Файл: Ипотечное кредитование как форма залога.pdf

Сегодня доходы нашего государства и каждого отдельного гражданина то падают, то повышаются, подвергаясь резким изменениям в условиях мирового кризиса и введения или снятия санкций. Поэтому на сегодняшний день никто не может дать гарантий о финансовой стабильности в России.

Вследствие этого, предоставление долгосрочных ипотечных займов сопряжено для банков с большими рисками, и чтобы обезопасить себя и нивелировать всевозможные риски, кредитные организации вынуждены компенсировать возможные потери высокими процентными ставками. А выплату высоких процентов по кредиту, опять же, могут себе позволить лишь малый процент граждан, которые к тому же защищены только государством и законом «Об ипотеке». Путь решения данной проблемы развития ипотечного кредитования заключается в стабильности экономической и политической ситуации стране.^[19]

Высокая стоимость ипотечных кредитов Из двух предыдущих причин недостаточного развития ипотеки в России, вытекает еще одна, не менее важная, проблема жилищного кредитования в нашей стране – это высокие процентные ставки по ипотеке.

Снизить стоимость ипотеки, то есть уменьшить процентные ставки финансовым учреждениям не позволяет высокая стоимость привлечения ресурсов – проценты по депозитам должны быть не меньше уровня инфляции, чтобы вкладчикам было выгодно хранить денежные средства в банке. То есть та же ситуация по кругу, о которой мы говорили, освещая проблему инфляции. Соответственно с ростом процентов по депозиту, растут ставки и по жилищным займам.

Монополизация рынка кредитования. К сожалению, до сих пор рынок первичного жилья непрозрачен. В России очень мало строительных компаний, занимающихся возведением многоквартирных жилых домов. Отсутствие здоровой конкуренции между застройщиками приводит к искусственному повышению и удержанию высоких цен на жилую недвижимость. Руководители строительных компаний, желая получить большую прибыль, лишают рядовых граждан возможности приобрести жилье на первичном рынке. В свою очередь, кредитные организации, которые предоставляют жилищные займы, также напрямую зависят в разработке ипотечных программ от цен, диктуемых монопольными строительными компаниями. Данную проблему можно решить, только снизив цены на недвижимость в новостройках. А цены на жилье на первичном рынке автоматически снизится, когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, когда у застройщиков появится конкуренция.

Чтобы поддержать основание новые организаций, которые будут специализироваться на строительстве жилых многоквартирных зданий, необходимо создавать льготные условия для развития этого перспективного направления бизнеса. Лишь тогда ипотека на первичном рынке станет дешевле и привлекательнее для рядового населения нашей страны. Недостаточное количество социальных ипотечных программ Ипотечные кредиты, помимо решения жилищной проблемы, являются инструментом решения различных социальных задач. Правительство РФ разработало целый ряд льготных ипотечных программ для военнослужащих, молодых семей, работников полиции и МВД, молодых специалистов, ученых и учителей.

Однако, как показывает практика, все эти программы требуют существенных доработок. В скором времени государство должно разработать аналогичные программы для молодых врачей и многодетных семей. Пока что эти социально незащищенные категории граждан вынуждены оформлять ипотеку на общих условиях. Для населения программы льготного ипотечного кредитования, безусловно, являются существенной помощью. А вот банки вовсе не заинтересованы в появлении социальных программ, так как такие займы не являются для них рентабельными. Кредитные организации предлагают льготные ипотечные кредиты только при условии, что государство компенсирует финансовые потери от льгот, предоставленных заемщику. Поэтому данным категориям граждан остается надеяться только на государственную поддержку.^[20]

Займы на приобретение или строительство жилья пользуются все большей популярностью, однако не во всех регионах. В настоящее время можно заметить существенную разницу уровня жизни в Московской и Ленинградской областях и в других регионах. В условиях свободной экономики все больше населения мигрирует из тех регионов, где они родились в более благополучные экономические центры, тем самым увеличивая спрос на недвижимость, а соответственно и на ипотечное кредитование в более развитых регионах.

А значит, высокие цены жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России еще больше увеличиваются. Поэтому стоимость ипотеки так резко отличается по регионам страны. Повышение уровня жизни в регионах, развитие всех областей и выравнивание доходов, выделение государственных субсидий на строительство и покупку недвижимости в регионах могло бы привести к расширению географии повышенного спроса на ипотечное кредитование.^[21]

Подводя итоги, можно сказать, что в России все еще много проблем, мешающих активному развитию ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача, затрагивающая различные сферы экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, развитие банковских продуктов и многое другое. Решить все эти проблемы оперативно не получится, для этого необходимо длительное время.
 

2.2.Перспективы ипотечного кредитования в России

Система ипотечного кредитования служит одним из главных направлений жилищной политики. Не так давно, на фоне реформ, отсутствовал рыночный механизм, предусматривающий участие населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а жилищные кредиты практически не использовались. Такие кредиты давались индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья^[22].

Государственная жилищная политика в первую очередь должна учитывать требования работающего населения, которые способны приобрести жилье в результате приватизации. Данную проблему частично может решить долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ.

В связи с этим, Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, где были указаны особенности формирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Так, к 2020 году необходимо наладить возможности приобретения и строительства жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств для 50% семей , которые ограничены финансово.

Этому будут способствовать следующие задачи:

-повышение доступности ипотечных жилищных кредитов, учитывая требования кредиторов и заемщиков, применяя уменьшение процентов, а также отсутствие рисков в системе ипотечного жилищного кредитования;

-формирование системы использования долгосрочных ресурсов и развитие механизмов рефинансирования Центрального банка Российской Федерации;

-реализация инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.

Такие задачи будут реализовываться за счет:

-повышения доступность ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий слоев граждан;

-развития конкуренции ипотек;

-новой системы финансирования для развития жилищного фонда;

-учета особенностей рынков жилья и ипотечного жилищного кредитования;

-создания условий для предотвращения или смягчения возможных будущих кризисных явлений. Так, будет сокращено время сбора документов и рассмотрения заявок. Будет предоставляться информация о кредите и договоре его подтверждающем^[23].

Наличие большой конкуренции среди банков по выдаче ипотечных займов будет способствовать тому, что существенно будут уменьшены тарифы, повысится качество обслуживания граждан, заемщики с более хорошей кредитной историей могут иметь привилегии.

С помощью осуществления стратегии возможно:

.формирование единых ориентиров у всех участников рынка ипотечного кредитования;

.определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики в сфере ипотечного кредитования до 2030 года;

.определение основных мер и мероприятий, расширяющих институт ипотечного кредитования.

Стратегия необходима для уточнения вопросов развития ипотечного жилищного кредитования^[24].

Так, она увеличивает возможности приобретения гражданами жилья на первичном или вторичном рынках, увеличения строительства и найма жилья, проведения капитального ремонта жилых домов и иные виды ипотечного кредитования.

Реализация Стратегии зависит, в частности, от макроэкономической конъюнктуры, платежеспособности населения, политических и демографических факторов, а также от особенностей региона.

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому это возможно только при увеличении возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет только увеличения финансируемости, не способствует росту цен на жилье. Поэтому нужно увеличить доступность жилья за счет:

.разделения рынка жилья по сегментам;

.повышения доступности финансов для всех видов застройщиков;

.снижения цен на рынке жилья за счет градации рынка по сегментам.

Рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Необходимо принимать меры для увеличения ипотечных жилищных кредитов^[25].

Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет покрывать ежемесячный платеж по ипотеке.

Больше всего ипотек оформляют государственные банки. При этом. Ожидается повышение процентных ставок и замедлению темпов роста рынка ипотечного кредитования.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотеки, с учетом экономических особенностей на данный период. Прежде всего, необходимо грамотное использование финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета^[26].

Заключение

Итак, при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное.

Ипотека здания или сооружения возможна только с ипотекой прилегающего участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся на нем строения. Если предметом ипотеки является земельный участок, а постройки принадлежат иным лицам, то в случае продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета ипотеки возможно и на основании нотариального соглашения. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в специальном реестре.

Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по ипотечному обязательству (ст. 355 ГК РФ).

Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. С помощью нее можно получить сумму по денежному ипотечному обязательству, закрепленному в договоре, без иных доказательств.

Ипотека как обеспечительный институт — это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, а договор представляет ценную бумагу. Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который подвергается нотариальному заверению и регистрации.

Можно сказать, что в России все еще много проблем, мешающих активному развитию ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача, затрагивающая различные сферы экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, развитие банковских продуктов и многое другое. Решить все эти проблемы оперативно не получится, для этого необходимо длительное время.