Файл: Правовой анализ института ипотеки жилых помещений в российском гражданском праве.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. На фоне динамически развивающихся ипотечных процессов, наблюдается рост значительного числа споров, возникающих в процессе осуществления гражданами своего права на ипотеку жилого помещения. Судебная практика, демонстрирующая по некоторым аспектам отсутствие единообразия в применении и системном толковании норм об ипотеке жилого помещения, свидетельствует о необходимости совершенствования правового регулирования в данной сфере.

В юридической науке исследования проблем осуществления прав при ипотеке жилых помещений зачастую носят обзорный, информативный и фрагментарный характер, что свидетельствует о недостаточной степени их научной разработанности и предопределяет необходимость выработки научно – практических подходов к их решению.

Для сбалансированной работы системы ипотечного жилищного кредитования создана большая нормативно-правовая база. Одним из наиболее существенных инструментов по минимизации правовых рисков участников ипотечных отношений, начиная от финансового обеспечения жилищного строительства до заключения сделок, является договор ипотеки. В связи с этим особое значение приобретает выявление и анализ правового регулирования договора ипотеки.

Цель работы заключается в правовом анализе института ипотеки жилых помещений в российском гражданском праве, а также в выявлении проблем правового регулирования ипотеки жилых помещений и формулировании научно обоснованных предложений по совершенствованию законодательства в этой области.

Для реализации поставленной цели решались следующие задачи исследования:

- дать понятие и сущность ипотеки жилых помещений;

- изучить источники гражданско-правового регулирования ипотеки жилых помещений в РФ;

- отразить проблемные вопросы ипотеки жилых помещений в российском законодательстве;

- предложить пути совершенствования нормативно-правовой базы в области ипотеки жилых помещений.

Предметом исследования выступают нормы гражданского законодательства, регулирующие ипотеку жилых помещений, материалы правоприменительной практики, а также работы ученых-цивилистов, посвященных этой тематике.

Объектом изучения является совокупность общественных отношений в сфере гражданско-правового регулирования ипотеки жилых помещений.

Методологическая основа исследования. При написании работы использовались методы системного, логического и историко-правового анализа, а также сравнительного правоведения.

В качестве источников, представляющих теоретическую основу исследования, изучались работы известных правоведов России, занимающихся вопросами правового регулирования ипотеки жилых помещений: О. Ананьевой, В.Р. Бугровой, А.Э. Гусева, О.Н. Ильиной, Е.Б. Казаковой, О.П. Казаченок, С.В. Кекелевой, Е.Г. Комиссаровой, С.А. Литвиновой, Н.П. Назарчук, О.И. Романовой, Е.Р. Хаитовой, А.А. Яковлева и др.

Нормативно-правовую базу исследования составляют законодательные нормативные правовые акты, материалы судебной практики.

Структура курсовой работы. Исследование состоит из введения, двух глав, объединяющих четыре параграфа, заключения и списка использованной литературы.

1. Теоретические основы гражданско-правового регулирования ипотеки

1.1. Понятие и сущность ипотеки жилых помещений

Термин «ипотека» вошел в юридический оборот в VI в. до н.э. в Древней Греции (его ввел архонт Салон). Ипотека (от греч. hypotheke означает подставка или подпорка), где отмечались все долги собственника земли. Ипотека в тот период обладала всеми чертами акцессорного права, а именно:

1) ипотека устанавливалась лишь для обеспечения права требования к должнику;

2) ипотека разделяла судьбу права требования, т.е. основаниям прекращения ипотеки считалась уплата долга, а следовательно и прекращение обязательства^[1].

В России институт залога сформировался в XIII веке, одновременно с формированием торговых отношений и кредитных обязательств. В обеспечение своих прав кредиторы получали не только грамоты, но и само обремененное имущество. В процессе развития экономики, общества и права трансформировался и институт ипотеки. В России в середине XVIII в. с развитием экономических отношений появились и первые ипотечные банки, которые осуществляли выдачу долгосрочных кредитов под залог недвижимого имущества. Ипотека как институт залога в нашей стране прекратила свое существование после революции 1917 г., отмены частной собственности и упразднения деления имущества на движимое и недвижимое^[2].

В России в течение практически 80 лет залоговые отношения не имели никакого развития, их попросту не существовало, и только острая необходимость доступного и комфортного жилья заставила вернуться и создать целую ипотечную систему, а для ее эффективного функционирования разработать и принять комплекс ипотечного законодательства.

Истинное значение термина «ипотека» в обиходе несколько исказилось. Ипотека обозначает только форму залога, когда приобретаемое имущество само выступает в его качестве. В отдельных случаях ипотекой (залогом) может стать уже имеющаяся недвижимость^[3].

Ипотека не может быть продана, подарена, заложена, переуступлена по праву владения и т. д., пока не будет полностью выкуплена и освобождена от залога.

Термин «ипотечное кредитование» в полной мере описывает сам процесс выдачи необходимой суммы для приобретения недвижимости, которая в дальнейшем будет служить гарантией погашения займа согласно гл. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[4] от 16.07.1998 № 102-Ф3 (далее – Закон об ипотеке).

В случае несоблюдения заёмщиком договоренностей к кредитору переходит право пользования предметом залога.

Кредит – это более емкое понятие. Оно включает в себя разновидности кредитования, в том числе ипотечного.

Наиболее популярная среди населения форма кредитования, предоставляемая банками на различных условиях, – это потребительский кредит. Условия предоставления кредита банком или любой другой организацией регламентируются ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Кредитный договор»^[5].

Основное отличие ипотечного кредитования от потребительского исходит из определения. В большинстве своем потребительский кредит не требует залогового обеспечения и не обязательно является целевым (эти случаи рассмотрим отдельно).

К типичным отличиям потребительского кредита от ипотеки относятся:

- Существенно меньшие суммы займа, доступные для оформления, в среднем до 500 000 рублей. Ипотечный заём ограничивается суммой в 20 000 000 рублей.

- Непродолжительный срок кредитования.

- Быстрое рассмотрение заявки, лояльные требования к потенциальному заемщику, минимальный пакет документов.

- Потребительский кредит обходится значительно дороже ипотечного. Но не требует дополнительных расходов на обязательное страхование, как в ипотеке и других залоговых займах.

- Ипотечное кредитование – прерогатива банков. Обычный кредит можно оформить в других организациях или у частных лиц^[6].

Целевой потребительский кредит схож с ипотечным в том, что он также имеет свое четкое предназначение. Потенциальный заемщик может оформить целевой заём на приобретение определенного вида товара или оплату услуг, получить его на руки в виде наличных или банковским переводом непосредственно на счет продавца. В ипотечном кредитовании такого выбора нет.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.^[7]

Основные участники ипотечного кредитования: заемщики, кредиторы, продавцы жилья, страховые компании, оценочные агентства, инвесторы, правительство.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить доступный режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве^[8].

Ипотека в нашем государстве развивалась циклично: то появлялась, то снова исчезала. Равномерного развития, которое шло в развитых странах мира, эта система кредитования была лишена. В связи с этим в переходный этап для нашего государства эксперты отмечали ряд проблем правового регулирования института ипотеки, большинство из которых, к настоящему времени, удалось разрешить.

Целесообразно заметить, что существенное значение для правоприменительной практики имеют также официальные разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении споров о залоге недвижимости (ипотеке). Судебная практика по договорам ипотеки не является скудной. Но в то же время она недостаточна для того, чтобы в полном объеме урегулировать вопросы, не решенные на законодательном уровне, и, не можем не заметить, весьма противоречива (например, в некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства), а в конкретных ситуациях судебные акты по одному и тому же вопросу зачастую противоречат друг другу^[9].

Тем самым, напрашивается мысль о том, что в настоящее время органы законодательной и исполнительной власти заинтересованы не столько в принятии базовых нормативных актов, регулирующих ипотеку, сколько в создании нормативно-правовой базы для ее дальнейшего совершенствования.

Кроме того, на уровне субъектов Российской Федерации ведется активная работа, и за последнее десятилетие было создано 80 ипотечных программ по субсидированию ипотеки в регионах страны. Однако, не обошлось и без противоречий. Высказана, например, точка зрения на разрабатываемые в различных субъектах Российской Федерации ипотечные механизмы как не пригодные для широкого распространения в виду их убыточности в рыночных условиях^[10]. Выполнение социальных функций кредитованием, получаемым под заниженные проценты с привлечением государственных субсидий мешает, по мнению сторонников такой точки зрения, формированию эффективной системы жилищного кредитования, отвечающей экономическим реалиям.

Одни авторы полагают, что подобное занижение и субсидирование препятствует реинвестированию и привлечению частных инвесторов в жилищный сектор; другие считают, что система ипотечного кредитования – это рыночное, а не дотационное явление. Субсидируемая система ипотечного кредитования способна, дескать, погубить слабые пока ростки банковской и контрактно-сберегательной моделей, а госбюджет не сможет длительно выдерживать такое субсидирование^[11].

Заметим, что у мнений противников придания социальной функции ипотечному кредитованию есть немало выглядящих убедительными аргументов эконометрического свойства. Однако эти аргументы продиктованы заботой об успешности коммерческого банковского дела, а не заботой об экономическом благополучии социальной среды. Между тем, вне такой среды у этого дела не может быть положительных перспектив.

Можно констатировать, что за более чем десятилетний срок разработки в нашей стране ипотечной системы, были достигнуты определенные положительные результаты. В частности, создан ряд особых институтов, определенный опыт накопился у банков и иных кредитных учреждений^[12].

Помимо участников рынка, огромный опыт накопили наши суды. Анализируя судебную практику, мы можем увидеть, с какими реалиями сталкивается идеальная правовая модель ипотеки в нашей стране. Поскольку большинство ипотечных договоров во всем мире заключается для приобретения жилых помещений, участниками судебного разбирательства оказываются простые граждане. И обращение взыскания на единственное жилье должника, и раздел имущества, а вместе с тем, и общих долгов супругов, и обращение взыскания на уже измененный предмет залога (например, квартира сгорела после пожара) – вот болевые точки ипотечной правовой конструкции. Прибегая к помощи судебной практики, разумеется, каждый из этих споров можно решить. Однако на законодательном уровне необходимо зафиксировать механизмы преодоления этих кризисных ситуаций, встречающихся повседневно в судебной практике^[13].