Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого помещения 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ/01/03049/056.pdf

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является здание, реконструированное под офис в 2003 году, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520 кв.м, расположенное по адресу: 125040, г. Москва, Скаковая улица, 5С3.

Здание находится в ~1,4 км от станции метро «Динамо».

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1 - Местоположение объекта оценки

Таблица 5 - Описание объекта оценки

Здание в удовлетворительном состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Таблица 6 - Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Особенности местоположения объекта оценки

Северный административный округ. Cеверный административный округ округ Москвы (САО) - округ, расположенный на севере столицы. Территория округа составляет 109,9 кв. км.

В Северный административный округ (САО) входят 16 районов с населением около 1 600 000 человек.

На территории округа расположены станции трёх линий метро: Замоскворецкой, Серпуховско-Тимирязевской и Таганско-Краснопресненской. В то же время в нескольких крупных районах округа, занимающих в общей сложности около четверти его территории, метро отсутствует вовсе. В перспективе в районы Бескудниковский, Восточное Дегунино, Дмитровский будет продлена Люблинско-Дмитровская линия, которая пройдёт вдоль Дмитровского шоссе. В САО расположены два железнодорожных депо: локомотивное депо «Лихоборы» ТЧЭ-2 (ранее ТЧ-15); принадлежит Московской окружной железной дороге и локомотивное депо «Подмосковная ТЧ-16» (является памятником архитектуры). В районе Сокол расположена подмосковная узловая железнодорожная станция Рижского направления Московской железной дороги. Станция построена в 1901 году. По территории округа проходят важные транспортные магистрали России: автомобильная — М10 E 105 Москва — Санкт-Петербург, в черте города (округа) Ленинградское шоссе, а также шоссе: Волоколамское, Дмитровское Международное, Шереметьевское и Машкинское, где проходят автобусные маршруты Мосгортранса и Мострансавто; железнодорожная — Московского отделения Октябрьской железной дороги с остановочными пунктами: Ховрино, Левобережная, платформы «Планерная» и «Новоподрезково».  Район Беговой является составной частью Северного административного округа города Москвы. Граница района проходит по оси Беговой ул., далее по осям ул. Поликарпова, проектир. пр-дам № 1087 и № 5509, северо-западной границе владения № 37 (строение 11) по Ленинградскому пр-ту, по осям: Ленинградского пр-та, ул. Новая Башиловка, ул. Н. Масловка, северо-западной границе полосы отвода Алексеевской соединительной ж/д ветки МЖД и северной и северо-западной границам полосы отвода Смоленского направления МЖД до улицы Беговой.

Таблица 7 - Статистика района

5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

В соответствии с Регламентом разработки и представления данных по ВВП Федеральной службой государственной статистики осуществлена первая оценка ВВП за III квартал 2017 г. и январь-сентябрь 2017 года. Объем ВВП России за III квартал 2017 г. составил в текущих ценах 24 032,9 млрд.рублей. Индекс его физического объема относительно III квартала 2016 г. составил 101,8%. Индекс-дефлятор ВВП за III квартал 2017 г. по отношению к ценам III квартала 2016 г. составил 103,9%. Объем ВВП России за январь-сентябрь 2017 г. составил в текущих ценах 65 814,9 млрд. рублей. Индекс его физического объема относительно января-сентября 2016 г. составил 101,6%. Индекс-дефлятор ВВП за январь-сентябрь 2017 г. по отношению к ценам января-сентября 2016 г. составил 104,5%. ^[3]

Минэкономразвития подготовило обзор основных тенденций в секторах экономики с января по сентябрь 2017 года. В нем отражены факторы, которые повлияли на развитие промышленности, динамика индексов промпроизводства, финансовые показатели по отраслям и данные о банкротствах. По итогам 9 месяцев 2017 года рост индекса промышленного производства составил +1,8% к аналогичному периоду прошлого года. Полученные результаты были обеспечены наметившейся в начале 2017 года тенденцией к росту промышленного производства (по итогам 1 квартала +0,1%, 2 квартала +3,8%, 3 квартала +1,4%). В разрезе укрупненных секторов промышленности по результатам 9 месяцев 2017 года в добывающей промышленности налицо существенный рост +2,8%, вызванный увеличением объемов добычи ключевых энергоресурсов, в частности газа (+11,7% по итогам 9 месяцев к аналогичному периоду прошлого года). Обрабатывающие производства увеличились на 1,0%, В секторе по обеспечению электрической энергией, газом и паром наблюдается рост +1,7 %, но вместе с тем сектор водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений демонстрирует снижение (-2,6 %) Оценка по итогам 2017 года +2,0%. В обрабатывающей промышленности по итогам 9 месяцев 2017 года продолжается опережающий рост пищевой промышленности +5,0%, текстильного производства +7,6%, целлюлозно-бумажной промышленности +5,8%, химической промышленности +5,6%, автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов +12,4%. Ожидание по итогам 2017 года +1,8%. Значительный вклад в увеличение выпуска продукции пищевой промышленности вносит производство мясных продуктов (свинины, кроме субпродуктов +9,3%, мяса и субпродуктов пищевых домашней птицы +5,3%, говядины, кроме субпродуктов +3,1%, изделий колбасных, включая изделия для детского питания +4,3%, полуфабрикатов мясных охлажденных, замороженных +7,2%). Сохраняется устойчивый рост производства растительных масел и их фракций +12,0%, молочных продуктов (сыры +4,3%, продукты сырные +12,5%, масло сливочное +7,1%), рыбной продукции (филе рыбное мороженое +27,6%). Оценка по итогам 2017 года +3,4%. В легкой промышленности наблюдается опережающий рост искусственных тканей и материалов (из синтетических и искусственных волокон и нитей +26,4%, материалы нетканые +13,6%, ткани пропитанные поливинилхлоридной композицией, или с покрытием из поливинилхлорида +17,9%). В целом на отрасль положительно влияет продолжающееся восстановление потребительского спроса после «низкой базы» 2014-2015 гг. Тем не менее сохраняется давление структурных факторов – высокая зависимость от импортного сырья, высокая доля контрафакта на рынке, ограниченный доступ к ритейлу. Оценка по итогам 2017 года: текстильное производство +8,8%, швейное производство +4,6%, производство кожи и изделий из кожи +4,9%. В производстве автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов опережающими темпами растет сегмент легковых автомобилей +21,4%. Стремительный рост производства в легковом сегменте определяется восстановлением внутреннего спроса (оценка года +11,0% к уровню прошлого года), ростом экспорта (оценка года +34,1%) и сокращением импортных поставок (оценка года -8,3%). Оценка года по отрасли в целом +13,4%. В лесопромышленном комплексе наблюдается опережающий рост в сегменте бумаги и картона (бумажные канцелярские изделия +8,5%, гофротара +5,4%, бумажные изделия хозяйственно-бытового и санитарно-гигиенического назначения +23,8%). Рост поддерживается устойчивым спросом на упаковку в смежных отраслях (пищевая промышленость, товары народного потребления), импортозамещением в массовом сегменте и ростом экспортных поставок. Оценка по итогам 2017 года: деревообрабатывающая промышленность +3,0%, целлюлозно-бумажная промышленность +4,5%.^[4]

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- встроенные помещения нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

В ноябре на продажу предлагалось 1325 объектов общей площадью 1647 тыс. кв. м. и общей стоимостью 268 млрд. руб., что ниже показателя октября на 20% по количеству и на 44% по общей площади. Средневзвешенная цена за месяц в рублях снизилась на 4% и составила 163 156 руб./кв. м. Курс доллара в ноябре вырос на 2%, поэтому в долларовом эквиваленте цена уменьшилась на 2% и составила 2 770 $/кв. м.

Снижение цен предложения как в долларах, так и в рублях при существенном снижении объема предложения может подтверждать сделанное нами ранее предположение, что рост объема предложения в октябре 2017 года был вызван затовариванием рынка. В результате некоторый объем предложения продавцы вынуждены снимать с продажи, а по некоторым давно экспонируемым объектам – снижать цены.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские помещения (19%), помещения торговые помещения (17%) и свободного назначения (14%).

Рис. 2 - Рынок в целом

Офисная недвижимость

Объем предложения офисных помещений на продажу в ноябре 2017 г. снизился на 35% по количеству и на 55% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 687 объектов общей площадью 815 тыс. кв.м и общей стоимостью 139,0 млрд. руб.

Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, уменьшилось на 50%, их общая площадь снизилась на 72%, в результате чего объем предложения составил 113 объектов площадью 71 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по объектам в центре выросла на 13% и составила 389 459 руб./кв. м. Рост цены был обусловлен, как ростом цены по объектам, которые экспонируются уже давно, так и за счет ухода с рынка дешевого офисного объекта на ул.Арбат (23 500 кв.м, 182 765 руб./кв.м) и началом экспонирования дорогого объекта на Нащокинском пер. (2 500 кв.м, 625 400 руб./кв.м).

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц снизился на 31% по количеству, на 52% по общей площади и составил 574 объекта общей площадью 744 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена на офисные  помещения за пределами центра в ноябре  снизилась на 14% и составила 149 844 руб./кв.м. Снижение цен произошло за счет выхода на рынок нескольких больших дешевых объектов - на Б.Тишинском пер. (8 640 кв.м, 57 749 руб./кв.м),  ул. Ибрагимова (8 700 кв.м, 63 218 руб./кв.м), Холодильном пер. (24 259 кв.м, 82 440 руб./кв.м), ул.Полковая (55 427 кв.м, 125 512 руб./кв.м) и Сколковском ш. (56 498 кв.м, 102 659 руб./кв.м).

Спрос на офисные помещения в центре, в отличие от торговых объектов, был выше, чем за пределами Садового кольца, но в среднесрочной перспективе наблюдалось сопоставимое снижение спроса и в центре и за его пределами.^[5]