кроме того, некоторую поддержку стоимостным объемам по-прежнему обеспечивает существенный рост физобъемов поставок природного газа. Быстрыми темпами восстанавливается импорт товаров на фоне улучшения динамики внутреннего спроса и значительного укрепления рубля как к корзине валют торговых партнеров, так и к доллару США в годовом выражении; по итогам января-июля темпы роста стоимостных объемов импорта впервые с начала года превысили темпы роста стоимостных объемов экспорта. Сальдо внешней торговли РФ в январе-июле 2017 г. улучшилось по сравнению с соответствующим периодом 2016 г. на 24,9%; при этом коэффициент несбалансированности внешней торговли (отношение сальдо к обороту) практически не изменился: 0,200 в январе-июле 2017 г. против 0,203 в январе-июле 2016 г.

Цены на нефть Urals в июле 2017 г., по данным Росстата, увеличились на 4,8% по сравнению с июнем 2017 г., составив 47,9 долл./барр. В августе, согласно информации агентства Argus, рост котировок продолжился: среднемесячные цены достигли 51,0 долл./барр. (увеличение на 6,6%). Эксперты Американского энергетического агентства (АЭА) в своем сентябрьском ежемесячном обзоре указывают, что рост цен был связан с перебоями в работе трубопроводов в США ввиду последствий урагана «Харви» в Мексиканском заливе, а также с сокращением добычи в Ливии, Норвегии и Великобритании. При этом сентябрьские прогнозы АЭА по среднегодовым ценам на нефть марки Brent для 2017 и 2018 гг. остались неизменными по сравнению с августовскими: 51 и 52 долл./барр. соответственно.

Согласно данным ФТС, физобъемы экспорта нефти в январе-июле 2017 г. по сравнению с соответствующим периодом 2016 г. повысились на 0,4% и достигли 149,0 млн т.; при этом поставки в страны дальнего зарубежья выросли на 2,2%, до 138,3 млн т., а в страны СНГ – сократились на 18,0%, до 10,8 млн т., что связано со снижением поставок в Белоруссию в начале года на фоне конфликта по неоплате задолженности за газ Согласно предварительным данным Минэнерго, в августе экспорт нефти составил 21,1 млн т. (увеличение на 8,7% по отношению к соответствующему периоду 2016 г.). Поставки нефтепродуктов в январе-июле сократились на 0,8%, до 91,1 млн т.; при этом экспорт в страны дальнего зарубежья уменьшился на 3,0%, до 85,3 млн т., а в страны СНГ – вырос на 46,2%, до 5,8 млн т.

Экспорт газа в натуральном выражении, по данным ФТС, в январе-июле 2017 г. составил 119,2 млрд куб. м., что на 9,2% выше значения соответствующего периода 2016 г.; при этом поставки в дальнее зарубежье увеличились на 10,2%, а в страны СНГ –на 4,8%. В августе 2017 г., согласно данным Газпрома, экспорт газа в дальнее зарубежье увеличился на 8,7% по сравнению с августом 2016 г. и составил 15,5 млрд куб. м.