Файл: Практика оценки недвижимости:.pdf

Экспорт металлов в натуральном выражении в январе-июле демонстрировал, главным образом, отрицательную динамику. Физобъемы поставок никеля сократились на 28,8%, алюминия – на 16,0%, черных металлов – на 3,2%; лишь экспорт меди несколько увеличился (на 7,5%).

В товарной структуре российского импорта рост наблюдался по всем категориям таможенной классификации; среди товарных групп с долей в импорте более 10%, наиболее значительным (33,7%) он оказался для «машин, оборудования и транспортных средств» - основной категории инвестиционного импорта; в результате, ее пропорция в общем объеме импорта выросла с 45,2% до 47,3%. Что касается географической структуры импорта, показатели роста стоимостных объемов поставок из стран дальнего зарубежья и стран СНГ различались незначительно (27,4% против 28,2% соответственно).

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является нежилое 2-х этажное здание офисного типа общей площадью 950 кв.м., находится на территории земельного участка, выделенного из земель поселений в жилой зоне общей площадью 1120,0 кв.м. расположенное по адресу: Московская область, городской округ Красногорск, дер. Путилково, Путилковское шоссе 4 Х.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- отдельно стоящие малоэтажные здания офисного типа.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Средневзвешенная цена за месяц в долларах снизилась на 15% и составила 3 138 $/кв.м. Курс доллара в июле вырос на 5%, в результате чего в рублевом эквиваленте цена снизилась на 10%.

Для сравнительного анализа зданий были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. Новая Москва п. Роговское д. Каменка ул Центральная, нежилое 3-этажное здание общей площадью 850 кв. метров, плохое состояние, цена предложения с учетом НДС 22 000 000 руб. Интернет-сайт www.move.ru
2. Новая Москва п. Роговское д. Каменка, нежилое 2-х этажное площадью 1150 кв.м., плохое состояние. Интернет-сайт www.move.ru.. Цена предложения с учетом НДС 40 250 000 руб.
3. г. Москва, Москва, Ленинградское шоссе, м. Речной вокзал, 2-х этажное офисное здание, площадь 998 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.move.ru. Цена предложения с учетом НДС 85 000 000 руб.
4. Калужское шоссе, 12 км от МКАД, город Москва, 3-х этажное нежилое здание площадью 962,6 кв. м, среднее состояние. Интернет-сайт www.move.ru. Цена предложения с учетом НДС
   86 000 000 руб.
5. г. Москва, улица Флотская, м. Речной вокзал, 2-х этажное нежилое здание площадью 2 117 кв. м, среднее состояние. Интернет-сайт www.move.ru. Цена предложения с учетом НДС 283 500 000 руб.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Учитывая, что анализируемый объект находится в непосредственной близости от г. Москва (1 км. от МКАД), при этом с трех сторон окружен территорией, относящейся к г. Москва (Митино, Северное Тушино, Куркино), а также с учетом имеющейся на рынке офисной недвижимости тенденции к смещению спроса на аренду в удаленные от центра Москвы районы, для анализа факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, а также рынка недвижимости, использована информация по коммерческой недвижимости Москвы.

1. Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды коммерческой недвижимости напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.

2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям., На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним в сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.

3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:

- Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах и так за пределами Садового Кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре – гораздо значительнее и, особенно, цены.

- За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако, если ставки умеренно выросли (более значительно – в центре), то цены – снизились (более существенно – в пределах Садового кольца).

- Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения и цены.

Вывод:

Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей. Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России, в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях, рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.

Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке в виду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения/. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким как в связи с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений, в целом, и к затовариванию рынка продаже, в частности.

В 2018 году, году президентских выборов, инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности, можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.

Рынок коммерческой недвижимости в целом

В январе 2018 г. в аренду предлагалось 2 763 объекта коммерческой недвижимости общей площадью 1 279 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 8%, а по общей площади - на 13%. 

Средняя арендная ставка  за месяц выросла на 1%  и составила 18 482 руб./кв. м/год. Курс доллара в декабре  снизился на 4%, поэтому в долларовом эквиваленте ставка уменьшилась на 3%  и составила 327$/кв.м/год. За год, с января 2017 года  рублевые  ставки выросли на 1%, а долларовые снизились на 4%.

Снижение объема предложения в январе на рынке аренды, как и на рынке продажи, вызвано небольшим количеством рабочих дней. Уменьшение деловой активности в начале года сказалось также и на том, что средняя арендная ставка и в целом по рынку и по отдельным сегментам изменилась незначительно.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские (34%) и торговые помещения (16%).

Офисная недвижимость

В январе 2018 г. объем предложения офисных объектов в аренду по количеству  снизился на 8%, а по общей площади на 15% и составил 1 647 объектов общей площадью 637 тыс. кв. м.

За месяц количество офисных объектов в центре сократилось на 6%, а их общая площадь - на 11%. Средняя арендная ставка снизилась на 1% и составила 27 660 руб./кв.м/год.

Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству уменьшился на 8%, а по общей площади - на 15%, при этом средняя ставка выросла на 1%  и составила  16 153 руб./кв.м/год.

Незначительность изменения ставок по офисным помещениям как в центре, так и за его пределами за месяц и за год свидетельствует о невысоком уровне деловой активности и, соответственно, невысоком уровне спроса. Тем не менее, судя по росту ставок за год, есть вероятность того, что рынок потихоньку начинает отталкиваться от дна, и в дальнейшем снижение ставок маловероятно.

Производственно-складские помещения

Объем предложения производственно-складских объектов в январе 2018 г. составил 494 объекта общей площадью 437 тыс. кв.м. По сравнению с декабрем он снизился на 8% по количеству и на 12% по общей площади.

Средняя ставка по таким объектам в январе выросла на 3% и составила  6 747 руб./кв.м/год. Доля помещений со ставками выше 7 000 руб./кв.м/год выросла за месяц с 31% до 34%.

Источники: http://rrg.ru/, ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway»

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.