Файл: Практика оценки стоимости недвижимости.pdf

1. Задание на оценку

1.1. Объект оценки. Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 940 кв.м. с земельным участком, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, 4-й Вятский переулок, 10

1.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки.

Право собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.

Право собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.06

1.3. Цель оценки. Необходимо установить на основе текущих рыночных данных, данные по арендной плате, и сравнить их по ценам аналогов.

1.4. Предполагаемое использование результатов оценки. Результаты оценки используются для подтверждения рыночной стоимости аренды помещения в здании.

1.5. Вид стоимости. Рыночная стоимость.

1.6. Дата оценки. Оценка проведена по состоянию на 25 декабря 2017 г.

1.7. Допущения, на которых должна основываться оценка. Оценка проводится без учета обременения.

1.8. Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки:

- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 940 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, 4-й Вятский переулок, 10

- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики:

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

1) Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

2) Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

3) Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.09 ;

4) Постановление главы Савеловского района г. Москвы №4717 от 22.11.2004 г.;

5) Акт приема – передачи от 05.12.2009 г.;

6) Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.15 ;

7) Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г;

- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «ЗАКАЗЧИК».

Остаточная стоимость имущества: 16 410 265 руб.

Кадастровая стоимость . 4 560 465,00 руб.

Срок проведения оценки. 20.11.2017 г. - 25.12.2017 г.

2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

1) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1);

2) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2);

3) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3);

4) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7);

5) Утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;

- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

3. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Оценка аренды объекта включает в себя следующие этапы:

1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому недвижимому имуществу.

Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра объекта Оценщиком и анализа информации об объекте, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об объекте оценки арендной платы производится по следующим направлениям:

- имущественные права и обременения, связанные с объектом;

- местоположение объекта оценки аренды;

- физические характеристики объекта;

- информация о текущем использовании объекта.

2. Анализ рынка, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки арендной платы и использовавшихся при ее определении. Сбор данных производится по следующим направлениям:

- макроэкономические факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта;

- социально-экономическая ситуация в районе расположения объекта;

- состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на объекты аналогичные оцениваемому;

- прочие ценообразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки арендной платы.

3. Анализ наиболее эффективного использования. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки арендной платы.

4. Применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы трех стандартных, принятых в международной практике подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

5. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки арендной платы.

6. Определение величины рыночной стоимости арендной платы объекта оценки.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4.1. Сведения о Заказчике:

Общество с ограниченной ответственностью ООО «ЗАКАЗЧИК», юридический адрес: Местонахождение Общества (исполнительного органа в лице Генерального директора) – г. Москва, 4-й Вятский переулок, 10. Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) – 1037789046547, Дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2009 года, ФИО Генерального директора ООО «ЗАКАЗЧИК» Иванов Иван Иванович.

4.2. Сведения об оценщике:

4.2.1. Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор. ООО «Оценка», 115682, г. Москва, Ореховый б-р., д. 9, ОГРН 1042139858749 от 21 декабря 2001 г.

Страховой полис № 1205МВ31R5496 от 13.12.2016 г. САО «ВСК». Период страхования с 1 января 2017 г. по 31 декабря 2017 г.

4.2.2. Пилипейко Павел Петрович - член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» - и включен в реестр оценщиков 11.03.2006 г. за регистрационным № 00999. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 512696, выдан 24.06.2003 г. Страховой полис № 6911 от 16.12.2016 г. ОСАО «ИНГОССТРАХ».

Период страхования с 01 января 2017 г. по 31 декабря 2017 г. Стаж работы в оценочной деятельности с июня 2003 года.

4.2.3. Петров Иван Иванович – член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» - и включен в реестр оценщиков 31.07.2007 г. за регистрационным № 00503. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 559295, выдан 20.01.2003 г. Страховой полис № 2349 от 06.05.2014 г. ОСАО «ИНГОССТРАХ», ОАО «АльфаСтрахование». Период страхования с 01 января 2017 г. по 31 декабря 2017 г. Стаж работы в оценочной деятельности с января 2003 года.

4.2.4. Сведения об организации, являющейся саморегулируемой организацией оценщиков.

Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО) включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 09.07.2007 г. за № 0003. Местонахождение РОО: г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1.

5. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Таблица 1

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

6.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. Договор № 20/11 от 20.11.2017 г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 940 кв.м. с земельным участком, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, 4-й Вятский переулок,10.

6.3. Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов, руб.

6.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость аренды нежилого помещения общей площадью 940 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, 4-й Вятский переулок, д.10: 12 333 руб./1 кв. м./год.

6.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости: Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки:12 333 руб./1 кв.м./год – 13 396руб./1кв. м./год., включительно.

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки. Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 940 кв.м. с земельным участком, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, 4-й Вятский переулок,10.

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности.

- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 940 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, 4-й Вятский переулок,10.

- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики:

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

1) Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

2) Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;