Файл: Понятие и значение приватизации (Сущность и основные принципы).pdf

Появилось понятие и деприватизации жилого помещения, например, военнослужащими - для получения нового жилья или субсидий на строительство или приобретение жилья от Министерства обороны РФ (Минобороны России) по избранному месту жительства после увольнения с военной службы. Е.Н. Трофимов справедливо полагает такую деприватизацию законной, но требующей четкого нормативного регулирования^[38].

До настоящего времени идут споры о возможности приватизации жилых помещений, расположенных в военных городках, и даже о подведомственности дел о приватизации жилых помещений судам.

Вот одно из недавних дел. Гражданка Л. обратилась в суд с иском к департаменту жилищного обеспечения Минобороны России, ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России, ФГКУ «Восточное региональное управление жилищного обеспечения» Минобороны России о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение. В обоснование требований истец указала, что ее мужу была предоставлена квартира по договору социального найма в жилом доме военного городка. Истец вселилась в квартиру в качестве члена семьи нанимателя. С военного городка статус закрытого снят, однако в бесплатной приватизации квартиры было отказано ответчиками.

Суд первой инстанции отказал в иске, полагая, что вопрос о приватизации жилья отнесен к компетенции соответствующих органов и суду неподведомственен. Это решение принято судом, несмотря на 25 лет практики применения законодательства о приватизации жилых помещений и такой же длительной практики рассмотрения судами споров о приватизации жилья, невзирая на регулярно публиковавшиеся обзоры судебной практики, наличие Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила судебные постановления, указав, что дело подведомственно суду и иск подлежит удовлетворению: Л. имеет право на приватизацию жилого помещения, так как оно не включено в исчерпывающий перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, определенный ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда^[39].

Если сейчас ВС РФ приходится отменять подобные решения, значит, и в настоящее время Закон о приватизации жилищного фонда недостаточно изучен и проработан даже специалистами.

Есть и необоснованные иски о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение, построенное коммерческой организацией за счет собственных средств и предоставленное истцу для проживания по договору найма, который договором социального найма не является; о признании права собственности на служебные квартиры в военных городках^[40]; иски лиц, не только не имеющих права на приватизацию служебного помещения, но и утративших право пользования им в связи с увольнением^[41]; иски о приватизации жилых помещений в общежитиях^[42].

Вряд ли все подобные требования можно отнести к фактам злоупотребления правом. В большинстве случаев не обеспеченные жильем люди полагают, что имеют право на жилые помещения, в которых проживают. Но закон не позволяет судам такие требования удовлетворить.

Так, суд отказал истцу в признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, несмотря на то что он вселился на законных основаниях в помещение, которое не было отнесено к специализированному жилищному фонду, хотя должно было быть отнесено к данному фонду, о чем истец не знал. Возможно, не знали об этом и ответчики^[43].

Как следует из анализа судебной практики по делам из отношений по поводу приватизации жилых помещений за прошедшие десятилетия, с течением времени несколько изменились предметы иска, формулировки исковых требований, но мало изменились основания иска, суть споров. Сейчас меньше требований о признании ордера недействительным^[44] при рассмотрении дел об оспаривании приватизации жилого помещения или признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Появились требования о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение, предоставленное в рамках реализации программы «Жилище»^[45]. Несмотря на неоднократные разъяснения ВС РФ, по-прежнему предъявляются требования о признании права собственности на жилое помещение, согласно которым наследодатель обращался в орган, осуществляющий приватизацию, с заявлением о приватизации, но в связи со смертью не смог приватизацию завершить.

Настораживает тот факт, что повторяются ошибки при оформлении договоров приватизации жилого помещения, которые сейчас, накануне отмены приватизации как бесплатной передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, выглядят по меньшей мере странно.

Итак, с прекращением приватизации жилых помещений проблема не исчезнет: незаконная приватизация жилого помещения будет осложнять последующие жилищные отношения, отношения собственности, последующие отчуждения приватизированных таким образом квартир.

Выход видится в недопущении новых ошибок в оставшееся время приватизации жилых помещений. Следуют дать рекомендации органам, осуществляющим заключение договоров приватизации жилого помещения, провести ревизию архива приватизационных дел, пересмотреть дела о приватизации, выявить возможности внесудебного способа исправления ошибок, когда нет спора, пригласив граждан для внесения необходимых исправлений в документы, если это позволяет закон. Именно сейчас, когда времени для приватизации жилого помещения осталось совсем немного, надо интенсивно проводить обучение сотрудников, отдавая предпочтение посещениям ими семинаров и лекций с рассмотрением материалов судебной практики.

Представляется эффективным обучение на основе обобщения судебной практики, которая сложилась в данном регионе. Возможно, сотрудники увидят в этих материалах последствия своих неверных действий и сделают соответствующие выводы. Иначе конца спорам о событиях двадцатилетней давности не будет. Эта работа сократит количество трагедий лиц без определенного места жительства.

3.2.Правоприменительная практика по отказу в приватизации жилых помещений.

Сейчас получила широкое распространение практика отказа жителям в приватизации жилых помещений, которые предоставлены по договорам социального найма. В такой ситуации для признания права собственности на жилое помещение жителям ничего не остается, как обратиться в суд (ст. 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»^[46]).

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных этим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего.

Основной причиной отказа в приватизации является особый статус помещения:

• общежития (нужно уточнять статус помещения, а именно, к какому фонду оно относится: к муниципальной или федеральной собственности. Если речь идет о муниципальном имуществе, то при передаче прав собственности статус помещения изменяется автоматически. Такой тип помещения можно приватизировать без каких-либо ограничений);
• помещения, относящиеся к категории служебного жилья (служебное жилье можно подвергнуть процедуре приватизации в ситуациях, когда получено согласие собственника помещения на данное действие);
• аварийное жилье (когда граждане сталкиваются с отказом в приватизации жилья, относящегося к аварийному фонду, основания отказа в приватизации более серьезные. Чаще всего постановление о признании многоквартирного дома в качестве аварийного жилья нельзя признать недействительным через подачу судебного иска. Если дом рассматривается как аварийный, но данный факт документально не зафиксирован, то отказ в передаче квартиры в частную собственность можно обжаловать в судебной инстанции);
• квартиры, расположенные на территории военных городков;
• жилой фонд, подведомственный учреждениям социальной защиты.

Также есть иные основания для отказа в приватизации:

• факт незаконной перепланировки;
• неоплаченные услуги;
• обнаружение документации, которая утратила юридическую силу;
• выявление документальных подделок;
• отсутствие законных прав на имущественные объекты у администрации города или иного населенного пункта.

Бесплатная приватизация квартиры может произойти только однократно.

Проведем анализ судебной практики рассмотрения споров, возникающих из-за отказа в приватизации жилого помещения.

Как показывает практика, высшая судебная инстанция при рассмотрении надзорных жалоб на решения нижестоящих судов о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета лиц, давших согласие на приватизацию жилого помещения и отказавшихся от доли в занимаемом жилом помещении, принимает решения в пользу ответчиков, то есть пользователей жилого помещения, не приобретших права собственности на приватизированное жилье.

Так, Верховный Суд РФ в Определении N 5-В08-78 от 26 августа 2008 г^[47]. признал право постоянного бессрочного пользования жилым помещением - комнатой за ответчицей, которая имела равное право на приватизацию жилого помещения с членом своей семьи, но отказалась от реализации данного права в пользу последнего, который в дальнейшем подарил приватизированное жилое помещение истице.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2008 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28 мая 2008 года^[48], разъяснено, что, исходя из содержания статьи 2 Закона о приватизации жилья, передача жилого помещения в собственность граждан возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Как указано в Апелляционном определении Московского областного суда от 22 мая 2013 г. по делу N 33-11158/2013^[49], граждане обратились в суд о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Свои требования мотивировали тем, что указанная часть была предоставлена семье в 1976 году как работнику совхоза «Серединский». Данная часть принадлежала совхозу «Серединский», и после реорганизации совхоза квартира перешла на баланс АОЗТ «Середа». 06.04.2011 истец обратился к ответчику с заявлением о приватизации спорного жилого помещения, но ему было отказано в связи с отсутствием ордера на жилое помещение. Однако семья истца другого жилья не имеет, в приватизации жилья ранее не участвовала. Решением Шаховского районного суда Московской области от 18 марта 2013 года исковые требования удовлетворены. В апелляционной жалобе АОЗТ «Середа» просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Судебная коллегия, рассмотрев апелляционную жалобу ответчика, считает, что исковые требования о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации удовлетворены правомерно, поскольку истец и члены его семьи были вселены в спорное жилое помещение до приватизации совхоза и приобрели право пользования им на условиях договора социального найма, в связи с чем оснований для отказа в приватизации истцам не имеется. Установленные по делу фактические обстоятельства не противоречат действующему законодательству.

Судебная коллегия Московского городского суда установила, что А.С. и О.И., действующие в интересах несовершеннолетней А.А., обратились с иском к ФУП «Главное производственно-коммерческое управление по обслуживанию дипломатического корпуса при Министерстве иностранных дел РФ», Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, ТУ ФАУГИ (Росимущество) в г. Москве о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, мотивируя свои требования тем, что 13 января 1992 г. А.С. в порядке расселения была получена квартира на основании ордера, выданного исполнительным комитетом Октябрьского районного совета народных депутатов г. Москвы. Занимаемая квартира является единственным жильем, истцы в приватизации не участвовали. Обратившись с заявлением на приватизацию квартиры к ГлавУпДК при МИД России, ДЖП и ЖФ по г. Москве, Росимущество по г. Москве, истцы получили отказ. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что квартира, которую истцы просят передать в собственность в порядке приватизации, не находится в аварийном состоянии, не является жилым помещением в общежитии, а также не является служебным жилым помещением.