Файл: Правовой анализ института ипотеки жилых помещений в российском гражданском праве.pdf

Кроме этого законодателям субъектов Российской Федерации, необходимо продолжить позитивную и правильную законодательную политику по подготовке ипотечных программ субсидиарного характера. Ипотечное кредитование жилой недвижимости является эффективным способом разрешения многих важных социальных и экономических проблем, существующих в нашей стране.

Тем не менее, по мнению многих специалистов, в правовом аспекте у ипотеки как у средства обеспечения обязательства имеются существенные нюансы, особенно в части разрешения споров по поводу ипотеки судами. Кроме того, финансовый кризис 2008 года, спровоцированный нерациональной политикой Соединенных Штатов Америки в отношении ипотечного жилищного кредитования поставил ряд вопросов о вдумчивом заимствовании зарубежного опыта, как позитивного, так и отрицательного^[14].

Однако как финансовый инструмент, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

1.2. Источники гражданско-правового регулирования ипотеки жилых помещений в РФ

Так уж сложилось, что приоритеты в сфере залогового права сложились не столько в пользу теоретических постулатов, сколько в большей степени в пользу разнообразной судебной практики. Эта практика, не всегда однозначная, хотя и подкрепленная двумя обобщенными актами правоприменения^[15], компенсирует отсутствие наработанной доктрины современного залогового права, частью которой является право ипотечное. Это право, именуясь в российской дореволюционной истории вотчинным, снискало в то время немало доктринального внимания. Чего никак нельзя сказать о современном ипотечном праве, которое, тем не менее, нуждалось и продолжает нуждаться в аналитическом подспорье не только со стороны практиков, но и ученых, на которых лежит бремя просветительства относительно сложнейшей и пока не до конца законодательно разрешенной проблемы соотношения норм ипотечного законодательства с законодательством гражданским, в том числе в части координации кросс-понятий и отдельных нормативных конструкций.

Как установлено в нормах залогового права (п. 4 ст. 334 ГК РФ), к отдельным видам залога применяются общие положения о залоге, но постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах залога. С принятием Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»^[16] (далее - Закон N 367-ФЗ) § 3 гл. 23 ГК РФ разделен на две части: 1. Общие положения о залоге и 2. Отдельные виды залога. Нормы об ипотеке как отдельном виде залога помещены не в нормы ГК РФ о видах залога, а в самостоятельный федеральный закон, каким является Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это первый в истории России нормативный акт об ипотеке уровня закона. Работа над ним велась параллельно с первой частью ГК РФ^[17].

Предлагавшиеся ранее многочисленные специальные законопроекты, связанные с залогом недвижимости, статус закона так и не получили. В XIX в. был создан, но не принят проект Вотчинного устава, над созданием которого работали выдающиеся ученые того времени^[18]. Аналогична судьба и большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией. Дело не только в исторических перипетиях. Осторожность законодателей была связана с тем, что практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации из-за передела земельной собственности.

В постсоветском времени ипотечно-залоговые идеи прошли три этапа: Федеральный закон от 30.12.2008 N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»^[19], - это была первая реформа залогового права, ориентированная на профессиональных кредиторов и профессиональных залогодержателей. Второй этап связан с принятием Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество»^[20] (далее - Закон N 405-ФЗ), вступившего в силу 07.03.2012. Третий этап начался с принятием Закона N 367-ФЗ с целью ликвидации пробелов^[21]. В числе ориентиров для состоявшихся законодательных изменений присутствует такой международный документ, как руководство ЮНСИТРАЛ для законодательных органов по обеспеченным сделкам, принятый Комиссией ООН по праву международной торговли в 2007 г.

Вопрос о формально-правовом фундаменте ипотечного правоотношения решился в сторону того, что ипотечный режим в итоге получил значительное обособление от норм ГК РФ о залоге. Итогом этого явилось то положение, при котором к залогу недвижимого имущества применяются, в первую очередь, правила ГК РФ о вещных правах, во вторую - нормы Закона об ипотеке и лишь затем общие положения ГК РФ о залоге. В связи с этим в действующей редакции ГК РФ остались лишь четыре отсылки к специальному законодательству об ипотеке: абз. 2 п. 4 ст. 334, которым обозначено, что регулирование залога недвижимого имущества (ипотеки) осуществляется с применением правил ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге; подп. 1 п. 1 ст. 339.1; абз. 2 п. 2 ст. 340; п. 4 ст. 341. Все специальные нормы о залоге недвижимости из ГК РФ исключены в преддверии принятия новой главы в разделе ГК РФ «Вещное право». Тем самым нормативные приоритеты в сфере ипотечного права стали связанными в первую очередь уже не с понятием «договор», а соответственно, и не с подходами, принятыми в договорном праве, а с общими положениями вещного права^[22].

Однако данные изменения пока не затронули ни положения самого ГК РФ о вещных правах, ни Закон об ипотеке, а поэтому указание на то, что к залогу недвижимого имущества применяются правила ГК РФ о вещных правах, будет «работать» только после того, как в ГК РФ будут внесены изменения правовых норм о вещных правах. Пока же стоит признать, что завершенного соотношения между гражданским законодательством, залоговым как его частью и ипотечным, относимого к специальному, не сложилось. Это предсказывает значительные колебания в практике правоприменения^[23].

Частью существующего сегодня законопроекта N 47538-6 о внесении изменений в ГК РФ является законопроект под номером 47538-6/5, посвященный реформе института вещных прав. В разделе «Вещное право» данного проекта содержится глава 20.4 «Ипотека» (ст. 303 - 303.16), в которую помещены нормы, регулирующие отношения в сфере залога недвижимости. Согласно законопроекту ипотека отнесена к числу ограниченных вещных прав (п. 2 ст. 224) и определена как право распоряжения заложенной недвижимостью в порядке и на условиях, определенных законом (ст. 303); термин «обращение взыскания» сохранен для характеристики механизма осуществления права ипотечного кредитора (ст. 303.11, 303.14), тем же термином именуется соответствующее требование залогодержателя.

В настоящий момент можно выделить ряд законодательных и нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное жилищное кредитование в РФ, которые можно систематизировать по уровням власти^[24].

Нами систематизирован комплекс законодательных и нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное кредитование в РФ (Приложение 1).^[25]

Следует отметить, что в федеральном законодательстве нет единого определения ипотеки, что не позволяет однозначно закрепить ее сущность.

Помимо напрямую регулирующих процесс ипотечного кредитования нормативно-правовых и законодательных актов, существует ряд региональных законодательных актов, принимаемых в регионах Российской Федерации в области ипотечного кредитования^[26]. В большинстве субъектов РФ приняты соответствующие законы, целевые программы, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также могут принимать различные правовые акты по регулированию процесса ипотеки, однако, понятийный аппарат и подходы к регулированию отношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования, существенным образом отличаются. По степени развития правового регулирования ипотечного кредитования в различных субъектах РФ можно выделить три группы регионов.

Первая группа характеризуется высоким уровнем проработанности регионального законодательства, регулирующего ипотечное кредитование, которое дополняет федеральное. К таким субъектам могут быть отнесены Владимирская, Ленинградская, Рязанская, Пензенская области и ряд других^[27].

Во вторую группу могут быть отнесены те субъекты, в которых роль в регулировании и развитии ипотеки посредством региональных законов и программ превалирует над федеральными. К таким субъектам могут быть отнесены г. Москва, Приморский край, Московская, Кировская, Волгоградская область, Краснодарский и Алтайский края, Республики Кабардино-Балкария, Дагестан, Марий-Эл и др.^[28]

В третью группу входят те субъекты, в которых ипотека регулируется практически только федеральным законодательством.

При этом в региональном законодательстве, как и в федеральном, содержатся различные понятия ипотеки.

Для того чтобы определить направления развития ипотеки с учетом ее социального аспекта разрабатываются различные программы и проекты на федеральном уровне. Основными из них являются:

- Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ (Концепция)^[29];

- Программа «Жилище»^[30];

- Национальный проект «Доступное и комфортное жилье»^[31].

Как таковых норм об ипотеке как праве вещном в российском гражданском законодательстве пока нет. Отсюда, несмотря на явное двойственное отношение самого законодателя к ипотеке как вещному отношению и одновременно обязательственному, наличные нормы этого института пока остаются основанными на нормах договорного права.

Основная смысловая нагрузка в определении договора об ипотеке лежит на таких понятиях, как залог, недвижимое имущество, обеспечение.

Наиболее уязвимым из этих договорных опор является понятие «недвижимости». Речь, конечно, не идет о неразработанности данного понятия в науке, неизвестности его экономико-правовой сущности. Это, благодаря значительным законодательным и доктринальным достижениям, уже позади. Проблема недвижимости перешла в разряд «нормативного охвата» отдельных ее объектов и, как следствие, их регистрационного учета.

Известно, что всякая спорность, возникающая по поводу того, является ли заложенное имущество недвижимым, ведет к уничтожению договора ипотеки. Недвижимое имущество, которое согласно законодательной формулировке «может быть» предметом ипотеки, перечислено в ст. 5 Закона об ипотеке. Наименее определенным из приведенного перечня является такое имущество, как «иное, используемое в предпринимательской деятельности». Тех формальных признаков, которые предусмотрены законодателем, - наличие реестровой записи о таких объектах и использование их в предпринимательской деятельности - оказывается недостаточно. Нельзя исключить тот факт, что вопрос на самом деле в большей степени связан с будущим совершенством процедур прав, возникающих у субъектов по поводу этих объектов. Однако следует обратить внимание и на тот лингвистический момент, который уже проявился в судебной практике, нередко вынужденной «уничтожать» договор об ипотеке в связи с тем, что законодатель не принял в свой оборот такие понятия, которые при их соответствующей законодательной формулировке позволяют считать (или не считать) предметами ипотеки сооружения капитального строительства, нежилые помещения, подземные сооружения, вспомогательные сооружения. А пока правомерность ипотечной судьбы этих и аналогичных объектов, которые по своей физической природе гораздо ближе к недвижимым, нежели движимым объектам, может оказаться весьма сомнительной, а ипотечные права, возникающие по поводу них, уязвимыми для судебной оспоримости в сторону непризнания их объектами недвижимого имущества^[32]. Как указано, например, в одном из Постановлений Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13, в связи с отсутствием у объекта вспомогательного назначения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.