ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.11.2019
Просмотров: 1843
Скачиваний: 2
Выбор метода возмещения зависит от характера поступления дохода. Основные формы поступления потоков дохода:
1) равномерные периодические поступления доходов без ограничения сроков владения объектом;
2) равномерные периодические поступления доходов в течение ограниченного периода времени, после которого планируется перепродажа объекта;
3) уменьшающиеся периодические поступления доходов в течение периода времени, который ограничен окончанием срока аренды или полным обесцениванием объекта в связи с истечением срока службы;
4) увеличивающиеся потоки дохода в течение прогнозируемого периода;
5) единовременное получение потока дохода от будущей перепродажи объекта.
Наряду с вышеперечисленными формами поступления потоков доходов могут существовать их комбинации. Например, сочетание увеличивающихся или уменьшающихся потоков доходов с будущей перепродажей объекта.
Основные варианты возмещения стоимости капитала: возврат капитала равными долями, модель бесконечного потока дохода, метод Инвуда, метод Хоскольда.
Метод возмещения равными долями основан на том, что возмещение капиталовложений происходит ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости. Ставка возмещения рассчитывается как величина, обратная остаточному сроку службы. Применение этого метода оправдано для многофункциональной недвижимости со значительным износом, жилой недвижимости, офисов.
Пример. Остаточный срок службы здания 25 лет. Тогда ставка возмещения составит 4%:
.
То есть в течение оставшихся 25 лет срока службы недвижимости ежегодная сумма возмещения капитала должна составлять 4% от стоимости имущества.
Метод применим, в частности, если ожидается устойчивое сокращение чистого операционного дохода из-за увеличивающегося износа недвижимости, при краткосрочной аренде, ненадежном финансовом положении арендатора.
Модель бесконечного потока дохода применяется в двух случаях:
1) имеется бесконечный поток дохода;
2) поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна первоначальной инвестиции. То есть стоимость актива не изменяется, и доход можно капитализировать по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования:
.
Если в конце инвестиционного проекта стоимость недвижимости полностью или частично обесценивается, возврат начального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов.
Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т. е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций.
Общий коэффициент капитализации должен включать норму прибыли на капитал (У0) и фактор фонда возмещения (SFF), который позволяет сформировать фонд возмещения, соответствующий полному возврату первоначальных инвестиций. Базовая формула расчета общей ставки капитализации, если актив полностью обесценивается:
.
Особенность метода Инвуда – формирование фонда возмещения осуществляется по норме прибыли на инвестиции.
Метод Хоскольда применяется при равномерно поступающих потоках дохода, в этом случае сумма возмещения поступает каждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Метод предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. В этом случае, чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т.е. по безрисковой ставке.
В отличие от метода Инвуда, при котором используется ставка прибыли на инвестиции, метод Хоскольда, основанный на использовании безрисковой ставки как основы для возмещения капитала, применяется значительно реже.
3.2.5. Капитализация равномерно изменяющихся доходов
Если доходы от объекта регулярно изменяются, ставку капитализации необходимо корректировать:
,
где R – ставка капитализации без учета изменения потоков дохода; R* – ставка капитализации, скорректированная с учетом изменения потоков дохода; Кк – корректирующий коэффициент.
Если доход увеличивается, ставка капитализации уменьшается, если доход уменьшается – ставка капитализации возрастает.
3. Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода
3.3. Ипотечно-инвестиционный анализ
Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.
Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.
Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.
Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:
– составляется отчет о доходах и расходах
для прогнозного периода, при этом суммы
по обслуживанию долга рассчитываются
исходя из характеристик кредита – нормы
процента, срока полной амортизации и
условий погашения, величины кредита и
периодичности платежей по погашению
кредита;
– определяются денежные
потоки собственных средств;
–
рассчитывается норма прибыли на вложенный
капитал;
– по рассчитанной норме
прибыли на собственный капитал
определяется текущая стоимость регулярных
денежных потоков до налогообложения.
Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:
– определяется доход от реверсии;
–
из дохода от реверсии вычитается остаток
долга на конец периода владения
объектом;
– по рассчитанной на этапе
1 норме прибыли на собственный капитал
определяется текущая стоимость этого
денежного потока.
Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.
Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы
,
где N01 – чистый операционный доход n года проекта; DS – сумма обслуживания долга в n году проекта;
TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;
UM – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п; i – отдача на собственный капитал; М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.
Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:
– если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;
– если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.
Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.
Чистая настоящая стоимость – критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег
,
где NPV – чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со – начальные инвестиции; Сi – денежный поток периода t; i, – ставка дисконтирования для периода t.
Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.
Этапы применения правила чистой текущей стоимости:
– прогнозирование денежных потоков
от проекта в течение всего ожидаемого
срока владения, включая доход от
перепродажи в конце этого срока;
– определение
альтернативной стоимости капитала на
финансовом рынке;
– определение
текущей стоимости денежных потоков от
проекта путем дисконтирования по норме,
соответствующей альтернативной стоимости
капитала, и вычитания суммы начальных
инвестиций;
– выбор проекта с
максимальным значением NPV из нескольких
вариантов.
Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.
Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.
1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.
2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.
Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.
Период окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.
Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.
4. Управление процессом инвестирования и финансирования недвижимости
Уникальность недвижимости требует тщательной проработки финансовой, правовой, технической стороны каждого объекта инвестирования. К тому же немаловажно, что прибыльность инвестирования зависит от качества управления недвижимостью.
4.1. Критерии эффективности инвестиционных проектов
При анализе инвестиционных проектов анализируется инвестиционная стоимость собственности с учетом ее рыночной стоимости.
Оценка эффективности инвестиций проводится с учетом следующей информации:
– стоимость строительства, определяемая
по аналогам, по удельным показателям с
корректировками, по прогнозным и
экспертным оценкам;
– уточнение
источников и условий финансирования;
–
анализ доходов от объекта, изменения
рентабельности;
– выбор периода
инвестирования для проведения
экономического обоснования (включает
строительство, освоение,
эксплуатацию);
– прогнозирование
изменения цен на составляющие дохода
и затрат;
– расчеты по выявлению
резервов повышения экономической
эффективности и надежности инвестиционного
проекта.
Продолжительность прогнозного периода, в пределах которого осуществляются расчеты по определению эффективности инвестиционного проекта, определяется с учетом продолжительности создания, эксплуатации и, если необходимо, ликвидации объекта, периода достижения заданных характеристик доходности, требований и предпочтений инвестора.
Сопоставление инвестиционных проектов осуществляется путем применения определенных критериев эффективности, основными из которых являются чистая настоящая стоимость проекта, период окупаемости проекта, индекс прибыльности проекта, внутренняя норма прибыли проекта и ее модификации, средний доход на чистый капитал.
Рассмотренная общая модель ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать вывод о влиянии периода владения активом на величину стоимости собственности, так как изменяется количество и величина денежных потоков на собственный капитал. Существует тенденция уменьшения текущей стоимости при увеличении периода инвестиционного проекта. Поэтому период владения инвестицией следует прогнозировать исходя из общей экономической ситуации, финансового состояния инвестора, доходности альтернативных инвестиций.
Индекс прибыльности – это отношение настоящей стоимости будущих выгод к начальным инвестициям:
.
Другое определение индекса прибыльности состоит в отношении текущей стоимости всех положительных денежных потоков от проекта к текущей стоимости всех отрицательных денежных потоков.
Инвестиционный проект следует принимать, если эта величина больше 1. По своей сути индекс прибыльности соответствует NPV. Индекс прибыльности не следует применять при выборе взаимно исключающих проектов.
Внутренняя норма отдачи (IRR) – это норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость возврата капитала равна начальным инвестициям, т.е. NPV= 0.
Недостатки этого критерия менее очевидны, чем при сроке окупаемости. Определение IRR заключается в подборе подходящей нормы дисконтирования для денежных потоков. Для этого все положительные и отрицательные денежные потоки проекта анализируются для определения нормы дисконтирования, при которой их алгебраическая сумма равна нулю.
Сравнивая IRR с альтернативной стоимостью капитала, можно определить, будет ли проект иметь положительное значение NPV: если альтернативная стоимость капитала меньше IRR, то NPV больше нуля.
Проект можно инвестировать, если альтернативная стоимость капитала меньше IRR. При сопоставлении инвестиционных проектов более предпочтельными являются проекты с большим значением IRR.
На практике внутреннюю норму отдачи довольно часто применяют как основной критерий инвестиций, однако этот критерий эффективности некорректен, если необходимо рассматривать разные нормы дисконтирования или если начальный денежный поток больше нуля.
Существуют методики, которые корректируют IRR для применения в той или иной ситуации.
Например, модифицированная внутренняя норма отдачи (MIRR) позволяет применять IRR при наличии более чем одной смены знака денежных потоков проекта. Такой подход удобен в применении при поэтапном финансировании строительства. Расчет MIRR выполняется следующим образом:
– дисконтированием определяется стоимость всех отрицательных денежных потоков на начало проекта, ставка дисконтирования рассчитывается в соответствии с доходностью инвестиций в ликвидные краткосрочные ценные бумаги;
– рассчитывается внутренняя норма отдачи проекта, которая является модифицированной нормой отдачи.
Средний доход на чистый капитал. Используется некоторыми инвесторами для принятия инвестиционных решений на основании бухгалтерской нормы прибыли. Бухгалтерская норма прибыли – отношение средней прогнозируемой прибыли проекта после вычета амортизации и налогов к средней бухгалтерской стоимости инвестиций. Полученное отношение сравнивается со средними показателями для фирмы или отрасли.
Этот критерий эффективности инвестиционных проектов имеет серьезные недостатки: