Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

Отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов также препятствует развитию ипотечных отношений. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости. Неразвитость инфраструктуры фондового рынка, нежелание финансовых структур вкладывать свои активы в долгосрочные проекты, а также неразвитость законодательной базы - все это сдерживает развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Тем не менее, лишь 15 % населения готовы оформить ипотечный кредит против 40 % в прошлом году. Основные причины снижения интереса к данному продукту остаются большая сумма переплаты, высокие процентные ставки, неуверенность в будущем доходе.

Основной причиной спада ипотечного кредитования является сложившаяся экономическая ситуация в стране: падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции - все это непосредственным образом повлияло на развитие рынка ипотечного кредитования. Кроме того, повышение ключевой ставки в декабре с 10,5 % до 17 % заставило ряд банков отказаться от данного продукта. Понижение ключевой ставки в 2015 году до 12,5 %, 11,5 % и 11 % не смогло оказать должного влияния на активность оформления ипотечных кредитов. Говоря о региональном распределении объема выданных ипотечных кредитов, стоит отметить, что она неравномерная по стране^[19]. В первую очередь, это связано с разницей в экономическом развитии каждого округа, кроме того, нельзя забывать о количестве проживающих людей и их финансовом благополучии. По объему выданных с начала 2015 года ипотечных кредитов лидирует Центральный федеральный округ (ЦФО) с долей 31,35 %, далее идет Приволжский федеральный округ (ПФО) – 19,77 %, Северо-Западный федеральный округ (СЗФО) – 13,72 %, Сибирский федеральный округ (СФО) – 11,51 %, Уральский федеральный округ (УФО) -9,83 %, Южный федеральный округ (ЮФО) – 7 %, Дальневосточный федеральный округ (ДФО) – 4,51 %, на последнем месте СевероКавказский федеральный округ (СКФО) – 2,2 %.

Стоит отметить, что наибольшее снижение объема кредитования из округов РФ зафиксировано в Приволжском федеральном округе, оно достигло 34 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди регионов по темпам снижения выданных с начала 2017 года ипотечных кредитов лидерами стали Москва (58,92 %), Республика Бурятия (58,53 %), Алтайский край (57,43 %), Томская область (5б, 17 %), Новосибирская область (53,65 %), Республика Коми (53,52 %), Иркутская область (52,83 %), Красноярский край (52,71 %), Забайкальский край (52,67 %), Пермский край (51,81 %). За последние несколько месяцев мы увидели снижение сразу двух ключевых показателей – средний срок ипотечного кредитования уменьшился на 0,68 % до 14,5 лет, сумма ипотечного кредита – на 5,4 % до 1,6 млн рублей. Данная тенденция вполне объяснима: во второй половине прошлого года россияне начали волноваться за свои сбережения, многие перестали доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения. В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране россияне традиционно рассматривают покупку жилья (2016 год не стал исключением). Те же, кому не хватало сбережений на подобное приобретение с 100 % покрытием расходов, активно стали прибегать к услугам банков по ипотечному кредитованию.

---

Увеличение объема просроченной задолженности связано с целым рядом факторов. Прежде всего, это резкое снижение реально располагаемых доходов населения на фоне ухудшения макроэкономической ситуации – на 1 % по итогам 2016 года, прогноз на текущий год – 8 %. В связи с этим, больше средств уходит на оплату товаров первой необходимости и меньше остается на погашение ранее взятого ипотечного кредита (рост потребительских цен с начала года составил 15 %). Нельзя не принимать во внимание также рост уровня безработицы (в 2016 году он составил 5,3 %). Более того, серьезные колебания курса валют и ослабление рубля стали причиной спада. В первую очередь, это касается валютных заемщиков (с середины прошлого года курс национальной валюты снизился более чем на 44 % по отношению к доллару).

Итак, в Российской Федерации существуют следующие проблемы ипотечного жилищного кредитования:

- недостаточно отлаженная государственными экономическими и финансовыми органами система ипотечного кредитования;

- отсутствие у россиян конкретных устойчивых моделей кредитного и сберегательного поведения;

- существующие проблемы неполноценно работающего жилищно-инвестиционного законодательства и всей нормативно-правовой базы в целом, которые не позволяют активно функционировать разным секторам инвестиционного ипотечного рынка;

- высокие процентные ставки по ссудам, с учетом низкой платежеспособности физических лиц;

- достаточно высокие уровни кредитных рисков, приводящие к нежеланию кредитных учреждений формировать долгосрочные финансовые ресурсы для обеспечения работы ипотечного жилищного механизма.

Среди экспертов считается, что по сравнению с автокредитованием и потребительским кредитованием ипотечное кредитование наименее рискованно, процент невозврата практически равен нулю, ипотечное кредитование, как и любой другой вид кредитов, подвержено рискам.

Кредитный риск зависит от внешних (связанных с состоянием экономической среды, с конъюнктурой) и внутренних (вызванных недобросовестным поведением заемщиков или ошибочными действиями самого банка) факторов. Возможности управления внешними факторами ограничены, хотя своевременными действиями банк может в известной мере смягчить их влияние и предотвратить крупные потери.

Источниками кредитного риска являются: а) условия кредитования; б) способность выплаты кредита; в) качество обеспечения кредита; г) мотивация заемщика производить своевременные платежи в течение длительного периода времени.

---

Риски для инвесторов в ипотечном кредитовании - еще одна проблема, сдерживающая развитие ипотечных отношений^[20]. Параметр ипотечного риска представляет собой совокупность целого ряда рисков, вызванных множеством экономических и политических факторов. Для долгосрочного залогового кредитования важнейшими являются следующие виды ипотечных рисков: риск процентной ставки, потерь доходов кредитора в результате изменений процентных ставок (условного «коридора доходности») в период времени кредитования; кредитный риск; риск ликвидности активов; риск досрочного платежа, связанный с риском процентной ставки и риском ликвидности; ценовые риски снижения стоимости залогового имущества; риски потерь залогового имущества; валютные риски.

Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать и информационный.

Сдерживают развитие ипотечных отношений и психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить взаймы. Взяв кредит, они стараются как можно быстрее от него избавиться.

Решение вышеизложенных проблем, стоящих на пути развития ипотечных отношений, будет способствовать реализации государственных социально-экономических задач, в том числе национального проекта «Стратегия ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.». В соответствие с этой Стратегией количество выдаваемых ипотечных жилищных кредитов будет ежегодно увеличиваться и к 2017 году составит 921 тыс. ипотечных кредитов в год, а в 2020-превысит 1 млн ипотечных кредитов в год.

Можно сделать вывод, что ипотека представляет собой особый вид кредитования, имеющий определенные характерные черты, но, с другой стороны, ипотеке присущи и общие кредитные принципы и признаки. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и конкретно ипотечное жилищное кредитование, как его составная часть - достаточно новые направления в нынешней России, за последние десять лет сформирована основа для развития и первичного и вторичного рынка ипотеки.

2.2. Перспективы развития ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском праве

Ипотечное кредитование - долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Механизм ипотеки способствует увеличению притока средств на рынок жилья, оживлению строительства и сопряженных с ним секторов промышленности, расширению рабочих мест, повышению доходов населения и бюджетов всех уровней, а также мультипликативному росту экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

---

В качестве предложений по дальнейшему развитию рыночных механизмов в сфере ипотечного кредитования, можно предложить:

- увеличение объемов нового строительства и снижение административных барьеров на строительном рынке;

- снижение процента по ипотечному кредиту через различные накопительные системы;

- заложение в бюджеты банков средств на поиск и обучение квалифицированного персонала;

- создание надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов;

- повышение финансовой грамотности населения на ипотечном жилищном рынке посредством различных мероприятий.

Таким образом, будущее у российской ипотеки есть. Для построения эффективно функционирующей системы ИЖК необходимо максимально использовать все возможности по поддержке массового строительства жилья с привлечением кредитов, обеспеченных ипотекой, за счет создания правовых, организационных и финансовых стимулов, а также целенаправленного участия государства в этом социально важном секторе экономики.

Ипотечный рынок жилья в России будет расти и развиваться, для этого есть все перспективы и возможности. Растет конкуренция между банками в этой сфере, ежегодно растет число участников рынка, появляются новые ипотечные продукты.

Заключение

Рынок ипотеки в России развивается быстрыми темпами, о чем говорят объемы ипотечного кредитования. Так, в 2013 г. рынок ипотеки продолжал свой рост, уверенно начатый в 2011 г.: по данным Банка России, было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1354 млрд руб., что превысило уровень 2012 г. в 1,2 раза в количественном выражении и в 1,3 раза - в денежном. В свою очередь, в 2014 году было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 1763 млрд. руб., а за 9 месяцев 2015 года выдано 461,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 761,8 млрд. рублей, что ниже уровня января-сентября 2014 года на 38% в стоимостном и 35% в количественном выражении.

Однако по-прежнему далеко не у всех россиян есть возможность приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита. Это связано прежде всего с высокими ценами на недвижимость, особенно в крупных городах России. Заемщику необходимо накопить существенную сумму для первоначального взноса.

На сегодня существует 2 основные модели ипотеки: немецкая (франко-скандинавская) и американская. Главное отличие между этими моделями заключается в том, какие именно источники используются для финансирования ипотечных кредитов. Так, согласно американской модели кредитования, превалирующим источником является фондовый рынок, на котором при помощи выпуска ипотечных облигаций мобилизуются необходимые кредитные ресурсы. Благодаря такому механизму в США формируется около 52% ресурсов, направляемых на ипотечное кредитование. В России предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.

---

Ипотека и ипотечное кредитование с каждым годом становятся все более распространенными, правовая основа, регулирующая вопросы, связанные с ипотекой, постоянно расширяется. Безусловно, основным нормативным актом в этой сфере является Федеральный закон «Об ипотеке».

В Российской Федерации существуют следующие проблемы ипотечного жилищного кредитования:

- недостаточно отлаженная государственными экономическими и финансовыми органами система ипотечного кредитования;

- отсутствие у россиян конкретных устойчивых моделей кредитного и сберегательного поведения;

- существующие проблемы неполноценно работающего жилищно-инвестиционного законодательства и всей нормативно-правовой базы в целом, которые не позволяют активно функционировать разным секторам инвестиционного ипотечного рынка;

- высокие процентные ставки по ссудам, с учетом низкой платежеспособности физических лиц;

- достаточно высокие уровни кредитных рисков, приводящие к нежеланию кредитных учреждений формировать долгосрочные финансовые ресурсы для обеспечения работы ипотечного жилищного механизма.

Ипотечное кредитование - долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Механизм ипотеки способствует увеличению притока средств на рынок жилья, оживлению строительства и сопряженных с ним секторов промышленности, расширению рабочих мест, повышению доходов населения и бюджетов всех уровней, а также мультипликативному росту экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Таким образом, будущее у российской ипотеки есть. Для построения эффективно функционирующей системы ИЖК необходимо максимально использовать все возможности по поддержке массового строительства жилья с привлечением кредитов, обеспеченных ипотекой, за счет создания правовых, организационных и финансовых стимулов, а также целенаправленного участия государства в этом социально важном секторе экономики.

Ипотечный рынок жилья в России будет расти и развиваться, для этого есть все перспективы и возможности. Растет конкуренция между банками в этой сфере, ежегодно растет число участников рынка, появляются новые ипотечные продукты.

---