Файл: Правовой анализ института ипотеки жилых помещений в российском гражданском праве.pdf

Условием передачи недвижимого имущества в ипотеку также является отсутствие у него «законодательных маркеров»: об изъятии из оборота; имущества, на которое не может быть обращено взыскание; имущества, подлежащего обязательной приватизации, и имущества, приватизация которого запрещена. С учетом ст. 336 ГК РФ, закрепляющей норму о том, что залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом, желательно добавить перечень этих маркеров указанием на имущество, сдача которого в залог запрещена федеральным законом. Момент не столь проходной в силу того, что размежевание общего законодательства о залоге и специального об ипотеке (с принятием Закона N 367-ФЗ) стало значительным и определенность в отношении объектов недвижимого имущества, не подлежащих передаче в ипотеку, обретает проблему на уровне нормативного единства. Заметим, что для движимого имущества отныне первичными являются нормы ГК РФ об отдельных видах залога (357 - 358.1), затем следуют общие положения о залоге (334 - 356), сформулированные в нормах ГК РФ, далее идут нормы специальных законов^[33].

Первой и достаточно определенной «ласточкой» явного нормативного запрета, не связанного с согласиями, решениями, разрешениями, изъятиями из оборота, явились нормы Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ «О государственном частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты»^[34]. Как установлено ст. 7 названного Закона, «частный партнер не вправе передавать в залог объекты соглашения и (или) свои права по соглашению. Исключением является случай их использования в качестве способа обеспечения исполнения обязательств при наличии прямого соглашения». Перечень недвижимых имуществ, являющихся объектами таких партнерств, перечислен в ст. 5 указанного Закона.

Законодательная необходимость в использовании разрешительно-согласительных оговорок при распоряжении как движимым, так и недвижимым имуществом существовала и будет существовать всегда. В этой части законодательство об ипотеке выстроено достаточно логично (ст. 6, 7 Закона об ипотеке). Труднее обстоит дело с недвижимым имуществом, изъятым из оборота^[35].

С исключением из норм ГК РФ (ст. 129 ГК РФ) понятия «вещи, изъятые из оборота» пришло время доктринального анализа этого понятия с угнездившимися, вплоть до смешения с ним, смежными, в число которых в практике правореализации часто попадают такие как: имущество, на которое не может быть обращено взыскание; имущество, подлежащее обязательной приватизации; имущество, приватизация которого запрещена. Вещи, изъятые из оборота, находятся за чертой их возможности к обороту, который по отношению к ним исключен. В силу этого законодатель исключил упоминание о таких вещах в статье об оборотоспособности. Практика разрешения ипотечных споров пока продолжает фиксировать факты смешения имущества, ограниченного в обороте, и имущества, изъятого из оборота^[36].

Пунктом 2 ст. 129 ГК РФ установлено, что виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Пока такого отдельного закона, который перечислял бы все виды объектов гражданских прав, изъятых из оборота, нет. Виды объектов гражданских прав, изъятых из оборота, упоминаются в разрозненных законодательных актах часто с использованием таких сочетаний, как «не вправе», «не могут», свидетельствующих об установленном запрете. Перечень таких актов значителен и полной точности «об изъятии» в них нет. Если говорить об отсутствующем перечне недвижимых имуществ, изъятых из оборота, то можно считать это обстоятельство дополнительным риском для жизнеспособности ипотечных отношений.

Смежными по отношению к объектам, изъятым из оборота, являются жилые помещения (их части) и (или) земельные участки, на которых расположены указанные объекты, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, они являются единственно пригодными для постоянного проживания (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ)^[37]). На данное недвижимое имущество граждан в системе действующего правового регулирования запрещается обращать взыскание по исполнительным документам.

Должнику-гражданину предоставляется имущественный (исполнительский) иммунитет, с тем чтобы гарантировать ему и лицам, находящимся на его иждивении, условия, необходимые для их нормального существования и деятельности, реализации социально-экономических прав^[38].

Особая ценность жилища как одного из центральных элементов, способствующих нормальному существованию, функционированию и развитию человека, общества и государства (ст. 40 Конституции Российской Федерации^[39]), с неизбежностью не только влечет необходимость в его удовлетворении, но и требует от законодателя и правоприменителя четкого и аккуратного подхода к соблюдению баланса интересов сторон с установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора^[40]. В этой связи не случайно появление в массиве проведенных законодательных изменений залогового законодательства новеллы - п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, которым предусмотрено погашение задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству при условии недостаточности стоимости жилого помещения для полного удовлетворения требований залогодержателя, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки (п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке в ред. Закона N 405-ФЗ)^[41]. Несмотря на внешнюю однозначность введенных положений, в судебной практике сложились противоположные подходы к их применению, что было вызвано разностью понимания правовой природы ипотеки.

Если рассматривать залог (ипотеку) как сугубо способ обеспечения исполнения обязательств, залог как договор, обеспечивающий исполнение кредитного обязательства, то обращение взыскания на жилое помещение как предмет залога приводит к прекращению обеспечения, но не к прекращению основного обязательства, если стоимости жилого помещения, оставленного кредитором за собой, оказалось недостаточно. Как следствие, в удовлетворении требований заемщиков-залогодателей о признании кредитных обязательств прекратившимися должно быть отказано^[42].

Если же рассматривать залог как возникающее из договора вещное право (право на ценность вещи), то ответ должен быть иным. Прекращение залога вследствие оставления залогодержателем жилого помещения за собой влечет за собой утрату ценности вещи для залогодателя, поскольку в таком случае это касается его социального иммунитета. Кредитор, удовлетворяя свой интерес и свои потери путем обращения взыскания на предмет ипотеки, законно лишает должника жилого помещения, вследствие чего исчезает социальный смысл обязательства, направленного на реализацию права на жилище (ст. 40 Конституции РФ). Соответственно, признание кредитных обязательств прекратившимися после оставления кредитором имущества за собой является обоснованным^[43] и приводит к защите имущественных интересов лиц, обязательства которых обеспечены залогом жилого помещения^[44].

«Камнем преткновения» также оказалось понятие «размер обязательства», используемое в п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, которое в широком смысле понимается как сумма основного долга, процентов, штрафных санкций, иных возможных платежей (ст. 337 ГК РФ), а в узком - как сумма основного долга, определяемая на момент его возникновения. Временной критерий, выступающий в числе мерил размера обязательства, не нашел своего отражения в анализируемой норме права. Тем не менее в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 5-КГ14-155, от 07.04.2015 N 88-КГ14-4 указывается, что под размером обеспеченного ипотекой обязательства следует понимать сумму предоставленного кредита без учета подлежащих уплате процентов за период пользования кредитом.

Выводы по 1 главе:

Ипотека – это право (по договору о залоге), в силу которого залогодержатель с одной стороны может получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества и другой стороны – залогодателя.

Предметом ипотеки в соответствии могут быть жилые дома и квартиры, садовые дома, дачи, и другие строения, потребительского назначения, земельные участки, за исключением участков находящихся в государственной и муниципальной собственности

Широкое распространение ипотека получила в банковской практике, как один из немногочисленных элементов снижения кредитных рисков. Ипотеку можно рассматривать и как специфический вид кредита, который и получил впоследствии наименование – ипотечный кредит, т.е. кредит обеспеченный залоговым обязательством (землей, недвижимостью).

Итак, сегодня ипотека является одним из важнейших экономических и правовых институтов, позволяющих кардинально решить проблему приобретения жилья за счет заёмных средств. Предметом ипотеки является один или несколько объектов недвижимости, правовой статус которых регламентирован и определен гражданским законодательством. Понятие «ипотека» многогранно, включает в себя не только правоотношение, подразумевающее залог недвижимости с целью получения ипотечного кредита, но ещё и долговое свидетельство, удостоверяющее право владельца на недвижимое имущество и являющееся инструментом обеспечения возврата кредита.

На сегодняшний день в отечественной науке нет единых наименований существующих ипотечных моделей. В научной литературе представлены различные схемы и виды систематизации ипотечных моделей.

Термин «ипотека» впервые был использован в Постановлении Правительства РФ от 20 июня 1993 г. № 595 «О государственной целевой программе «Жилище». Несмотря на принятые нормативные акты, данный период автор характеризует как нестабильный и указывает на некий правовой вакуум. С принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» складывается второй период. В исследовании отмечено, что общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном законе, применяются в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[45]. Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках закона от 02 октября 2011 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»^[46]. Отдельные специальные нормы, которые следует учитывать при регулировании ипотеки, рассеяны и по соответствующим законам: Гражданско-процессуальному кодексу РФ, Арбитражно-процессуальному кодексу РФ^[47], Жилищному кодексу РФ^[48], Федеральным законам: «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»^[49], «О несостоятельности (банкротстве)»^[50] и ряду др.

Таким образом, несмотря на обширную законодательную и правовую базу, наличие новелл, введенных ФЗ «Об ипотеке», ряд аспектов оказались так и неурегулированными. Поэтому в данной ситуации огромное значение приобретает официальные Постановления Пленумов высших судебных инстанций и изучение материалов судебной практики.

2. Проблемы и предложения по совершенствованию законодательства в сфере ипотеки

2.1. Проблемные вопросы ипотеки жилых помещений в российском законодательстве

Заключая договор об ипотеке в обеспечение исполнения обязательств, немногие задумываются о том, что договор может оказаться «нерабочим», то есть не выполняющим свои обеспечительные функции. Поговорим о минусах договора ипотеки и рисках, возникающих с его заключением.

Основное призвание ипотеки - обеспечивать выполнение заемщиком своих обязательств по кредиту. Договор ипотеки (в отличие от ипотеки в силу закона) может быть заключен как с заемщиком, так и с третьим лицом, являющимся собственником закладываемого имущества. В отличие от ипотеки в силу закона ипотека в силу договора очень часто оспаривается со стороны залогодателей. Однако риск этот был бы не так опасен, если бы не решения, принимаемые судом в пользу залогодателей, а не кредиторов! Рассмотрим минусы ипотеки в силу договора, приводящие к рискам превращения договора ипотеки в «нерабочий» документ.

Рассмотрим минус № 1: риск отказа судом в обращении взыскания на заложенное по договору жилье.

Как указал Конституционный Суд РФ в своем Определении от 17.01.2012 N 13-О-О^[51], запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, установленный абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру - при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.