Файл: Правовой анализ института ипотеки жилых помещений в российском гражданском праве.pdf

Вывод: договор ипотеки, заключенный в обеспечение выполнения основного обязательства, не носящего денежный или имущественный характер, как не соответствующий требованиям закона, является недействительной сделкой.

2.2. Пути совершенствования нормативно-правовой базы в области ипотеки жилых помещений

В настоящее время, правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) содержит определенные законодательные пробелы.

Представляется, что в Гражданском кодексе РФ необходимо предусмотреть возможность возникновения ипотеки на основании завещания.

Данная необходимость объясняется тем, что такой залог является удобным средством обеспечить всех наследников. Если лишить наследодателя такой возможности, то он будет вынужден или прибегнуть к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имущества или к оставлению недвижимости, например предприятия, в общей собственности наследников, несмотря на неспособность или невозможность некоторых из них участвовать в управлении завещанным имуществом^[58].

Таким образом, предлагается дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем: «…Залог возникает также на основании завещания».

Ст. 1120 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение об абсолютно любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем, а также об имуществе, являющемся предметом залога…»

Анализ законодательной базы позволяет сделать вывод о том, что возможен совокупный залог (ипотека сразу нескольких объектов). Согласно ст. 26 Закона «О залоге» если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение за счет всего этого имущества, или за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога.

При этом, в соответствии с разъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя.

В связи с этим предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «… Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки обязаны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».

Представляется, что положения законов, закрепляющие право залогодержателя предъявлять досрочные требования к залогодателю об исполнении обязательства в случае принудительного изъятия предмета ипотеки государством для государственных или муниципальных нужд, а также в случае реквизиции или национализации такового, не отвечают требованиям разумности и справедливости. В связи с тем, что в вышеуказанных случаях залогодателю предоставляется другое имущество, которое становиться предметом залога, права залогодержателя не нарушаются. У залогодержателя отсутствуют основания для требования досрочного исполнения основного обязательства. В связи с чем предлагается исключить из п. 1 ст. 354 ГК РФ фразу «Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства».

Статья 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» первоначально имела название «Способы реализации заложенного имущества», затем название статьи было изменено Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ на «Реализация заложенного имущества». Однако ни первоначальное ни последующее названия не отражают содержания статьи. В статье даже не упоминается способ реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи его залогодателем по договору об ипотеке залогодержателю. В статье устанавливаются отдельные правила реализации заложенного недвижимого имущества на торгах (п. 1, 2) и ограничения по применению отдельных способов реализации предмета ипотеки (п. 2). В п. 3 речь идет не о реализации заложенного недвижимого имущества, а о реализации (уступке) права аренды недвижимого имущества. Таким образом, статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.

Необходимо сохранить за закладной характер именной ценной бумаги. Для того чтобы закладная как именная бумага не превращалась в «ловушку» для своего потенциального приобретателя, необходимо исключить применение к закладной, а также ко всем именным ценным бумагам, статьи 386 ГК РФ, которая предусматривает, что должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Таким образом, законодательное регулирование ипотеки в настоящее время не совершенно, что требует определенной работы над действующим законодательством.

Выводы по 2 главе:

Нами рассмотрены через призму судебной практики основные спорные моменты ипотеки жилых помещений, а именно: 1) оспаривание условий договора ипотеки и кредитного договора между банком и заемщиком; 2) нарушение условий свободы договора между банком, заемщиком и страховой компанией; 3) прекращение ипотеки.

Минусы ипотеки в силу договора

1. Выдача суммы займа до регистрации договора об ипотеке влечет риск оставить выданный заем (кредит) без обеспечения ввиду признания договора ипотеки незаключенным.

2. Если относительно стоимости заложенного жилья допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и отказать в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

3. Договор ипотеки может быть заключен только в обеспечение обязательства, носящего денежный или имущественный характер. Не соответствующая данным требованиям закона сделка по залогу не может являться основанием для обращения взыскания на заложенное имущество при невыполнении основного обязательства.

4. Вырученных от реализации предмета залога денежных средств может и не хватить для покрытия всей суммы долга заемщика по кредиту. Однако в силу п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» обязательства заемщика могут и прекратиться. Тот же риск неполучения кредитором всей суммы задолженности по кредиту возникает и при оставлении залогодержателем предмета залога за собой.

Конечно, это не единственные минусы ипотеки в силу договора. Однако все риски предусмотреть даже на основе тщательнейшего анализа практики очень сложно.

Нормами действующего законодательства не соблюден баланс интересов гражданина-должника и членов его семьи, имеющих конституционное право на жилое помещение, и интересов кредитора (банка, иной кредитной организации, другого юридического лица), имеющего законное право на возврат принадлежащих ему денежных средств непогашенного кредита путем обращения взыскания на принадлежащий гражданину жилой дом, приобретенный на средства кредита.

Для восстановления баланса их интересов в целях обеспечения реальной возможности банков погасить задолженности по ипотечным кредитам, на наш взгляд, было бы целесообразным внести в Гражданский кодекс РФ и в Федеральный закон об ипотеке изменения и дополнения.

Также, учитывая всё вышеизложенное, можно сделать выводы о том, что следует на законодательном уровне срочно сформировать профессиональные стандарты кредитования, которые будут предусматривать обязанность кредиторов и участников инфраструктуры информировать заемщика обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков. В результате принимаемые заемщиками решения станут более взвешенными, а качество ипотечного портфеля существенно повысится.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам исследования можно сделать основные выводы:

Ипотека – это право (по договору о залоге), в силу которого залогодержатель с одной стороны может получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества и другой стороны – залогодателя.

Предметом ипотеки в соответствии могут быть жилые дома и квартиры, садовые дома, дачи, и другие строения, потребительского назначения, земельные участки, за исключением участков находящихся в государственной и муниципальной собственности

Широкое распространение ипотека получила в банковской практике, как один из немногочисленных элементов снижения кредитных рисков. Ипотеку можно рассматривать и как специфический вид кредита, который и получил впоследствии наименование – ипотечный кредит, т.е. кредит обеспеченный залоговым обязательством (землей, недвижимостью).

Итак, сегодня ипотека является одним из важнейших экономических и правовых институтов, позволяющих кардинально решить проблему приобретения жилья за счет заёмных средств. Предметом ипотеки является один или несколько объектов недвижимости, правовой статус которых регламентирован и определен гражданским законодательством. Понятие «ипотека» многогранно, включает в себя не только правоотношение, подразумевающее залог недвижимости с целью получения ипотечного кредита, но ещё и долговое свидетельство, удостоверяющее право владельца на недвижимое имущество и являющееся инструментом обеспечения возврата кредита.

На сегодняшний день в отечественной науке нет единых наименований существующих ипотечных моделей. В научной литературе представлены различные схемы и виды систематизации ипотечных моделей.

Несмотря на обширную законодательную и правовую базу, наличие новелл, введенных ФЗ «Об ипотеке», ряд аспектов оказались так и неурегулированными. Поэтому в данной ситуации огромное значение приобретает официальные Постановления Пленумов высших судебных инстанций и изучение материалов судебной практики.

Нами рассмотрены через призму судебной практики основные спорные моменты ипотеки жилых помещений, а именно: 1) оспаривание условий договора ипотеки и кредитного договора между банком и заемщиком; 2) нарушение условий свободы договора между банком, заемщиком и страховой компанией; 3) прекращение ипотеки.

Минусы ипотеки в силу договора

1. Выдача суммы займа до регистрации договора об ипотеке влечет риск оставить выданный заем (кредит) без обеспечения ввиду признания договора ипотеки незаключенным.

2. Если относительно стоимости заложенного жилья допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и отказать в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

3. Договор ипотеки может быть заключен только в обеспечение обязательства, носящего денежный или имущественный характер. Не соответствующая данным требованиям закона сделка по залогу не может являться основанием для обращения взыскания на заложенное имущество при невыполнении основного обязательства.

4. Вырученных от реализации предмета залога денежных средств может и не хватить для покрытия всей суммы долга заемщика по кредиту. Однако в силу п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» обязательства заемщика могут и прекратиться. Тот же риск неполучения кредитором всей суммы задолженности по кредиту возникает и при оставлении залогодержателем предмета залога за собой.

Конечно, это не единственные минусы ипотеки в силу договора. Однако все риски предусмотреть даже на основе тщательнейшего анализа практики очень сложно.

Нормами действующего законодательства не соблюден баланс интересов гражданина-должника и членов его семьи, имеющих конституционное право на жилое помещение, и интересов кредитора (банка, иной кредитной организации, другого юридического лица), имеющего законное право на возврат принадлежащих ему денежных средств непогашенного кредита путем обращения взыскания на принадлежащий гражданину жилой дом, приобретенный на средства кредита.

Для восстановления баланса их интересов в целях обеспечения реальной возможности банков погасить задолженности по ипотечным кредитам, на наш взгляд, было бы целесообразным внести в Гражданский кодекс РФ и в Федеральный закон об ипотеке изменения и дополнения.

Также, учитывая всё вышеизложенное, можно сделать выводы о том, что следует на законодательном уровне срочно сформировать профессиональные стандарты кредитования, которые будут предусматривать обязанность кредиторов и участников инфраструктуры информировать заемщика обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков. В результате принимаемые заемщиками решения станут более взвешенными, а качество ипотечного портфеля существенно повысится.