Файл: Коммерческие риски и способы их уменьшения (на примере ИНКОМ - недвижимость)(Сущность коммерческого риска и основные приемы управления коммерческим риском).pdf

Немаловажным фактором при осуществлении управления рисками является система приемов выполнения отдельных операций, которые обобщены в методах^[5].

В коммерческом деле рисковых ситуаций избежать невозможно, поэтому определение рисков и управление ими являются обязательной и важной частью работы сотрудников предприятия, которые обеспечивают успешное функционирование системы в целом.

Среди средств снижения риска следует выделить общепринятые приемы и рекомендации:

- страхование проекта как единого комплекса или, если это не удается, страхование отдельных активов проекта;

- обеспечение высокой ликвидности инвестиций. Желательно, чтобы активы проекта имели рыночный спрос не только со стороны проекта. Это будет гарантировать возможность их продажи в случае прекращения проекта и уменьшит убытки от решения о выходе из проекта;

- диверсификация – распределение капитала за несколькими объектами (проектами) с целью снижения влияния одного негативного события на эффективность всей программы инвестиций. Диверсификация может осуществляться также в пределах одного проекта: ориентация на нескольких потребителей продукции проекта, организация сбыта в различных местах или регионах, использования оборудования различных типов и тому подобное;

- разделение проекта на несколько частей и создание объекта инвестирования как объединенного комплекса таких частей. Каждую из частей комплекса можно будет эксплуатировать автономно, она будет давать прибыль и окупать расходы. Кроме финансовой экономии средств за преждевременного ввода объекта в эксплуатацию поэтапность обеспечивает проверку коммерческой реальности проекта и раннюю диагностику целесообразности проекта при использовании только части капитала;

- хеджирование – использование механизмов закрепления договорных условий в отношениях партнеров на прогнозируемый период с тем, чтобы обе стороны, которые договариваются, "обеспечили тылы" в случае негативных изменений в конъюнктуре рынка в будущем; своевременное планирование и создание необходимых резервов и запасов материальных и финансовых ресурсов, а также времени;

- квалифицированная проработка договоров и контрактов между партнерами инвестиционного проекта, своевременная проработка в них прав и обязанностей сторон в условиях возможных негативных событий и конфликтных ситуаций;

- полноценное информационное обеспечение инвестиционных планов, постоянный информационный мониторинг ситуации на рынке, у партнеров, потребителей в экономике страны;

- ориентация на сферы деятельности с повышенным уровнем монополизма (регионального, местного) на рынке, на взаимосвязанные производства (интегрированный бизнес);

- использование общепринятых систем и средств непосредственной охраны имущества проекта.

Для количественной оценки уровня риска используют принцип установление уровня неопределенности возможных изменений показателей эффективности проекта в случае неблагоприятных для проекта событий^[6].

2. Оценка рисков ИНКОМ-недвижимость

2.1. Экономическая характеристика ИНКОМ-недвижимость

История компании ИНКОМ - недвижимость берет свое начало в 1991 году, когда были основаны агентства недвижимости ИНКОМ и МЦБН, быстро вошедшие в число лидеров риэлтерского рынка московского региона. В 2001 году паритетное объединение двух компаний привело к созданию крупнейшего игрока отечественного рынка недвижимости - ИНКОМ-недвижимость, которая оказывает сегодня своим клиентам полный спектр риэлтерских услуг высочайшего качества.

В первые же годы своей деятельности компания достигла значительных результатов в динамике развития благодаря проведению эффективной маркетинговой политики. Уже к 2006 году ИНКОМ-недвижимость добилась значительного отрыва от конкурентов по такому ключевому показателю, как занимаемая доля рынка. В 2007 году в самостоятельный бренд было выделено подразделение элитной недвижимости - Villagio Estate.

На сегодняшний день одним из приоритетов в развитии компании является открытие новых офисов практически в каждом районе столицы с целью обеспечения максимальной клиентоориентированности. В настоящее время ИНКОМ-недвижимость располагает широкой сетью представительств в Москве и Подмосковье, которая насчитывает несколько десятков территориальных офисов. Количество осуществленных операций с недвижимостью исчисляется сотнями тысяч. С каждым годом растет и численность сотрудников.

ИНКОМ-недвижимость является постоянным членом профессиональных объединений, таких как Российская Гильдия Риэлторов и Московская Ассоциация Риэлторов. Согласно рейтингам журналов Forbes и "Финанс", она является одной из крупнейших частных компаний России, представленных на рынке отечественной недвижимости. Ее деятельность регулярно отмечается профессиональными и общественными наградами. Так, ИНКОМ-недвижимость стала первым представителем рынка недвижимости, получившим по результатам национального голосования почетный статус "Народная Марка/Марка № 1 в России". А в январе 2014 года в мировом отчете по проблемам репутационного менеджмента, который выпустила авторитетная компания Synovate Comcon, входящая в международную исследовательскую сеть Ipsos, ИНКОМ-Недвижимость была признана одной из лучших российских компаний с наиболее надежной корпоративной репутацией.

Компания ИНКОМ -недвижимость позиционируется на рынке, как универсальное агентство, оказывающее полный спектр услуг и работающее с объектами различных ценовых категорий. Основные экономические показатели коммерческой деятельности ИНКОМ - недвижимость за последние три года представлены в таблице 1.

Таблица 1

Основные показатели коммерческой деятельности ИНКОМ - недвижимость за 2015-2017 гг., тыс. руб.

Абсолютный прирост выручки в 2017 году по сравнению с 2015 годом составил 340 751 тыс. руб. Причиной прироста явилось расширение видов деятельности с июня 2017 года, что повлекло изменения в отчетности.

Управленческие расходы в 2017 году по сравнению с 2015 годом увеличились на 29%, что превышает показатель инфляции по данным статистики за 2017 год, он составил 12%. В структуре расходов 69% составляет заработная плата с учетом внебюджетных отчислений.

Обществом в 2017 году проведена оптимизация расходов, как на текущее содержание, так и по фонду оплаты труда. С 01.10.2017 г. принято новое Положение по оплате труда и премированию персонала ИНКОМ-недвижимость, которым внесены изменения в порядок выплат постоянной (гарантированной) и переменной частей оплаты труда, премирование зависит от выполнения плановых финансово-экономических показателей, утвержденных директором общества.

Балансовая стоимость основных средств на 31.12.2017 г. составляет 21581 тыс.руб., из них балансовая зданий (офисные помещения - 20562 тыс.руб.)

Дебиторская задолженность в сумме 11854 тыс. руб. складывается из долгосрочных обязательств в сумме 2983 тыс.руб., из них от продажи готовой квартиры в рассрочку - 1820 тыс.руб., из обязательств сотрудников по выданным займам в сумме 1163 тыс. руб. Поступление денежных средств по оплате обязательств ожидается согласно условий заключенных договоров. В составе краткосрочной дебиторской задолженности сумма судебных исков по просроченной задолженности в пользу общества составляет 3955 тыс.руб., из нее погашено в январе 2016 года - 3750 тыс.руб.

Основную часть кредиторской задолженности на конец отчетного года составляют обязательства перед бюджетом по оплате НДС и налога на имущество, исчисленных в 4 квартале 2017 года обязательства по оплате налогов будут исполнены обществом в 1 квартале 2016 года.

Основные показатели финансовых результатов коммерческой деятельности представлены в таблице 2.

Таблица 2

Показатели финансовых результатов ИНКОМ - недвижимость за 2015-2017 гг., тыс. руб.

В течение года временно свободные денежные средства размещались на краткосрочный депозит, получен доход в виде процентов - 3940 тыс.руб.

Проценты по прочим займам выданным сотрудникам и юридическим лицам составили 573 тыс.руб.

По результатам проведения инвентаризации расчетов по состоянию на 31.12.2017 г. создан резерв по сомнительным долгам в размере 34 тыс.руб..

В 2017 году общество не приобретало новых основных средств, операций по выбытию основных средств также не было.

По итогам 2017 года получен убыток до налогообложения в размере 4327 тыс. руб. Условный доход по налогу на прибыль за 2017 год составил 865 тыс. руб. Постоянные налоговые обязательства по расходам, не принимаемым в целях налогообложения за год, увеличили расход по налогу на 124 тыс. руб. Сумма налогового убытка по Налоговой декларации по налогу на прибыль за 2017 год составила 3 899,6 тыс. руб., в связи с чем в балансе отражен отложенный налоговый актив в сумме 780 тыс.руб., который в будущем при получении налогооблагаемой прибыли уменьшит налоговые платежи по налогу на прибыль.

Приоритетными направлениями деятельности ИНКОМ - недвижимость являются следующие направления, связанные с основными видами деятельности:

- извлечение прибыли;

- завоевание соответствующей доли рынка;

- повышение конкурентоспособности;

- внедрение передовых технологий и методов хозяйствования.

ИНКОМ - недвижимость можно определить следующие риски:

- повышение административного давления со стороны государственных органов;

- существенное изменение налоговой политики со стороны государства;

- изменение тарифов на товары (работы, услуги) субъектов естественных монополий;

- неблагоприятное развитие ситуации на мировых финансовых и товарных рынках;

- изменение ставок по банковским кредитам.

Осознавая наличие вышеперечисленных рисков, ИНКОМ- недвижимость предпринимает все зависящие от него усилия для минимизации потенциального влияния рисков и для снижения вероятности их реализации. Более детальную характеристику внешней среды компании проведем в следующем пункте.

2.2. Исследование внешней среды ИНКОМ-недвижимость

Анализ конкурентов рассматривается как важнейший в практической деятельности ИНКОМ-недвижимость, потому что его результаты напрямую влияют на положение предприятия на рынке. Знание своих конкурентов, сопоставление своих возможностей с их позицией является необходимым условием обеспечения конкурентоспособности компании.