Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

Введение

С началом рыночных отношений россияне узнали о таком виде кредитования – как ипотека или кредит на покупку квартиры.

Если тщательно разобраться, то кредит на приобретение жилья в России существовал еще с начала 20-го века и в те времена пользовался огромной популярностью. Однако за время советской власти накопленный дореволюционный опыт несколько истощился ввиду своей ненужности.

В Европе, наоборот, механизм ипотечного кредитования внедрялся дольше века, и накопил достаточно опыта, чтобы российские финансовые организации брали с них пример.

На сегодняшний день, ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий для большинства граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества, при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона). В условиях современной нестабильной экономики и только набирающей обороты системы ипотечного кредитования совершенно естественно, что могут возникать различного рода проблемы в обеспечении граждан жильем путем ипотеки, решать которые приходится оперативно, но, к сожалению, далеко не всегда качественно.

Поскольку ипотека настолько часто встречается в повседневной жизни, я решил именной ей посвятить свою курсовую работу.

Целью исследования является анализ ипотеки в гражданском праве.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть правовую природу ипотеки;

- изучить нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования РФ;

- выявить проблемы ипотеки в гражданском праве;

- проанализировать перспективы развития ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском праве.

Объект исследования – ипотека в гражданском праве.

Предмет исследования – нормативно-правовое регулирование ипотеки в гражданском праве.

Методологической основой исследования служит диалектический метод познания, логический, анализа, синтеза, дедукции и индукции.

Структура работы включает в себя введение, две главы, заключение и список использованной литературы.

Глава 1. Понятие и значение ипотеки как способа обеспечения обязательства в гражданском праве

---

1.1. Правовая природа ипотеки

Рынок ипотеки в России развивается быстрыми темпами, о чем говорят объемы ипотечного кредитования. Так, в 2013 г. рынок ипотеки продолжал свой рост, уверенно начатый в 2011 г.: по данным Банка России, было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1354 млрд руб., что превысило уровень 2012 г. в 1,2 раза в количественном выражении и в 1,3 раза - в денежном. В свою очередь, в 2014 году было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 1763 млрд. руб., а за 9 месяцев 2015 года выдано 461,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 761,8 млрд. рублей, что ниже уровня января-сентября 2014 года на 38% в стоимостном и 35% в количественном выражении^[1].

Однако по-прежнему далеко не у всех россиян есть возможность приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита. Это связано прежде всего с высокими ценами на недвижимость, особенно в крупных городах России. Заемщику необходимо накопить существенную сумму для первоначального взноса.

В среднем такой взнос должен составлять не менее 15 - 20% от стоимости приобретаемой квартиры и не менее 30% - для приобретения дома с земельным участком. Например, размер первоначального взноса на квартиру стоимостью 7 млн руб. составит 1400 тыс. руб. (20%).

Специалисты сходятся в определении системы ипотечного кредитования как совокупности отношений, обеспечивающих прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных пенных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов. При этой системе ипотечного кредитования даются следующие трактовки; это институциональная система перераспределения финансовых ресурсов от конечных инвесторов к заемщикам ипотечных кредитов^[2]; комплекс взаимосвязанных субъектов объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе^[3].

При этом первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования рассматриваются как взаимоподчиненные, взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и одновременной полноценный жизненный цикл ипотечных отношений.

В.И. Лимаренко отмечает, что «ипотека: стратегия развития». В упрощенном виде система ипотечного кредитования определяется им как составная часть финансового рынка, где заемщиками выступают домашние хозяйства, а все остальные субъекты рынка обеспечивают формирование активов и пассивов в приемлемой форме и соответствующие гарантии возврата под залог недвижимости^[4]. В модели управления ипотечным кредитованием В.И. Лимаренко выделяет внутреннюю и внешнюю среды, состоящие из подсистем^[5].

---

Внутренняя среда условно разделена на три подсистемы, каждая из которых отвечает за управление системой внутри различных рынков: в рынке ипотечных кредитов, в рынке капиталов, в рынке строительства и оборота недвижимости как «подсистема управления в зоне первичного рынка ипотеки», отвечающая за оформление ипотечного кредита по стандартной форме; «подсистема управления в зоне вторичного рынка ипотеки», отвечающая за процесс рефинансирования на финансовом рынке, обеспечивающий самодостаточность режима функционирования ипотечного кредита; «подсистему управления в зоне рынка недвижимости», отвечающая за эффективное вложение средств в недвижимость, залог которой надежно обеспечивает инвестиционный процесс^[6].

Внешняя среда системы ипотечного кредитования состоит из среды прямого и косвенного воздействия. Прямые и косвенные факторы внешней среды влияют как на конструкцию самой модели системы управления ипотечным кредитованием, так и на экономические механизмы её функционирования. Если косвенные факторы оказывают опосредованное, фоновое влияние, то факторы прямого воздействия (доля приватизированного жилья на рынке недвижимости, уровень инфляции, уровень ставки рефинансирования, объем свободных кредитных ресурсов на внутреннем рынке, уровень дохода среднестатистической семьи) задают граничные режимы функционирования и развития системы.

Система ипотечного кредитования эффективно влияет на активизацию спроса как систему управления продажами недвижимости. «Вторичная подсистема» выполняет доминирующую функцию - инвестора. Она активно влияет на уровень спроса. «Первичная подсистема управления» - посредник: выполняет операционную функцию. «Подсистема недвижимости» формирует предложение. В силу относительной инерционности строительной индустрии «подсистема недвижимости» полностью подчинена поведению инвестора, т.е. ее роль пассивна. Следовательно, практическое развитие и организация ипотечного кредитования зависит от комплекса условий, обуславливающих многообразие его разновидностей.

Система ипотечного кредитования, на наш взгляд, представляет собой совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающая интеграцию финансового, жилищного и инвестиционного рынков. Считаем, что данное определение наиболее полно отражает местоположение ипотечного жилищного кредитования в сфере экономических взаимоотношений, обусловленное его функциями.

---

На наш взгляд, система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает взаимосвязь не только финансового и инвестиционного рынков, в части привлечения средств посредством перераспределения финансового капитала и создания фондовых механизмов, как указывается другими авторами, но и жилищного рынка, в части финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости с использованием института ипотеки^[7].

Система ипотечного кредитования включает в себя ряд элементов, которыми являются: субъекты, звенья инфраструктуры и механизмы ипотечного рынка. Выделение механизмов ипотечного кредитования в качестве самостоятельного элемента системы, обусловлено тем, что именно они выражают действие функций ипотечного кредитования в экономике и обеспечивают их реализацию^[8]. Основными участниками на рынке ипотечного кредитования являются:

• заемщики - физические лица, граждане РФ, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека). Основная их цель - максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья;
• кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты^[9].

Третьим элементом системы ипотечного жилищного кредитования являются действующие внутри нее экономические, финансовые и правовые механизмы, представляющие собой, на наш взгляд, совокупность способов, стимулов и рычагов, обеспечивающих функционирование системы в целом и отдельных ее элементов. При этом стимулы и рычаги реализуются через принципы кредитования; целевое использование, возвратность, платность, срочность, обеспеченность^[10].

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и финансирования со стороны государственного бюджета.

---

Опыт стран, имеющих длительную историю ипотечного кредитования и функционирования ипотечного рынка, а это преимущественно страны Евросоюза и США является лучшей иллюстрацией преимуществ использования ипотечного кредитования.

На сегодня существует 2 основные модели ипотеки: немецкая (франко-скандинавская) и американская. Главное отличие между этими моделями заключается в том, какие именно источники используются для финансирования ипотечных кредитов. Так, согласно американской модели кредитования, превалирующим источником является фондовый рынок, на котором при помощи выпуска ипотечных облигаций мобилизуются необходимые кредитные ресурсы. Благодаря такому механизму в США формируется около 52% ресурсов, направляемых на ипотечное кредитование. В России предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.

1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования РФ

Ипотека и ипотечное кредитование с каждым годом становятся все более распространенными, правовая основа, регулирующая вопросы, связанные с ипотекой, постоянно расширяется. Безусловно, основным нормативным актом в этой сфере является Федеральный закон «Об ипотеке»^[11].

В настоящее время создана полная база законодательного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлторских и страховых компаний).

Основными нормативными актами, регулирующих гражданские отношения при ипотечном кредитовании является Конституция Российской Федерации^[12], Гражданский кодекс РФ^[13], Жилищный кодекс РФ^[14].

В Федеральном законе «Об ипотеке» содержатся основные понятия, касающиеся ипотечного кредитования и ипотечных процессов, вопросы регулирования, закреплены те обязательства и требования, которые могут быть обеспечены ипотекой.

Изучив Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» можно ознакомиться с такой информацией, как содержание договора по оформлению ипотеки и его государственной регистрации, а также узнать, что такое закладная и как осуществить права по ней, как происходит исполнение обязательства, гарантированного ипотекой.

---