Файл: Практика оценки стоимости недвижимости.pdf

При нынешних темпах строительства бизнес-центров и объемах спроса еще 2-3 года может уйти на преодоление последствий кризиса. Если же появятся новые позитивные факторы для роста экономики, такие как рост цен на нефть, укрепление рубля, снятие санкций, тогда процесс восстановления рынка пойдет быстрее».

Предложение на офисном рынке Москвы.

По итогам I полугодия 2017 года общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 15,9 млн кв.м, из которых 25%, или 3,9 млн кв.м, соответствует классу «А» и 75%, или 11,9 млн кв.м, – классу «В».

В I полугодии 2017 года продолжилась тенденция снижения объемов ввода в эксплуатацию новых объектов. За рассматриваемый период была введена 21 000 кв.м, что в 8 раз меньше аналогичного показателя 2016 года. Девелоперы откладывают начало строительства новых объектов, а сроки завершения уже строящихся переносятся. Часто застройщики сокращают офисную составляющую проектов или вовсе отказываются от нее.

По итогам I полугодия 2017 года доля свободных площадей в офисах класса «А» составила 19,1%, что эквивалентно 760 000 кв.м в абсолютных значениях. В офисах класса «В» свободно 1,27 млн кв.м, что составляет 14,1% от всего объема предложения. Благодаря низкому объему ввода в эксплуатацию новых объектов и наличию небольшого, но стабильного спроса доля свободных площадей медленно, но снижается. В офисах класса «А» наблюдалось снижение на 1,6 п. п. в сравнении с концом 2016, а в офисах класса «В» – на 1,4 п. п.

Динамика показателей объемов ввода в эксплуатацию, чистого поглощения и уровня вакантных офисных площадей

До конца 2017 года ожидается небольшой рост доли вакантных площадей в офисах класса «А» по сравнению с I полугодием 2017 за счет ввода в эксплуатацию новых офисных центров. В офисах класса «В» значение доли вакантных площадей продолжит снижаться.

Спрос на офисные помещения в Москве.

II квартал 2017 года продолжил тренд I квартала, когда объем сделок с офисной недвижимостью Москвы оказался значительно меньше аналогичных показателей за прошлые периоды.

По итогам I полугодия 2017 объем сделок с офисами классов «А» и «В» в Москве составил 185 000 кв.м, что меньше чем за аналогичный период 2016 года более чем 2 раза.

Увеличились сроки экспозиции офисных объектов, и мы наблюдаем возвращение на рынок практики заключения с консультантами эксклюзивных договоров на сдачу объекта в аренду, которые предлагают собственники тех объектов, где долгое время не могут найти арендатора.

Несмотря на то, что крупнейшие сделки за отчетный период принадлежат компаниям из банковского сектора и сектора розничной торговли, наибольший совокупный объем сделок за I полугодие 2017 года заключен производственными компаниями.

В отличие от прошлых лет, когда на один из секторов могло приходиться более 30% от всего объема сделок, в I полугодии 2017 спрос со стороны компаний из различных секторов более равномерный, и доля каждого из них не превышает 18%.

Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости от профиля компании

Ухудшающаяся с каждым месяцем транспортная ситуация в центре города и наличие выбора свободных площадей в качественных офисных зданиях за пределами Садового кольца увеличили спрос на помещения, располагающиеся в районе Третьего транспортного кольца. Доля сделок новой аренды в данном районе по итогам I полугодия 2017 года составила более 40%. Также отмечается рост доли сделок новой аренды в офисных центрах, расположенных в районе между ТТК и МКАД.

Смещение спроса в районы между Третьим транспортным кольцом и МКАД отмечается и по поступающим запросам от потенциальных арендаторов, которые чаще всего ищут офисы в Северо- западном деловом районе Москвы.

Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости от типа сделки и местоположения офисного здания

В I полугодии 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 отмечается рост количества сделок с офисными блоками площадью до 500 кв.м. Доля таких небольших сделок в общем количестве по итогам первых шести месяцев составила 39%, увеличившись на 9 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.

Распределение количества сделок с офисной недвижимостью по размеру офисного блока

В течение I полугодия 2017 года ожидалось, что крупные холдинги, объединяющие несколько аффилированных компаний, будут консолидировать и оптимизировать свои офисные площади. Однако, активно анализируя рынок офисной недвижимости Москвы в течение первых шести месяцев 2017, большинство компаний, которые планировали подобную консолидацию, отказались от этой идеи. Таким образом, на рынке не было заключено крупных сделок с офисными блоками площадью более 20 000 – 30 000 кв.м, которые могли бы оказать значительное влияние на показатели общего объема сделок и чистого поглощения.

Ключевые сделки по аренде и продаже офисных площадей в Москве в I полугодии 2017 года

Коммерческие условия аренды офисов в столице.

Небольшой рост средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды в офисах класса «В», который был отмечен по итогам I квартала 2017 года, не получил своего продолжения во II квартале 2017 года: ставки снова начали снижаться. По итогам I полугодия 2017 года падение составило 0,7%, а сам показатель достиг значения 13 289 руб./кв.м/год.

По итогам I полугодия 2017 показатель средневзвешенной ставки аренды в офисах класса «А» продолжил свое снижение и достиг значения 22 904 руб./кв.м/год, уменьшившись почти на 6% с начала года.

Стоит отметить, что в офисах класса «В» можно наблюдать некоторую стабилизацию средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды. После драматичного падения ставок, которое наблюдалось с конца 2014 года до середины 2016 с ежеквартальными темпами снижения на 3-6%, в конце 2016 – I половине 2017 годов значение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды стабилизировалось, и ежеквартальные колебания находятся в пределах 1%.

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов «А» и «В», номинированных в российских рублях.

Прогноз развития рынка офисной недвижимости Москвы Эксперты Knight Frank ожидают, что до конца 2017 года будут введены в эксплуатацию офисные центры, ввод которых был намечен на I полугодие 2017 года, а также ранее запланированные к вводу во II полугодии объекты. Однако совокупный годовой объем нового предложения не превысит 250 000 кв.м, что является новым «антирекордом».

Основные показатели деловых районов Москвы.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца 2017 доля вакантных площадей в офисах класса «В» продолжит снижаться и составит около 13,7%. В то же время доля вакантных площадей в офисах класса «А» за счет ввода в эксплуатацию новых объектов незначительно вырастет – до 20,2%.

Средние запрашиваемые ставки аренды на качественные офисные площади Москвы до конца года стабилизируются, и возможные колебания будут составлять 2-3% по сравнению с уровнем показателя конца I полугодия 2017 года.

В целом, до конца года не ожидается значительных изменений на офисном рынке, и окончание года будет аналогично его началу с точки зрения основных показателей и тенденций.

8.3. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим н наиболее эффективным.

Наиболее эффективное использование (далее – НЭИ) объекта недвижимого имущества – это его разумное, вероятное и разрешенное использование, т. е. такое использование, которое является физически возможным, законодательно допустимым, экономически целесообразным, максимально эффективным и приводит:

 к наивысшей стоимости земли, как свободной;

к наивысшей стоимости существующего объекта недвижимого имущества, как улучшенного.

Если стоимость земельного участка, как свободного, при его наиболее эффективном использовании (с учетом затрат на снос существующего объекта недвижимости и строительства нового) меньше стоимости существующего объекта недвижимого имущества при его наилучшем н наиболее эффективном использовании, то наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости является использование существующего объекта недвижимости, как улучшенного.

Если стоимость земельного участка, как свободного, при его наиболее эффективном использовании (с учетом затрат на снос существующего объекта недвижимости и строительства нового) больше стоимости существующего объекта недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании, то наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости является использование земельного участка, как свободного.

Приведенное выше определение НЭИ указывает на наличие двух основных типов НЭИ. Первый тип – НЭИ участка земли, как вакантного. Второй тип – НЭИ объекта недвижимости, как улучшенного. Каждый тип требует отдельного анализа. Однако из этого же определения видно, что общим для них являются следующие критерии определения НЭИ:

1. Юридическая (законодательная) разрешенность.

2. Физическая возможность.

3. Экономическая целесообразность.

4. Максимальная доходность.

Каждое потенциальное использование имущества рассматривается с точки зрения этих четырех критериев. При этом очередность применения критериев соответствует той последовательности, в которой они изложены. Если потенциальное использование не отвечает какому-либо из них. оно отбрасывается н рассматривается следующий вариант использования. НИЭ отвечает всем этим критериям.

Юридическая (законодательная) разрешенность.

Каждое потенциальное использование проверяется на предмет соответствия действующему законодательству. Юридические ограничения включают в себя правила зонирования, законодательство в области окружающей среды, жилищные и строительные кодексы, положения о разбивке земли на участки, требования к планировке, нормативы энергопотребления и пожаробезопасности, ограничения по затемненности и другое.

Кроме того, к юридическим ограничениям относятся частные, т.е. связанные с особенностями конкретного участка земли и (или) объекта недвижимости, правовые ограничения. Таковыми могут быть ограничения на права использования объекта, сервитуты, вторжения, контрактные соглашения и соглашения об общих стенах и другое.

Физическая возможность.

Потенциальное использование должно быть физически возможным. К физическим ограничениям относятся размеры, форма, естественные особенности земельного участка и (или) объекта недвижимости, топография земельного участка, протяженность фундаментальных границ, несущее и дренажное качество почв и почвенного слоя, климатические условия. В конечном счете, анализ физических возможностей земельного участка и (или) объекта недвижимости позволяет сделать вывод об их ресурсном качестве, емкости и сочетаемости с другими факторами производства.

Экономическая целесообразность.

По сути экономическая целесообразность того или иного потенциального варианта использования представляет собой степень его соответствия, адекватности сложившейся рыночной среде.

Поэтому анализ экономической целесообразности предполагает исследование следующих проблем: