Файл: Оценка рыночной стоимости Здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ.pdf

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и априорно предполагается завышенной, т.к. арендодатель желает сдать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Арендатор, в свою очередь, стремится снять имущество за более низкую цену. По данным справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А.^[3], скидка на торг на арендные ставки на офисно-торговые объекты свободног назначения и сходные типы объектов недвижимости находится в доверительном интервале от 7,9% до 8,9%. Оценщиком принято решение применить корректировку на торг в размере среднего значения – 8,4% (Таблица 90 справочника, страница 299).

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объекта-аналога. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+».

В данном случае корректировка применяется по данным справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А. (Справочник оценщика недвижимости-2016. Том II Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов– Нижний Новгород, Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2016 г.) страница 133, таблица 39 интервалы корректировок на соотношения в площади выглядят следующим образом:

Поправка на этаж расположения. Поправка учитывает различие в расположеннии объекта оценки и объекта-аналога. Поправка делалась в относительных величинах (%).

Оцениваемый объект недвижимости расположен на первом, втором и третьем этажах, объекты аналоги расположены на первых этажах, поэтому необходимо внесение корректировки. Согласно справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А.^[4], стр.163 корректировка на отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше к удельной цене такого же объекта на 1 этаже находится в доверительном интервале от 0,85 - 0,87. Оценщиком принято решение применить среднее значение корректировки 0,86.

Таким образом, корректировка составит: 1 - (1 – 0,86) * 2 / 3 = 0,91, т.е -9%

После анализа объектов-аналогов производилась проверка однородности полученных стоимостей, путем расчета коэффициента вариации, который не должен превышать 33%.

Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

Результаты расчетов арендной платы

Коэффициент вариации стоимостей аренды объектов-аналогов составил 9,8%, что позволяет считать выборку однородной.

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 28 410 265 руб.

По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Расчет и обоснование ставки капитализации

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконтирования (с прибавлением нормы возврата капитала). Метод капитализации дохода наиболее употребим в условиях стабильной экономической ситуации, характеризующейся постоянными, равномерными темпами роста или при аренде.

Соотношение между коэффициентом капитализации ставкой дисконтирования выглядит так:

Ставка дисконтирования + Норма возврата капитала = Ставка капитализации.

Расчет ставки капитализации приведен в нижерасположенной таблице.

Определение ставки дисконтирования (Сд)

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта является самостоятельным бизнесом, требующим дохода. Ставку дисконтирования определяем методом кумулятивного построения. Ставка дисконтирования (Cд) включает в себя:

1. безрисковую ставку (r₀);
2. премию за различные виды рисков.

Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования представляет собой требуемую норму доходности по альтернативным инвестициям и норму процента, используемую для приведения ожидаемых доходов от Объектов оценки в их стоимость.

В практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

• метод кумулятивного построения;
• метод сравнения альтернативных инвестиций;
• метод выделения;
• метод мониторинга.

По причине большой трудоемкости в поиске информации для расчета методами выделения, мониторинга и сравнения альтернативных инвестиций, в рамках данного Отчета, Оценщики приняли решение рассчитать ставку дисконтирования методом кумулятивного построения.

При этом расчет ставки дисконтирования рассчитывается по следующей формуле^[5]:

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка доходности + премия за риск +

+премия за низкую ликвидность недвижимости+ премия за инвестиционный менеджмент,

где безрисковая ставка доходности - ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска не возврата».