Файл: Практика оценки недвижимости:.pdf

Посчитаем затраты на замещение здания:

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Таким образом, физический износ, рассчитанный как средневзвешенное, составляет 2,41%

Определение прибыли предпринимателя

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа или эксплуатация – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с предпринимательством риск.

Прибыль инвестора – это премия за риски, которым подвергаются капиталовложения инвестора в строительный проект, или ставка отдачи на капитал при его альтернативном по уровню риска и времени реализации инвестирования.

Практические оценщики определяют эту величину по данным, которые приводятся в периодических изданиях информационно-аналитических компаний, изданиях Российского общества оценщиков, «КО–ИНВЕСТ» и т. п., а также на основании информации, полученной от коммерческих застройщиков.

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Московской области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%), т.е. коэффициент прибыли инвестора (К_ин) – 1,3.

В соответствии с пунктом 24 ФСО №7 «Оценка недвижимости» стоимость объекта капитального строительства рассчитывается путем суммирования затрат на создание объектов капитального строительства и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке рассчитаем по формуле:

V_окс = (З_созд +ПП) – И

где

V_окс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке;

З_созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

ПП – прибыль предпринимателя;

И – физический износ и устаревания.

На основе п. 24 и) ФСО №7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.

Таким образом, З_созд= 21 874 320 руб., ПП = 30%, И=2,41%,

V_окс = 23 164 904,88 руб.

Расчет стоимости земельного участка

В соответствии с пунктом 24 ФСО №7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточно объективных данных ни о сделках купли продажи аналогов, ни о предложениях на продажу земельных участков под размещение коммерческих объектов, площадь которых была бы соизмерима с площадью земельного участка объекта оценки. Проанализировав рынок земельных участков категории «земли населенных пунктов» вблизи МКАД (до 10 км) оценщиком было принято решение отказаться от расчета сравнительным подходом земельного участка объекта оценки, так как предлагаемые объекты-аналоги не отражают реальную рыночную стоимость земли и их некорректно использовать при оценке.

В связи с указанным, стоимость земельного участка оценщик определил на основе его кадастровой стоимости, которая на дату оценки составила 40 000 000,00 рублей. Примечание Смирнов И.В.: вводные данные задачи (стоимость 2 560 465,00 рублей) изменены в связи со спецификой выбранного местоположения (близость к МКАД).

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

V = Vзу + Vокс

где

V – стоимость объекта недвижимости;

Vзу –стоимость земельного участка;

Vокс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке.

V = 40 000 000,00 руб.+ 23 164 904,88 руб.= 63 164 904,88 руб.

Стоимость Объекта оценки, полученная с применением затратного подхода на дату оценки, составляет 63 164 904,88 руб.

1. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов

(с учетом НДС), руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Оценщик по каждому показателю отразил свое экспертное мнение о приоритетности подхода, распределяя по строке 100% (или 100 баллов).

Рассчитаем средний балл каждого подхода, определяя средний балл подхода по столбцу, который соответствует весовому коэффициенту подхода.

Согласование результатов оценки

Согласование результатов

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

В результате проведенных расчетов по определению весов каждого подхода с использованием метода иерархий для согласования оценок, полученных различными подходами, определены следующие весовые коэффициенты:

для затратного подхода – 0,39;

для доходного подхода – 0,17;

для сравнительного подхода – 0,44.

Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки округленно

78 035 000,00 рублей

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

Рисунок 9 - 3D-матрица интервальной стоимости ^[10]

Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 78 035 000,00 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое», развитость рынка и оборачиваемость объектов на среднем уровне.

В соответствии с данными рис. имеем:

- ширина интервала = +/- 15% * 0,8 = 12%;

- нижняя граница = 78 035 000,00 - 78 035 000,00 *12% = 68 670 800,00 руб. ;

- верхняя граница = 78 035 000,00 + 78 035 000,00 *12% = 87 399 200,00 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 68 670 800,00 руб. – 87 399 200,00 руб., включительно.

Выводы

Рыночная стоимость здания общей площадью 950 кв.м. с земельным участком общей площадью 1120,0 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Красногорск, дер. Путилково, Путилковское шоссе 4 Х по состоянию на дату оценки составляет:

78 035 000,00 рублей.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 19 032 000 руб. – 20 617 000 руб., включительно.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ