Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого помещения 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ/01/03049/056.pdf

Тэ – срок полезной жизни, для I группы капитальности составляет примерно 100 лет. Определяется в зависимости от группы капитальности зданий или сроков службы (долголетия) сооружений согласно:

- ВСН 58-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения;

- ВСН 57-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение по техническому обследованию жилых зданий;

- ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий.

- Постановления от 22 января 1990г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

- Группы капитальности для зданий и сроки службы (долголетие) для сооружений принимаются на основании данных техпаспортов БТИ или на основании описания объектов оценки и результатов их осмотра.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таблица 17 - Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Расчет функционального устаревания. Функциональное устаревание (Ифн) - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональное устаревание - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Оцениваемое здание представляет собой широко распространенные строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональное устаревание нулю.

Расчет внешнего устаревания. Экономическое устаревание (Ивн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Экономическое устаревание в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем экономическое устаревание равным нулю.

Результаты расчета стоимости объекта оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 18 - Расчет стоимости улучшения с помощью затратного подхода

Рыночная стоимость улучшения, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью затратного подхода по состоянию на 21.11.2017 г. г. (с учетом НДС), составляет: 21 283 631 руб.

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью затратного подхода с учетом стоимости земельного участка по состоянию на 01.10.2016 г. (с учетом НДС), составляет:

90 900 631 +21 283 631= 112 184 262 руб.

1. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Таблица 19 - Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов (с учетом НДС), руб.

Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.

Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.

Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.

Структурирование проблемы согласования результатов и представление ее в виде иерархии.

Иерархия строится с вершины, через промежуточные уровни, к набору альтернатив.

Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4.

С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:

А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;

А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель (таблица 26). Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом этой матрицы α(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено α(i,j) = β, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем α(j,i) = 1/β.

Таблица 20 - Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию А4, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Следующими по важности являются критерии А3 и А1, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным – З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев (таблица 24 - таблица 27). Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Таблица 21 - Критерий А1 – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

Таблица 22 - Критерий А2 – тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ