Файл: Коммерческие риски и способы их уменьшения (на примере ИНКОМ - недвижимость)(Сущность коммерческого риска и основные приемы управления коммерческим риском).pdf

За М. Портером основными конкурентными силами, которые непосредственно влияют на предприятие, являются: конкуренты отрасли; появление в других отраслях товаров-заменителей; возможность входа в отрасль новых конкурентов; способность поставщиков диктовать свои условия; способность потребителей диктовать свои условия.

Определим основные характеристика рынка недвижимости. Данный рынок относится к временно снижающему, на нем присутствует большое количество конкурентов. В настоящее время в России существует большое количество риэлтерских фирм.

В качестве основных факторов, влияющих как на состояние отрасли в целом, так и на деятельность ИНКОМ-недвижимость, можно указать:

- неблагоприятное развитие ситуации на мировых финансовых и товарных рынках, выражающееся в существенном колебании спроса и предложения, как на финансовые ресурсы, так и на товары и услуги;

- неопределенность внутрироссийской политической и экономической ситуации, высокая вероятность существенного изменения налоговых ставок;

- падение как фондовых рынков РФ, так и мировых и их не стабильное состояние в течение 2015-2017 года;

- высокая зависимость экономики РФ от цен на углеводородное сырье;

- незавершенность формирования правовой базы функционирования рынка недвижимости РФ.

Тенденции развития ИНКОМ-недвижимость несколько выше общеотраслевых тенденций, что связано со следующими факторами:

- географическим положением общества, что определяет широту рынка оказываемых обществом услуг (г. Москва и Московская область);

- большой клиентской базой в месте расположения общества;

- высокими затратами на персонал и аренду помещения;

- высокая конкуренция со стороны банков и других агентов рынка недвижимости.

Итак, компания ИНКОМ-недвижимость в целом работает на растущем рынке, который временно снижает объемы из-за внешних факторов (давление со стороны стран Запада, девальвация рубля).

Возможность выхода на рынок конкурентов достаточно высокая из-за незначительных финансовых ресурсов и выше среднего уровня прибыли в данной отрасли.

Согласно экспертным оценкам, доля компании ИНКОМ-Недвижимость на организованном рынке риэлтерских услуг превышает 32%, на рынке операций с загородной недвижимостью - 75%, на рынке аренды жилья - 50%.

Доли крупнейших риэлтерских агентств представлены на рисунке 1.

Рисунок 1 - Удельный вес основных конкурентов ИНКОМ -недвижимость^[7]

Среди общественных организаций партнерами компании являются: Московская Ассоциация Риэлторов, Российская Гильдия Риэлторов, Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.

Среди финансовых организаций партнерами являются: Банк Москвы, Абсолют Банк, Альфа-Банк, банк "Московское Ипотечное Агентство, Банк Возрождение, БТА Банк, ВТБ 24, Газпромбанк, Дельта кредит, Металлинвестбанк, Московский кредитный банк, Открытие, финансовая корпорация "УРАЛСИБ" и многие другие.

Что касается потребителей - то клиент выбирает в первую очередь приемлемые цены и высокое качество.

Анализируя указанные конкурентные силы систематизируем каждую из них с точки зрения влияния на предприятие ИНКОМ-недвижимость (таблица 3).

Таблица 3

Анализ конкурентных сил и их влияние на ИНКОМ-недвижимость

Итак, к основным угрозам компании относится: высокая возможность появления конкурентов, высокая вероятность появления услуг-заменителей, высокая способность поставщиков и покупателей торговаться.

Таким образом, основными преимуществами ИНКОМ-недвижимость является: многолетний опыт работы и проведение любых сделок с недвижимостью; большой выбор эксклюзивных предложений; бесплатные консультации грамотных специалистов; скидки постоянным клиентам; высокое качество услуг.

С помощью PEST-анализа осуществляется анализ макросреды предприятия, что в значительной степени позволяет разработать стратегию развития, которая была бы адекватной условиям макросреды. PEST-анализ в определенной степени выступает как составляющая SWOT-анализа, принадлежащий к установлению факторов внешней среды косвенного воздействия, которые влияют на формирование возможностей и угроз для предприятия.

При проведении PEST-анализа необходимо проанализировать возможное влияние на деятельность ИНКОМ-недвижимость четырех основных факторов макроэкономической среды: Political политический; Economic экономический; социальный Social; Technological технологический.

В таблице 4 приведены основные ключевые факторы влияния внешней среды на деятельность предприятия.

Таблица 4

PEST- анализ для ИНКОМ-недвижимость

Главными тенденциями на рынке недвижимости России в 2016-2017 годах были рост цен из-за девальвации национальной валюты, сокращение спроса и реальных сделок, а также дальнейшее снижение строительной активности. По прогнозам экспертов, в 2018 году падение рынка продолжится^[8]. Рынок недвижимости России в 2016-2017 годах подвергся влиянию как экономического, так и политического кризиса. Причем однозначными эти воздействия назвать нельзя. С одной стороны, под давлением экономического спада и снижения покупательной способности населения спрос на жилую недвижимость снижался. С другой - на фоне девальвации рубля и проблем в банковской системе россияне вкладывали свои сбережения в квадратные метры.

Итак, выделим основные моменты, которыми можно охарактеризовать рынок недвижимости РФ в 2017 году:

1. Продавцы вынуждены уступать реальным покупателям. Эта ситуация логически связана с колебанием курса, а также с тем, что предложение на рынке значительно превышает спрос. Поэтому, впервые за много лет, цену на недвижимость диктует покупатель, а продавцы и застройщики готовы серьезно уступать в цене.

2. Сближение спроса и цен на первичный и вторичный рынок. Как не странно, именно Банк России своим ограничением на досрочное снятие средств с депозитов поспособствовал увеличению активности на первичном рынке. Застройщики заключают соглашения в рублях, а оплату принимают и по безналичному расчету. Поэтому люди в панике начали вкладывать деньги в первичную недвижимость. Да еще и цена за квадратный метр новой недвижимости почти сравнялась с вторичной недвижимостью.

3. Преимущество аренды над продажей "вторичного" жилья. Поскольку ценовая ситуация в этом сегменте была не на стороне продавца, то многие владельцы увидели альтернативу в сдаче своей недвижимости в аренду до того момента, пока спрос не выровняется. Тем более, что в 2017 году мы наблюдали уникальную тенденцию: стоимость квартиры падает, а арендная плата растет. Соответственно, логичнее воспользоваться возможностью получать стабильный доход, чем терять на разовой сделке.

4. Недвижимость все больше становится необходимостью, а не роскошью. В течение года мы получили ряд изменений в стране, среди них были и повышение коммунальных платежей и введение налога на недвижимость. Поэтому и не удивительно, что наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры, а среди предложений лидировали трехкомнатные. Большие и просторные апартаменты могли позволить себе люди, которые имеют стабильно высокий доход и уверенность в завтрашнем дне.

Более детальная характеристика введенных новых зданий представлена в таблице 5.

Таблица 5

Ввод в действие зданий^[9]

Как видно из таблицы 5 количество введенных зданий в 2016 году на 28,1 тыс. ед. меньше, чем в 2015 году, как за счет сокращение зданий жилого назначения, так и нежилого. Сократился также общий строительный объем зданий на 14,3 млн. кв.м. или на 2,3%. Значительное снижение общего годового объема ввода жилья в 2016 году связано со снижением темпов строительства индивидуальных домов из-за уменьшения их средних площадей.

В 2017 году общее количество строительного объема зданий дальше продолжает сокращаться, при этом менее актуальным является строительство нежилых помещений, а строительство помещений жилого назначения практически не изменилось.

Существенная часть спроса на рынке жилья была обеспечена ипотечным жилищным кредитованием. Всего, по данным Банка России, за 12 месяцев 2016 году в России объем ипотечного кредитования вырос почти на 30% - до 1,475 трлн. рублей. Около 860 тыс. семей улучшили жилищные условия (рисунок 2).

Рисунок 2 - Динамика объема и количества выданных ипотечных кредитов в 2015-2017 гг.^[10]

Основной тенденцией рынка ипотеки в 2016 году стало снижение процентных ставок. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в конце 2016 года составили 12-12,5%, а в среднем за год – около 12,6% по сравнению с 13,35% в 2015 году. Таким образом, ставки по ипотечным кредитам достигли уровня 2014 года. Ипотечные ставки в рыночном сегменте (на приобретение жилья на вторичном рынке) снизились за год на 1,5-2 п.п^[11]. (рисунок 3).

В 2017 году ипотека становится все более востребованным способом улучшения жилищных условий: доля сделок с ипотекой выросла до 35% (в новостройках и ипотекой заключается каждая вторая сделка).

В целом можно констатировать, что банки в 2016-2017 году старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях при этом проводили разнонаправленную ценовую политику в зависимости от маркетинговой стратегии и возможности доступа к разным источникам фондирования и неохотно шли на их повышение.

Рисунок 3 - Средневзвешенные ставки по выданным ипотечным кредитам, % годовых^[12]

По итогам 2015-2016 годов в рамках государственной программы поддержки ипотечного кредитования было выдано 927 млрд. рублей ипотечных кредитов (в т.ч. в 2016 г. – 556 млрд. рублей), что составило около 40% всей выдачи ипотечных кредитов.

Программа способствовала активизации кредитования под залог прав по договорам долевого участия: доля таких ипотечных кредитов достигла рекордного значения в 39% от общего объема выданной ипотеки. Объем привлеченных в строительство жилья средств по программе составляет 1,5 трлн. руб. ^[13]