Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

Одним из важнейших аспектов, содержащихся в законе об ипотеке, является страхование заложенного имущества и ответственности за непогашение кредита. Его актуальность связана с тем, что многие заемщики опасаются того, что будет в случае, если они не смогут вернуть кредит банку.

Прежде всего, необходимо понимать, что такое ипотека. Федеральный закон об ипотеке гласит, что это одна из форм залога, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор наделяется правом в случае невыполнения обязательства получить возмещение посредством реализации данного имущества.

Нужно учесть, что ипотека и ипотечное кредитование – это разные понятия. В последнем случае кредит выдается банком под залог недвижимого имущества. Этот кредит является составной частью ипотечной системы. При оформлении кредита на покупку недвижимого имущества приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка в качестве гарантии возврата кредита.

Также ипотека – это залог недвижимого имущества, уже оформленного в собственность, для получения займа, который будет использован для ремонта или строительства либо иных нужд по усмотрению заемщика. При неисполнении основного обязательства взыскание обращается только на заложенное имущество.

Федеральный закон содержит в себе четырнадцать глав. Первая глава посвящена основным положениям и закрепляет основания возникновения ипотеки, и ее особенности. Сюда же включены статьи об обязательствах и требованиях, которые обеспечиваются ипотекой, а также об имуществе, которое может передаваться.

Вторая глава посвящена заключению договора. Он оформляется с соблюдением общих правил, установленных гражданским кодексом. При этом закон об ипотеке определяет тонкости и нюансы этого вида договоров. К примеру, возникновение ипотеки как обременения или требование предупреждать залогодержателя о правах третьих лиц нее.

Статьи, регулирующие особенности оформления закладной, регистрации ее владельцев, осуществление прав по закладной, исполнение обязательства, отражены в отдельной главе.

Также закон содержит понятие последующей ипотеки, которая означает, что однажды заложенное имущество может предоставляться в залог для обеспечения другого обязательства. Закреплены случаи возникновения данного вида ипотеки, необходимость предупреждения залогодержателей о предыдущих и последующих кредитах.

Отдельные главы закона регулируют вопросы по обеспечению сохранности заложенного имущества, переходу прав на имущество, находящееся в залоге по договору ипотеки, уступке прав по договору, обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации.

---

Согласно закону, предметом ипотеки могут быть земельные участки, объекты коммерческой недвижимости, жилые дома, квартиры, садовые домики и дачи. Каждый вид ипотеки имеет свои особенности, поэтому и выделены в законе в отдельные главы.

Не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого: в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Федерального Закона «Об ипотеке»); земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативным актом субъекта РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Федерального Закона «Об ипотеке»). Не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре не возможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Закон устанавливает ограничение на имущество, находящегося в общей совместной собственности супругов, когда ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки (п. 1 ст. 7 Федерального 3акона «Об ипотеке»).

Следует отметить, что указанная норма противоречит п. 2 ст. 253 ГК РФ, в котором такое согласие предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имущества. Следуя правилу, что нормы специального закона превалируют над нормами общего, можно сделать вывод, что требование Закона об ипотеке исключает презумпцию молчаливого согласия. Согласие всех физических лиц, являющихся собственниками общей совместной собственности, должно быть письменным, так же, как и согласие юридических лиц. Супруг, который не получил согласие на совершение указанной выше сделки, вправе требовать признание сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.

Субъектами договора ипотеки могут быть физические и юридические лица, Российская федерация, ее субъекты, муниципальные образования. 3алогодателем является лицо, представляющее имущество в залог и залогодержатель -­ лицо, принимающее его в залог.

Как следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству. Таким образом кредитор и зaлoгoдержатель одно лицо. 3алогодателем может быть, как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). «Включение указанного правила в ГК РФ значительно pacширяет сферу кредитования, в том числе ипотечного, так как те лица, которые не располагают недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечении исполнения обязательств таких заемщиков. Каких-либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспособности или дееспособности субъектов ипотечного правоотношения, законодательством не установлено», указывают Л.Ю. Грудцына и М.И. Козлова.

---

О.Ю. Скворцов, ссылаясь на п. 2 ст. 335 ГК РФ, отмечает, что «залогодателем по договору ипотеки может выступать только собственник закладываемого имущества либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Эта норма имеет императивный характер. Закон не предусматривает, чтобы залогодателем выступало лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления. Оно вправе с согласия собственника отдавать в залог лишь право аренды такого имущества»^[15].

В качестве залогодателя не могут выступать учреждения или казенные предприятия. Государственные и муниципальные унитарные предприятия могут выступать в роли залогодателя, но в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ вправе это делать исключительно с согласия собственника недвижимого имущества.

Пpaвa и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с ГК РФ и Федеральным Законом «Об ипотеке».

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в территориальные органы регистрационной службы.

Д.Б. Пашков справедливо указывает на необходимость сократить дeйcтвyющий месячный срок для регистрации ипотеки (п. 5 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[16]), так как «при таком сроке государство само создает ситуацию, при которой либо заемщик вынужден ждать регистрации договора и, соответственно получение кредита, либо банк кредитор вынужден рисковать, выдавая в кредит в расчете на то, что договор о залоге недвижимости будет зарегистрирован»^[17].

Анализируя правовое положение граждан, намеренных улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита следует усвоить, что оно характеризуется определенной сложностью, т.к. представляет собой комплексный процесс, в котором граждане выступают не только в качестве заемщиков по кредитному договору, но и в роли залогодателя по договору об ипотеке приобретаемого жилого помещения и покупателя по договору купли-продажи квартиры. В каждом случае правовое положение граждан характеризуется определенным набором прав и обязанностей, которые необходимо знать и соблюдать.

Система гражданского законодательства предусматривает меры по обеспечению обязательств. Под способами обеспечения обязательств понимаются специальные меры имущественного характера, направленные на стимулирование надлежащего исполнения обязательств должниками и заключающиеся в предоставлении дополнительных правовых гаpaнтий по удовлетворению их имущественных требований.

---

Ипотека является одним из способов обеспечения обязательств. В экономической и юридической литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов, в зависимости от их целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем и прочих признаков.

Итак, под ипотечным кредитованием понимается предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья, либо «ссуды, которые выдаются под строительство или приобретение жилья, обычно под залог недвижимого имущества - земли, дома, квартиры. Основными нормативными актами, регулирующих гражданские отношения при ипотечном кредитовании является Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ. Так как о необходимости принятия специального Закона «Об ипотеке» указывалось в п. 2 ст. 342 ГК РФ, то 16 июля 1998г. был принят Федеральный Закон «Об ипотеке». Нормы Федерального Закона «О залоге» и общие положения Гражданского кодекса РФ применяются и к ипотеке, поскольку Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) не установлены иные правила.

Главное преимущество ипотеки – вместо того, чтобы многие годы копить необходимую сумму для покупки жилья, федеральный закон об ипотеке позволяет уже сейчас заселиться в новую квартиру или дом. При этом ипотечное жилье становится собственностью заемщика. В новой квартире можно зарегистрировать членов семьи заемщика. В целях безопасности страхуются риски потери права собственности на квартиру и ее повреждение, а также потери трудоспособности заемщика. Кроме этого, ипотека еще имеет ряд «плюсов»:

Заемщику дается имущественный налоговый вычет. Он снижает процентную ставку за счет того, что ему не нужно выплачивать подоходный налог с потраченной суммы на покупку квартиры и с процентов.

Долгий срок кредита делает ежемесячные платежи небольшими, значит, они не слишком обременяют.

Для конкретных категорий людей может стать сюрпризом существование социальной ипотеки в их регионе.

Недостаток ипотеки в «переплате» за квартиру. Она может достигнуть 100%. Ипотечная «переплата» включает в себя ежегодные расходы на обязательное страхование и проценты по кредиту. Еще один минус – много требований банков к заемщикам: регистрация, российское гражданство, подтверждение доходов, стаж работы на одном месте, поручители и т.д.

Чтобы решить жилищный вопрос с помощью ипотеки, важно найти компромисс между положительными и отрицательными сторонами ипотеки и подобрать достойного себе партнера (банка).

---

Глава 2. Проблемы и перспективы ипотеки в гражданском праве

2.1. Проблемы ипотеки в гражданском праве

B мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками, агентствами по торговле недвижимостью, кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости, страховыми компаниями, кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде. Мировой финансовый кризис неизбежно коснулся и рынка ипотечного кредитования. Кризис привел к кризису ликвидности, снижению платежеспособности заемщиков^[18]. Банки более требовательно стали относиться как к источникам, так и стабильности доходов потенциальных заемщиков.

Потребность в наличии собственного жилища существовала на протяжении всей истории развития человечества. При этом в процессе эволюции общества вырабатывались более высокие качественные критерии к обладаемому недвижимому имуществу, а, следовательно, возникла извечная проблема улучшения жилищных условий, решение которой, как правило, осложнялось отсутствием достаточного источника финансирования. История показывает, что для достижения желаемого результата человек стал прибегать к заимствованию денежных средств с целью приобретения жилья, выступающего гарантией исполнения обязательств. Таким образом, в странах Западной Европы зародился ипотечный кредит, который получил широкое распространение. В настоящее время в нашей стране спрос на него непрерывно растет.

Одним наиболее важным и значительным препятствием развития ипотеки в России является высокий размер первоначального взноса, который сегодня составляет в большинстве банков 20-50 % от ее стоимости. Очевидно, что не каждая семья в РФ обладает такими средствами, а для их накопления требуется достаточный срок. В среднем, он составляет от 4 до 6 лет. Снижение данного порога до 7-10 % позволит сократить период накопления первоначального взноса до 2-3 лет.

---