Файл: Понятие и значение приватизации (Сущность и основные принципы).pdf

Говоря о направлениях макроэкономической адаптации, нужно отметить: важной и сложной проблемой является финансовая адаптация приватизируемого предприятия, поскольку без решения финансовых вопросов неразрешимыми становятся и вопросы технико-производственные. Взаимодействие производственных предприятий со специализированными финансовыми институтами (банками, фондовыми биржами) позволяет приватизированному предприятию получить надежный источник формирования денежных ресурсов и тем самым – условия для всесторонней адаптации к формирующейся рыночной среде. Существенную помощь в раскрытии этого вопроса окажет материал по финансовым рынкам. [^[23]9]

В условиях высокой дебиторской задолженности большинства российских предприятий затруднено их финансирование за счет прибыли предприятия. А из-за жесткости условий кредитования банковские кредиты не решают в должной мере проблему финансирования. В результате более предпочтительным источником формирования денежных ресурсов предприятия в современных условиях становится продажа акций. Следовательно, эффективное использование рынка ценных бумаг является важнейшим условием общей адаптации приватизируемого предприятия к формирующимся рыночным отношениям.

Таким образом, всесторонний анализ проблемы приватизации охватывает ряд важных учебных проблем: государственная собственность и разгосударствление, менеджмент и маркетинг предприятия, финансовые рынки, государственное регулирование.

Глава.3 Актуальные вопросы порядка приватизации

3.1.Правовые проблемы по делам приватизации жилых помещений.

Закон о приватизации жилищного фонда неоднократно изменялся и разъяснялся Верховным Судом РФ. Изменения в основном касаются расширения прав граждан на приватизацию жилых помещений. Так, ВС РФ разъяснил, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности не влияет на право граждан, проживающих в домах таких предприятий, на бесплатную приватизацию жилья; требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного из них подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан^[24].

Положения Закона о приватизации жилищного фонда не раз проверялись Конституционным Судом РФ на предмет соответствия Конституции РФ^[25]. Так, в Определении КС РФ от 10.12.2002 N 316-О указано: положения ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда, запрещающие приватизацию находящегося в сельской местности жилого фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, не могут применяться судами, другими органами и должностными лицами^[26].

Начало массовой приватизации жилья следует отнести к 1992 году. Именно тогда было совершено наибольшее количество ошибок при оформлении договоров приватизации жилого помещения органами, исполняющими обязанность по передаче жилья в собственность граждан. Такие ошибки дают о себе знать и теперь, спустя 25 лет. Исправить их нелегко и в судебном порядке.

Например, обмен жилых помещений еще несколько лет после начала приватизации жилищного фонда производился по постановлению главы администрации района. Работники жилищного отдела администрации, в котором чаще всего трудились бывшие сотрудники исполкомов местных Советов, готовили постановление об обмене квартир и обменные ордера по той же схеме, по которой готовились обмены жилья в советское время. Только теперь в обменную цепочку включались и приватизированные квартиры, которыми глава администрации района распоряжаться уже не мог. Потом у обменянных квартир появлялись новые владельцы, не имеющие законных прав на них. Таким образом, страдали ни в чем не повинные люди.

Достаточно частыми были иски проживающих в приватизированной квартире о признании сделки приватизации жилого помещения недействительной по тому основанию, что договор приватизации заключен только с одним из членов семьи, проживающей в квартире, так как именно он явился для оформления приватизации. Остальные члены семьи при этом отказа от приватизации не заявляли. Это касалось и несовершеннолетних, согласие органа опеки и попечительства на приватизацию жилого помещения не требовали^[27]. Нарушались и права недееспособных граждан^[28].

Первостепенная роль при формировании правоприменительной практики приватизации жилых помещений принадлежит именно судам. Суды разъяснили, что участие гражданина в несовершеннолетнем возрасте в приватизации жилого помещения не лишает его права на получение вместе с родителями другого жилого помещения.

Согласно положениям ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда служебные жилые помещения не подлежат приватизации. Отношения по поводу возможности приватизации служебного жилья непростые не только с точки зрения права, но и с позиций морали и нравственности. Почему должны быть ущемлены в праве приватизировать жилое помещение лица, годами проживающие на служебной жилой площади и другого жилья не имеющие, когда при прекращении существования СССР перспектива получения новой квартиры представляется весьма туманной? С другой стороны, в случае продолжения работы предприятия ему необходим служебный жилой фонд.

Согласно разъяснению ВС РФ служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, при передаче их в муниципальную собственность утрачивают статус служебных помещений и могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации^[29].

Однако споры о приватизации служебного жилья продолжаются. Сложился определенный порядок действий, необходимых при приватизации служебного жилого помещения, среди которых исключение жилого помещения из числа служебных и предоставление его лицу по договору социального найма. Суды указывают, что само по себе наличие у жилья статуса служебного не влечет запрета на его приватизацию.

Подлежат приватизации и жилые помещения в коммунальных квартирах с соблюдением правил о разделе общего имущества^[30].

В определенных случаях суды признают законной приватизацию жилого помещения в доме, признанном аварийным. Например, если между сторонами не достигнуто соглашения о предоставлении другого жилого помещения^[31]. Хотя ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда запрещает приватизацию жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии.

Разъяснение права на включение жилого помещения в наследственную массу, признание права собственности на жилое помещение за наследниками гражданина, который подал заявление о приватизации с необходимыми документами, но умер до заключения договора приватизации, - заслуга именно судов. В судебных актах указывалось и указывается, что в этом случае наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию жилого помещения, но по не зависящим от него причинам был лишен возможности закончить оформление приватизации жилого помещения, в котором ему не могло быть отказано^[32].

Однако споры о признании права собственности на такие жилые помещения в порядке наследования продолжаются по сей день. Ситуации бывают разные, суды не всегда верно определяют действия по выражению наследодателем воли на приватизацию жилого помещения, необходимые и достаточные для признания за наследниками права собственности на данное жилое помещение. Возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, если наследодатель, желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до заключения договора приватизации или до государственной регистрации права.

Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения, как то: разговоры с родственниками, выдача доверенности на приватизацию и т.п., без обращения в уполномоченный орган с заявлением о приватизации правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя жилого помещения, занимаемого им по договору социального найма, не являются.

Так, суд первой инстанции в такой ситуации отказал наследникам в иске. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда решение отменила. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ решение суда первой инстанции оставила в силе^[33]. Таким образом, суды не всегда одинаково понимают выражение воли наследодателя.

Приведем конкретный случай. Гражданин С. 22 января 2014 г. подал заявление о приватизации квартиры и необходимые для этого документы, однако 9 апреля 2014 г. не явился в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы для заключения договора приватизации. Ранее, т.е. 24 февраля 2014 г., С. также приглашался для подписания договора передачи занимаемого им жилого помещения в собственность. Предоставление государственной услуги в связи с неявкой С. приостанавливалось на срок 30 дней. В связи с повторной неявкой С. для заключения договора приватизации в заключении данного договора ему было отказано. Первого июня 2014 г. С. умер.

Суд первой инстанции отказал наследнику в иске о включении жилого помещения в наследственную массу, признании права собственности на жилое помещение, так как между обращением С. с заявлением о приватизации и его смертью прошел значительный промежуток времени. С. без уважительных причин не являлся для заключения договора передачи занимаемой им квартиры в собственность и таким образом отказался от приватизации жилого помещения.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ данные судебные акты отменила, иск удовлетворила, указав, что наследодатель С. выразил волю на приватизацию квартиры, а для заключения договора передачи занимаемой им квартиры в собственность не являлся по уважительной причине - по болезни, так как проходил амбулаторное лечение в лечебном учреждении за пределами Москвы в периоды с 3 марта 2014 г. по 14 марта 2014 г., с 21 марта 2014 г. по 4 апреля 2014 г., с 14 апреля 2014 г. по 28 апреля 2014 г.

Таким образом, ВС РФ счел причину неявки С. для подписания договора передачи занимаемой им квартиры в собственность в назначенные дни (24 февраля 2014 г. и 9 апреля 2014 г.) уважительной, хотя в это время С. в лечебном учреждении не находился^[34].

Также судами неоднократно разъяснялось, что жилая площадь в домах, принадлежащих совхозам, подлежит приватизации на общих основаниях.

Само понятие «жилище», «жилое помещение» в науке жилищного права формулируется по-разному. Между тем правильное определение данного понятия непосредственно влияет на правильность проведения приватизации жилого помещения.

Д.Ю. Матвеев и Т.А. Николаева поясняют, что понятие «жилище», согласно практике Европейского суда по правам человека, связано с охраной имущественных и неимущественных интересов личности; жилищем обычно является физически определенное пространство (помещение), в котором развивается личная и семейная жизнь человека^[35].

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства).

М.В. Бандо полагает, что только изолированность и отнесение к недвижимому имуществу являются признаками жилого помещения^[36]. Третье качество, указанное М.В. Бандо, - пригодность для постоянного проживания - признаком жилого помещения не является. Автор разделяет признаки жилого помещения и требования, предъявляемые к жилому помещению, и полагает, что непригодные для проживания помещения также являются жилыми, но их правовой режим имеет особенности. Эти доводы заслуживают внимания, однако на сегодня в правовых актах применяется понятие, данное ст. 15 ЖК РФ^[37].

Актуальна и недостаточно освещена в юридической литературе тема прав граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Не все знают, что требуется согласие на приватизацию и бывшего супруга нанимателя.