Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого помещения 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ/01/03049/056.pdf
Добавлен: 05.04.2023
Просмотров: 510
Скачиваний: 2
Введение
1. Задание на оценку
Таблица 1 - Задание на оценку
|
Объект оценки: |
здание общей площадью 800 кв.м. с земельным участком (кад. № ХХ/01/03049/056) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: г. Москва, Скаковая улица, 5С3 |
|
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки |
Право собственности на здание общей площадью 800 кв.м. и Право аренды на земельный участок, общей площадью общей площадью 1520 кв.м. |
|
Цель оценки: |
Определение рыночной стоимости объекта оценки |
|
Предполагаемое использование результатов оценки |
Совершение сделки купли-продажи с объектом оценки |
|
Вид стоимости: |
Рыночная |
|
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) |
21.11.2017 г. |
|
Допущения, на которых должна основываться оценка |
оценщик принимает предоставляемую Заказчиком оценки информацию об объекте как есть, не проводит ее аудита и не несет ответственности за ее достоверность; ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке |
|
Информация в соответствие с ФСО№7 |
|
|
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии) |
Объектом оценки является здание общей площадью 800 кв.м (Балансовая стоимость - Здание - 2990400 руб.) с земельным участком (кад.№ ХХ/01/03049/056) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: г. Москва, м. Динамо. |
|
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики |
Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.
Копии документов по объекту оценки представлены в Прил. 1. |
|
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки |
Право собственности на здание общей площадью 800 кв.м. Право аренды на земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м. |
2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ
При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:
Федеральные стандарты оценки (ФСО):
- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):
- ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
- ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
- ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
- ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
3. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
Оцениваемое имущество рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке.
Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет продан по указанной цене (сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).
Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.
В процессе проведения работ по оценке рассмотрению подлежало только недвижимое имущество и оборудование, являющееся его неотъемлемой частью (инженерные сети, вентиляционное оборудование и т.д.).
Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки.
3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
Таблица 2 - Сведения о заказчике оценки и об оценщике
|
Заказчик: |
Общество с ограниченной ответственностью «Заказчик», юридический адрес: ХХХ, ИНН ХХХ, КПП ХХХ, ОГРН № 1037789046547, дата присвоения 15.12.2009, расчетный счет: ХХХХ в ХХХ, корреспондентский счет ХХХ, БИК ХХХ |
|
Оценщик: |
Иванов Иван Иванович Трудовой договор № 10-ТД от 28.07.2014 года с ООО «Оценочная компания», срок действия договора не ограничен. Данное место работы является основным |
|
Место нахождения оценщика |
115088, г. Москва, 2-й Южнопортовый проезд, д. 16, стр. 5 |
|
Сведения о членстве |
Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО) включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 09.07.2007 г. за № 0003. Местонахождение РОО: г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1. |
|
Документы, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности: |
Московский Финансово-юридический Университет МФЮА. Диплом по специальности «Финансы и кредит», специализация «Оценка собственности» КЕ № 69648 от 07 июня 2012 года. |
|
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика: |
Страховой полис №010101/001/02202/2 от 21.12.2012г. выдан ОАО "АльфаСтрахование" (срок страхования с 22.12.2014 г. по 21.12.2015 г.) страховая сумма 300 000 (триста тысяч) рублей. |
|
Сведения о юридическом лице, с которым оценщик ( оценщики) заключили трудовой договор |
Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания», г. Москва, 2-й Южнопортовый проезд, д. 16, стр. 5, ОГРН 111222333444 дата присвоения 10.01.2006 г. |
|
Информация о соответствии юридического лица (Исполнителе) условиям, установленным статьей 15.1[2] |
имеет в штате два оценщика, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено; соблюдает требования Федерального закона федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивать соблюдение указанных требований своими работниками; имеет полис обязательного страхования ответственности оценщиков № ГО-ЩЦ-1285/15 от 1 июня 2015 выдан ОАО "Альфа- Страхование" (срок страхования с 1 июня 2017 года по 31 мая 2018 года), общая страховая сумма 5 000 000 (пять миллионов) рублей. |
5. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах
К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.
Таблица 3 - Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения
|
№ п/п |
Перечень использованных данных |
Источники получения данных |
|
1 |
Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости |
www.cbr.ru, ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway» |
|
2 |
Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью |
Ежедневная газета «Из рук в руки», еженедельник «Недвижимость & цены», ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway», интернет-сайты организаций, занимающихся операциями с недвижимостью |
Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.
4. Основные факты и выводы
Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Договор № 1/ОЦ-1 от 13.11.2017 г. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Офисное здание общей площадью 800 кв.м. с земельным участком (кад. № ХХ/01/03049/056) общей площадью 1520 кв.м. расположенное по адресу: г. Москва, Скаковая улица, 5С3.
Таблица 4 - Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.)
|
Подход к оценке |
||
|
Затратный |
Сравнительный |
Доходный |
|
112 184 262 |
174 216 952 |
58 140 977 |
Итоговая величина стоимости объекта оценки.
Рыночная стоимость офисного здания общей площадью 800 кв.м. с земельным участком (кад. № ХХ/01/03049/056) общей площадью 1520 кв.м. расположенного по адресу: г. Москва, Скаковая улица, 5С3 по состоянию на дату оценки составляет:
131 616 000
(Сто тридцать один миллион шестьсот шестнадцать тысяч) руб.
Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.
Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 126 351 000 руб. – 136 881 000 руб., включительно.
7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект оценки. Объектом оценки является здание общей площадью 800 кв.м. и земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м по адресу: г. Москва, Скаковая улица, 5С3.
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности.
- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является здание общей площадью 800 кв.м. и земельный участок, общей площадью общей площадью 1520 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Скаковая улица, 5С3.
- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики
Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
- Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
- Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
- Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.
Копии документов по объекту оценки представлены в Прил.
- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности на здание, Право собственности на участок.
Собственник объекта оценки. ООО «Заказчик».
Балансовая стоимость. 2 990 400 руб.
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки
Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006 г.;
- Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025 г.;
- Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
- Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.