Добавлен: 25.04.2023
Просмотров: 60
Скачиваний: 1
Однако необходимо отметить об имеющихся различиях в правовом статусе собственников земельных участков. В отличие от граждан РФ иностранные граждане ограничены в реализации права по приобретению земли в определенных случаях. В частности, иностранные граждане не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных и иных территориях Российской Федерации. Данное ограничение А.А. Саурин объясняет различием их правового статуса, объеме правоспособности[17]. Действительно, перечень прав граждан Российской Федерации значительно шире по сравнению с правомочиями иностранных граждан. Но данное обстоятельство никоим образом не устанавливает приоритетное положение права частной собственности российских граждан с соответствующим правом иностранных граждан в части владения, пользования, распоряжения имуществом либо его охраны, а лишь означает ограничение права частной собственности по объектному составу, что является допустимым и оправданным решением отечественного законодателя. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23 апреля 2004 г. № 8-П[18] указал на возможность приобретения иностранными гражданами в собственность земли на территории Российской Федерации и непротиворечивости данной возможности конституционно-правовому статусу земли, являющейся публичным достояние всего многонационального народа России.
Земельные участки в силу положений гражданского законодательства признается объектом недвижимости. Согласимся с высказыванием Г.В. Савенко, что земельный участок (или его часть) является ключевым объектом земельных отношений[19]. Легальное определение понятия «недвижимое имущество» закреплено в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, которая гласит, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам данная статья относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект; земельные участки; части земельных участков. Н.Н. Аверьянова определяет земельный участок как «выделенную в натуре определенную площадь делимого земельного участка, т.е. это реальная доля земельного участка»[20]. Под земельным участком согласно ст. 6 ЗК РФ понимается объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально. При этом, ЗК РФ в новой редакции допускает возможность создания искусственных земельных участков.
Президиумом Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 20 апреля 2007 г. было отмечено, что земельный участок может быть объектом прав и обязанностей, только если его границы описаны и удостоверены в установленном законом порядке[21]. В этом ключе высказался в одном из своих Постановлений и ФАС Уральского округа о том, что земельный участок, на который претендует общество не сформирован, не установлены его границы на местности, не проведен государственный кадастровый учет, следовательно, данный участок не является предметом гражданского оборота[22].
Несмотря на то, что части земельного участка закреплены ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений, в теории права продолжаются дискуссии о правомерности отнесения части земельного участка к самостоятельному объекту земельных отношений. В частности, А.П. Анисимов, С.А. Чаркин предлагают внести в законодательные акты изменения, «исключив все упоминания о части земельного участка»[23].
Конечно, с доводами авторов, утверждающих, что для признания части земельных участков в качестве объектов земельных отношений и их вовлечения в имущественный оборот необходимым условием является их четкая индивидуализация, можно согласиться. Но, с другой стороны, неслучайно в данной работе не акцентируется внимание на возможности объектов земельных отношений выступать в качестве объектов гражданско-правовых отношений. Это обуславливается тем обстоятельством, что земельное законодательство регулирует отношения в сфере использования и охраны земель как основополагающих начал жизни и деятельности народов, в то время как цели регулирования гражданским законодательством совершенно иные: определение правового положения участников гражданского оборота, регулирование институтов права собственности и иных вещных прав, договорных и иных обязательств, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения.
Следует проводить отграничения от института «земельный участок» с институтом «земельная доля», которая законодательно не отнесена к одному из объектов земельных отношений, что не умаляет значение данного правового института. Если в отношении части земельных участков как самостоятельного объекта земельных отношений в теории в основном доминирует негативная оценка, то применительно к земельной доли, напротив, большинство авторов склоняются к мнению о необходимости законодательного закрепления и регулирования данного института в качестве объекта земельных правоотношений.
Подводя итоги, укажем, что особенность земельных отношений от всех иных отношений заключается в том, что объектом земельных правоотношений выступает такая специфическая категория как земля, обладающая характерными особенностями и правовым режимом регулирования. Земельные участки как наиболее традиционные объекты земельных отношений, выступая в гражданском обороте, отнесены к объектам недвижимости. Согласно ЗК РФ земельный участок определяется как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом, на земельные участки как на вид недвижимости распространяется регулирование гражданского законодательства, если иное не установлено земельным.
Если в период советской власти признавалась только одна форма собственности – государственная, то сегодня согласно положениям Конституции РФ граждане и юридические лица вправе иметь различное имущество на праве частной собственности, которое раньше могло находиться исключительно в государственной собственности.
3. Основания возникновения права собственности на землю
В качестве оснований приобретения права частной собственности на землю являются юридические факты, указанные в ст. 8 ГК РФ:
- договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также не предусмотренные законом, но не противоречащие ему;
- акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю;
- судебное решение;
- приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом;
- иные действия граждан и юридических лиц;
- события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Итак, к гражданско-правовым конструкциям приобретения права собственности на землю по сделке следует отнести юридические составы, базирующиеся на сделках по отчуждению имущества, таких как договор купли-продажи, мены, дарения, ренты и другие (сделки, связанные со вступлением в члены соответствующего потребительского кооператива, с созданием либо реорганизацией юридического лица, договоры о создании недвижимого имущества). Кроме того, считается, что в основании присвоения муниципальным образованием бесхозяйной недвижимой вещи по п. 3 ст. 225 ГК РФ лежит односторонняя юридическая сделка – оккупация.
Е.Б. Козлова договоры, опосредующие оборот недвижимого имущества по направленности результата, разделяет на следующие виды:
1) договоры, которые имеют своей целью создание объектов недвижимого имущества;
2) договоры, которые направлены на управление недвижимостью;
3) договоры, направленные на установление ограниченных вещных прав на объекты недвижимости;
4) договоры, направленные на передачу объектов недвижимого имущества[24].
Сегодня купля-продажа в практике рассматривается в качестве основного договора, опосредующего гражданский оборот недвижимости, выступая в качестве способа приобретения права собственности на объекты недвижимости.
Правоотношения, возникающие по поводу заключения договора купли-продажи земельного участка, регулируются как правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ, общими положения о договоре купли-продажи, закрепленными главой 30 Кодекса, а также специальными нормами ст. 37 ЗК РФ. Кроме того, порядок купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения определяется положениями Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Договор купли-продажи представляет собой один из видов гражданско-правовых договоров, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549 ГК РФ).
Отметим, что специфичность земельного участка как недвижимого имущества заключается в том, что переход прав на него в силу их индивидуализации может быть осуществлен только на основании договора купли-продажи, но не договора поставки. В § 7 гл. 30 ГК РФ установлено специальное регулирование отношений, возникающих из договора купли-продажи недвижимости. К ним не будут применяться правила о поставке (§ 3 гл. 30 ГК РФ), даже если недвижимость приобретается в предпринимательских целях.
Как верно замечает М.П. Имекова, «законодатель применительно к земельному участку в отличие от иных видов имущества установил особый порядок отказа собственника от своего права путем подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[25]. Судебная практика исходит из того обстоятельства, что такой отказ следует рассматривать в качестве перехода права собственности на земельный участок в силу закона к публичному образованию[26].
Юридическим фактом возникновения земельных правоотношений, а, следовательно, и прав на землю являются, в частности: решения органов исполнительной власти субъекта РФ.
Право частной собственности на землю может возникнуть на основании приватизации. Впервые порядок проведения приватизации был описан Рекомендациями по реорганизации колхозов и совхозов, утвержденными Минсельхозом России 14 января 1992 года, которые проводили четкое разграничение процедуры приватизации в сельском хозяйстве и реорганизацией предприятий. Так, данным документом устанавливалась возможность приватизации в колхозах и совхозах земли.
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»[27] определяет приватизацию государственного и муниципального имущества как возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Однако, сфера действия настоящего закона распространяется исключительно к случаям отчуждения тех земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Так, ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, реализуемое в порядке и на условиях, установленными настоящим кодексом, а также иными федеральными законами.
Право собственности на землю может возникнуть и в силу давностного владения. Сегодня правовое регулирование института приобретательской давности осуществляется ст. 234 ГК РФ, которая гласит, что гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Отметим, что ЗК РФ не содержит положений, которые прямым или косвенным образом запрещают приобретение права собственности на земельные участки в силу их приобретательской давности.
В п. 3 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается на возможность осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по давности владения только при условии подтверждения за лицом факта приобретательной давности.