ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.11.2019
Просмотров: 1846
Скачиваний: 2
Контрольные вопросы по курсу «Экономика недвижимости»
1. Понятие недвижимости.
1.1. Определение недвижимости.
1.2.
Отличительные особенности недвижимости
как объекта инвестиций.
1.3.
Типы недвижимости.
1.4. Типы
классификации недвижимости.
1.5.
Формы дохода от недвижимости.
2. Рынок недвижимости.
2.1. Определение рынка
недвижимости, сегменты рынка
недвижимости.
2.2. Особенности
рынка недвижимости.
2.3.
Взаимосвязь между финансовым рынком и
рынком недвижимости.
2.4.
Участники и источники процесса
финансирования недвижимости.
2.5.
Возникновение и развитие ипотечного
кредитования.
3. Оценка объектов недвижимости.
3.1. Сущность оценки
недвижимости.
3.2. Компоненты
стоимости недвижимости и понятие
рыночной стоимости объекта
недвижимости.
3.3. Виды
стоимости объекта недвижимости.
4. Процесс оценки недвижимости.
4.1. Принципы оценки недвижимости.
4.2.
Массовая и индивидуальная оценка
недвижимости.
4.3. Основные этапы
процесса оценки недвижимости.
4.4. Подходы
к оценке недвижимости: сравнительный,
затратный, доходный.
4.5. Оценка
земли.
5. Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода.
5.1. Понятие капитализации дохода.
5.2.
Прямая капитализация.
5.3. Капитализация
дохода по норме отдачи.
5.4.
Ипотечно-инвестиционный анализ.
6. Выбор вариантов инвестирования в недвижимость.
6.1. Методы анализа инвестиционных
проектов.
6.2. Правила принятия
инвестиционных решений и критерии
эффективности инвестиций.
6.3. Критерии
принятия решений о финансировании
недвижимости.
7. Виды рисков при финансировании недвижимости.
7.1. Кредитный риск.
7.2. Риск
процентных ставок.
7.3. Риск
досрочного погашения.
7.4. Риск
предварительных обязательств.
7.5. Риск
ликвидности.
7.6. Риск изменения
условий мобилизации фондов.
1. Определение недвижимости
1.1. Недвижимость как объект инвестирования
Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.
С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Можно выделить следующие признаки недвижимости:
– недвижимость невозможно перемещать
без нанесения объекту ущерба;
– недвижимость
прочно связана с землей, причем не только
физически, но и юридически;
– долговечность
объекта инвестирования;
– каждая
конкретная недвижимость уникальна по
физическим характеристикам и с точки
зрения инвестиционной
привлекательности;
– недвижимость
невозможно похитить, сломать или потерять
при обычных условиях;
– стоимость
недвижимости высока, а ее дробление на
имущественные доли затруднительно, а
в иных случаях и невозможно;
– информация
о сделках с недвижимостью часто является
недоступной;
– потеря потребительских
свойств или перенос стоимости в процессе
производства происходит постепенно по
мере износа;
– полезность
недвижимости определяется способностью
удовлетворять специфическую потребность
человека в жилой и производственной
площадях;
– возможность положительного
либо отрицательного влияния нового
строительства на стоимость прилегающих
земель, зданий;
– существует
тенденция к увеличению стоимости
недвижимости со временем;
– существуют
специфические риски, присущие недвижимости,
как объекту инвестирования: риск
физического повреждения под воздействием
природных и техногенных факторов, риск
накопления внешнего и функционального
износа, финансовый риск, связанный с
условиями пересмотра арендной
платы;
– строгое государственное
регулирование сделок с недвижимостью.
1.2. Типы недвижимости
Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.
Базовым объектом недвижимости является земля.
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.1.
Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:
– увеличение стоимости недвижимости
за счет изменения рыночных цен,
приобретения новых и развития старых
объектов;
– будущие периодические
потоки денежных средств;
– доход
от перепродажи объекта в конце периода
владения.
Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:
– в момент приобретения недвижимости
инвестор получает пакет прав, в то время
как многие объекты инвестирования не
влекут за собой права собственности;
– сохранностью
вложенных денежных средств вообще (в
обычных условиях недвижимость невозможно
потерять, похитить) и инфляцией в
частности (инфляционные процессы
сопровождаются ростом цен на недвижимость
и доходов от нее);
– возможностью
получать от недвижимости доход в денежном
выражении и иной полезный эффект
проживания, престижности владения
определенным объектом и т.п.
Таблица 1.1
Общая классификация недвижимости
|
Тип классификации |
Виды недвижимости |
|
По характеру использования |
Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений |
|
По целям владения |
Для ведения бизнеса, для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов и НЗП Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов |
|
По степени специализации |
Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях |
|
По степени готовности к эксплуатации |
Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство |
|
По воспроизво-димости в натуральной форме |
Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения |
Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.
1. Определение недвижимости
1.3. Рынок недвижимости
Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.
Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:
– рынок объектов офисного
назначения;
– рынок объектов
торгового назначения;
– рынок
объектов производственно-складского
назначения;
– рынок гостиничных
услуг;
– рынок объектов незавершенного
строительства.
В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.
На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.
Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:
– локальность;
– низкая
взаимозаменяемость объектов;
– сезонные
колебания;
– необходимость
государственной регистрации сделок.
При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:
– расходы на поддержание объекта
недвижимости в функционально пригодном
состоянии;
– ежегодный налог на
владение недвижимостью;
– высокие
трансакционные издержки при сделках с
недвижимостью.
Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.
Основные факторы, воздействующие на
спрос и предложение:
– экономические:
уровень доходов населения и бизнеса,
доступность финансовых ресурсов, уровень
ставок арендной платы, стоимость
строительно-монтажных работ и строительных
материалов, тарифы на коммунальные
услуги;
– социальные: изменение
численности, плотности населения,
образовательного уровня;
– административные:
ставки налогов и зональные
ограничения;
– экологические:
подверженность района месторасположения
недвижимости засухам и затоплениям,
ухудшение или улучшение экологической
обстановки.
Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.
Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.
Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.
Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение – сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.
1.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости
Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:
– федеральные и местные органы власти
и управления;
– кредитно-финансовые
учреждения;
– инвесторы и пр.
Федеральные и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.
Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.
В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.
Инвесторов можно разделить на два типа:
1) активные – финансируют и занимаются
строительством, развитием или управлением
объекта;
2) пассивные – только
финансируют проект, не принимая в нем
дальнейшее участие.
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:
1) анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;
2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;
3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.
Источники финансирования капитальных вложений: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.
1.5. Преимущества инвестирования в недвижимость
Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.
Прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой.
Косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.
Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, – долгосрочные.
Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:
1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.