Файл: Практика оценки стоимости недвижимости.pdf

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информированный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

• На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.
• На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.
• На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги^[1]:

1. г.Москва, СВАО, район Ростокино, Докукина улица 16/1 - Бизнес-центр «Леоново» расположен в районе с прекрасной экологической обстановкой, он станет отличным вариантом для компаний, заинтересованных в аренде офиса в СВАО Москвы. На территории объекта находятся отреконструированные здания.
2. г. Москва, САО, район Дмитровский, Дмитровское шоссе 100 корп. 2 Вентилируемый фасад, вентиляция, частичное кондиционирование, сплит-системы. Удобные, готовые ко въезду офисы кабинетной и свободной планировки (ковролин, водоэмульсионная краска, подвесные потолки).
3. г. Москва, СВАО, район Ростокино, Докукина улица 8 - Бизнес-центр Разноэтажное административное здание класса «В», расположенное на закрытой охраняемой территории, общая площадь которого 12 700 м2. В 2006 году была произведена полная реконструкция здания, результатом которой
4. г. Москва, СВАО, район Марьина роща, Складочная улица 1Б 18 – Офисы 2-х этажей.
5. г. Москва, СВАО, район Марфино, Гостиничный проезд 4 Б – 4-х этажное здание.

Как правило, при корректировке стоимости объекта-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия аренды, (уторговывание, на расходы, сделанные сразу после аренды, на рыночные условия (какие коммуникации в здании), на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог, на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в СВАО, являются офисными помещениями, находятся в нежилых зданиях, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объекта-аналога от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и является завышенной, т.к. продавец желает продать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести имущество за более низкую цену. При аренде помещений коммерческого назначения, расположенных в г. Москве, данная поправка составляет в настоящее время от -7% до -8% для офисных помещений^[2]. Здесь и далее поправка на условия продажи (уторговывание) была принята средней. В данном отчете, принято среднее значение поправки для оцениваемого объекта недвижимости -7,5%.

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объектов сравнения. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для определения поправок на отличие площадей использовался сборник СРК 2016.

Корректировка количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений об аренде объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки для аренды предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам предложений аренды объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Недвижимость», еженедельнике «Аналитика цен» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Preadium».

Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже^[3].

Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

Таблица 4

Результаты расчетов арендной платы

Коэффициент вариации скорректированных стоимостей 1 кв. м объектов-аналогов составил 8,9%, что позволяет считать выборку однородной.

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

- определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;

- определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (Кзагр);

- определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × Кзагр

- определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);

- определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

- определение ставки капитализации (R);

- определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

К расходам, связанным с эксплуатацией объекта оценки, обычно относятся: коммунальные платежи, ремонт, затраты на управление, затраты на привлечение арендаторов, выплаты налогов на имущество, страховые платежи, плата за земельный участок (арендная плата или земельный налог) и прочие расходы.

Расчет и обоснование ставки капитализации

На основе анализа рыночной информации (Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «JLL» » март 2017 г., с. 12) ставка капитализации для офисных помещений составляет 7%-8%. В отчете принята среднерыночная ставка капитализации 7,5% для оцениваемого объекта оценки (нежилого помещения).

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Таблица 7

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом