Файл: Ипотечное кредитование как форма залога.pdf

Введение

Актуальность темы исследования. Актуальность данной темы заключается в том, что залог недвижимости (ипотека) за последние годы получил активное распространение в России. Приобретение собственного жилья -первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Во многом это связано с массовой миграцией населения, что до предела обострило жилищную проблему в нашем государстве. Действующая прежде государственная система предоставления муниципального и ведомственного жилья распалась. В этих условиях многие стали обращать свое внимание на институт ипотеки, который является, чуть ли не единственным способом решения жилищной проблемы в стране. Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. По мнению социологов, очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Данная тема была освещена в трудах таких известных авторов как Алексеев С.С., Зенин И.А., Садиков О.Н. Форма договора ипотеки. а также его государственная регистрация подробно описаны в трудах Чаусской О.А. и Толкушиной. Анализ источников и литературы по данной теме показывает, что данные вопросы достаточно хорошо изучены современными учеными, но имеется ряд спорных вопросов, касаемых ипотечного кредитования. Прежде всего это проблемы формирования и развития рынка недвижимости и платежеспособности населения. Хотя данные проблемы были изучены и раскрыты такими авторами как Козырин А., Гимолеев Р.Р., Казакова Е.Б., ими же были предложены пути решений данных проблем, на практике пока что они не реализуются.

Объект исследования – имущественные отношения, возникающие между юридически равными и независимыми субъектами, по поводу залога недвижимости (ипотеки).

Предмет исследования – ипотека как один из видов залога, ее особенности и проблемы реализации

Цель курсовой работы - рассмотреть понятие ипотечного кредитования, его особенности, а также проблемы реализации

Задачи курсовой работы:

1.Рассмотреть понятие ипотеки в праве

2.Изучить сущность ипотечного кредитования

2.Рассмотреть особенности формы договора ипотеки и его государственную регистрацию

3. Изучить проблемы реализации ипотечного кредитования в России, в частности, проблемы формирования и развития рынка недвижимости, платежеспособности населения, а также пути их решения

Методология и теоретико-правовая основа исследования. Методологическую базу составляют общие принципы и методы научного познания, относящиеся к исследовательскому аппарату гуманитарных наук. Они включают основные принципы диалектики – развития и историзма; общенаучные подходы – системный, генетический; методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, абстрагирования и теоретического моделирования, восхождения от абстрактного к конкретному, типологического анализа и др. При изучении проблематики работы автор опирался на специальные методы: формально-юридический, сравнительно-правовой.

Эмпирическая база исследования включает Конституцию РФ, Гражданский Кодекс РФ, федеральное законодательство.

Структура исследования обусловлена его целями и задачами. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, разделенных на параграфы, заключения, списка источников и литературы.

Глава 1. Ипотечное кредитование как форма залога

1.1. Понятие ипотеки

Особые правила устанавливаются в отношении залога земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). Залог указанного имущества именуется ипотекой. Данное понятие зародилось в Греции в начале VI в. до нашей эры и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями^[1]. Для этого при оформлении обязательства гарантией служил столб с надписью об обязательстве. На столбе указывались все долги собственника земли.^[2]

Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Но также следует отметить следующее.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает, что ипотека, обеспечит уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).^[3]

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное.

Ипотека здания или сооружения возможна только с ипотекой прилегающего участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся на нем строения. Если предметом ипотеки является земельный участок, а постройки принадлежат иным лицам, то в случае продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета ипотеки возможно и на основании нотариального соглашения. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в специальном реестре.

Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по ипотечному обязательству (ст. 355 ГК РФ).

Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. С помощью нее можно получить сумму по денежному ипотечному обязательству, закрепленному в договоре, без иных доказательств.

Ипотека как обеспечительный институт — это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, а договор представляет ценную бумагу.

Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который подвергается нотариальному заверению и регистрации. ^[4]

Закон об ипотеке определяет круг условий этого договора. При залоге земельного участка, ипотека затрагивает и строение на этом участке. Ипотека здания (сооружения) возможна только с ипотекой участка. Права залогодержателя подтверждаются закладной, как ценной бумаги. Закон об ипотеке определяет обязательные реквизиты закладной (ст. 14) и указывает, что ее выдает специальный орган, при государственной регистрации ипотеки. Законный владелец ипотеки может требовать государственной регистрации его в качестве такового в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Предмет ипотеки всегда находится в ведении во владении залогодателя. Он может пользоваться таким имуществом, но и при этом обязан сохранять его. Эта его обязанность включает обязательства трех групп.

Во-первых, он должен застраховать имущество, причем залогодержатель может требовать обеспечение обязательства по ипотеке, из страхового возмещения.

Во-вторых, залогодатель должен обеспечить сохранность ипотечного имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.

В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от требований посторонних лиц. Если залогодатель не принимает мер защиты, защиту обеспечивает залогодержатель.

Ипотека имущества не мешает продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также закладывать его в иную ипотеку. Но при этом, обязательно наличие согласия залогодержателя, если договор не указывает на это условие.

В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, должен требовать исполнения предмета ипотеки. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, по решению суда. Закон об ипотеке определяет круг вопросов, которые решает суд, и дает возможность отложить погашение ипотеки на срок до года.

Закон об ипотеке содержит правила об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55). Чаще всего стороны заключают соглашение об уплате взносов.^[5]

Мы рассмотрели понятие ипотеки как одной из форм залога и пришли к следующим выводам. Ипотека необходима для реализации выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Ипотека может быть как законная, так и договорная .

Ипотека, как в прочем и другие формы залога, является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

1.2.Особенности ипотечного кредитования на современном этапе

Ипотечное кредитование это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - часть ипотечной системы. Данный институт необходим для улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества, при этом недвижимость служит обеспечением возврата кредита (ипотека в силу закона).

Ипотечным кредитованием является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения целевого кредита на строительство ^[6].

Анализ ипотечного кредитования позволяет выделить два его основных направления:

- ипотечное кредитование физических лиц для получения и улучшения жилья;

- ипотечное кредитование юридических лиц на развитие бизнеса.

Сейчас ипотека это не просто ключ решения жилищной проблемы, но и важным экономическим институтом.

Двухуровневая система ипотечного кредитования:

1) заемщик - юридическое или физическое лицо, берущее кредит под залог недвижимости;

2) кредитор - банк;

3) ипотечное общество (агент) - основной элемент самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Обеспечивает ипотечными кредитами. Средства от продажи таких ценных бумаг идут на новые кредиты;

4) инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Как правило, это пенсионные фонды, страховые компании, банки.

При одноуровневой системе банк – кредитор сам выпускает ценные бумаги.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что выданные на первичном ипотечном рынке ипотечные кредиты переуступаются специально созданным субъектам - операторам вторичного рынка. Секьюритизация - трансформация банковских кредитов и других активов в фондовые ценности для продажи инвесторам.

Секьюритизованные ипотечные кредиты обеспечивают возможность обращения к инвестиционным рынкам. Вторичный рынок позволяет первичным кредиторам продавать займы и финансировать очередные займы. Созданием вторичного рынка достигается экономическая цель перераспределения рисков и их снижения за счет распределения кредитных и рыночных рисков по каждому кредиту среди множества инвесторов^[7].

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший кредит ипотечный банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет своих ценных бумаг.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

1.непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

2.продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), как дополнительное увеличение кредитов. Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым направлением - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью, позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции^[8].