Файл: Ипотечное кредитование как форма залога.pdf

Таким образом, первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

1.3.Особенности договора ипотеки

По своим условиям договор ипотеки сходен с договором залога. К таким условиям законодатель относит:

- предмет ипотеки и его оценка;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Помимо них, в договор ипотеки должны относиться:

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- сведения органа, проводившего регистрацию;

- арендованное имущество и сроки аренды (если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды)¹⁴.
регистрация возможна только при соблюдении всех условий.

Предмет ипотеки определяется в договоре через его наименование, местонахождения, описание, достаточное для идентификации этого предмета. Весь перечень предметов, подлежащих залогу недвижимости, содержится в п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке и в п. 1 ст. 130 ГК РФ. В дополнение к указанному перечню необходимо добавить, что не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

Данное положение подробно разъяснено в судебной практике Российской Федерации, связанной с договорами об ипотеке. Согласно судебной практике, «предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения»

Поскольку предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество, то в нем должны быть указаны все данные об этой недвижимости. Это место, наименование, инвентарный или кадастровый номер объекта, кадастровый план и номер.

Оценка предмета ипотеки, происходит по соглашению сторон. Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон является достаточно целесообразным, так как соглашения достаточно для договора сторон.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимым специалистам в сфере оценки объектов недвижимости. Осуществлять оценку предмета ипотеки имеют право физические (зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей) и юридические лица, имеющую лицензию на ведение оценочной деятельности.
При ипотеке государственного или муниципального имущества оценка осуществляется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе.^[9]

Такие положения применяются всегда при оценке недвижимости, но применяются и дополнительные условия, к каждому конкретному виду имущества.

При залоге предприятия оценка его стоимости определяется на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Здесь прилагаются акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке).

Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены. Такая оценка необходима для получения банковского кредита под залог земельного участка.

Оценка незавершенной строительством недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, должна осуществляться по ее рыночной стоимости.

Следует подчеркнуть, что договор об ипотеке отличается достаточно сложным характером отношений сторон сделки. В настоящее время гражданско-правовые отношения по поводу залога недвижимого имущества, по существу, так или иначе, регулируется тремя законодательными актами: Гражданским кодексом РФ, Законом об ипотеке и Земельным кодексом РФ.^[10] Так как ипотеке характерен дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному обязательству, в договоре нужно указать основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.^[11]

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации по заявлению залогодателя и залогодержателя с предоставлением следующих документов:

-договора об ипотеке и его копия;

-документов, указанных в договоре в качестве приложений;

- документа об уплате государственной пошлины.

- материалов по стоимостной оценке предмета залога;

- данных о залогодержателе;

- справки о геокодах объекта и ее копия.

Регистрация проходит в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на 1 месяц, если не предоставлены все необходимые документы.

В ст.29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.^[12]

Заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его документами.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, регистрация отложится до вынесения решения судом.

Регистрационная запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, об этом указывается в закладной, которая закрепляет: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой  имущества,  указанного в договоре об   ипотеке,  без предоставления других обязательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

В закладной указываются: слово «закладная», данные сторон, данные договора, дата выдачи закладной и сведения о государственной регистрации. Закладная может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего, без согласия должника-залогодателя. Эта уступка или цессия также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной – то и копию закладной.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Учреждение регистрации оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.^[13]

Что касается ипотеки в силу закона, отметим, что она так же подлежит государственной регистрации, но здесь не нужно ни заявление, ни государственная пошлина. В судебной практике РФ существуют случаи, когда лицом была передана в залог недвижимость, без регистрации права собственности на нее. В таких случаях суд выдвигал следующее решение: «Оспариваемый договор о залоге содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недействительным, является правильным. Передача в залог недвижимого имущества, на которое не было зарегистрировано в установленном порядке право собственности, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки об ипотеке.
Важно и то, что отсутствие государственной регистрации договора об ипотеке сказывается на личности продавца, но не на сделке. Если бы по данному делу отсутствовала нужная документация, необходимая для регистрации, тогда можно было говорить об отказе в государственной регистрации договора об ипотеке, а, следовательно, о недействительности сделки. Это является одной из актуальных проблем ипотечного кредитования.^[14]

Итак, мы рассмотрели форму договора ипотеки и ее государственную регистрацию. Как мы выяснили, договор об ипотеке – это гражданско-правовой договор, который является основным видом сделки – юридического факта. Как и к любому договору, к договору об ипотеке применяются основные правила о порядке совершения, о порядке заключения, к форме, условиям действительности и т.д. Основная проблема при государственной регистрации ипотеки – установление залога на недвижимость, без регистрации права собственности на нее. На данный момент она связана не только с несовершенством практической части российского законодательства, но также с тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос, как регистрировать ипотеку: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога, либо, как ограничение (обременение) вещного права залогодателя.

Глава 2. Проблемы и перспективы института ипотечного кредитования в РФ

2.1.Проблемы ипотечного кредитования

В настоящее время большинство россиян ищет пути решения жилищной проблемы, и тогда ипотека становится взаимовыгодной программой, как для населения, так и для государства. В условиях нестабильной экономики 2014 и 2015 годов система ипотечного кредитования в России только набирает обороты, и совершенно естественно, возникают различного рода проблемы развития кредитования и ипотеки, которые необходимо оперативно решать. Но прежде чем искать пути решения любой проблемы, необходимо сначала найти причины ее возникновения. В 2014 году эксперты попытались выявить проблемы развития ипотечного кредитования в РФ, и найти пути оперативного решения, к 2015 году этот список пополнился^[15].

Итак, специалисты выяснили, что ипотека в нашей стране развивается, но пока еще не заняла того места, которое смогло бы помочь населению в решении жилищной проблемы. По их мнению, происходит это по ряду причин, среди которых можно выделить основные из них: Низкая платежеспособность населения Высокий уровень инфляции Проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией Высокая стоимость ипотечных кредитов Монополизация рынка кредитования Недостаточное количество социальных ипотечных программ Проблемы, связанные с миграционной политикой. Рассмотрим каждую из этих проблем в частности и более подробно.^[16]

Так, можно выделить основные из них:

-Низкая платежеспособность населения

-Высокий уровень инфляции

-Проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией

-Высокая стоимость ипотечных кредитов

-Монополизация рынка кредитования

- Недостаточное количество социальных ипотечных программ

-Проблемы, связанные с миграционной политикой.

Недостаточный уровень дохода населения, и вытекающая из этого, низкая платежеспособность – это основные проблемы медленного развития ипотеки в РФ. Значительно ухудшают положение «серые» зарплаты, но дело не только в этом. Сегодня банки выдают кредиты, учитывая и скрытые доходы населения. Но даже на этих условиях кредитная организация выдаст ипотечную ссуду только в том случае, если размер ежемесячного платежа составит не более 40% семейного дохода заемщика.

И желая получить ипотечный кредит, многие заемщики указывают завышенные доходы, не соответствующие реальности, а потом сталкиваются с невозможностью выплат по кредиту. Чтобы быть способным вносить ежемесячным выплаты по ипотеке и при этом поддерживать оптимальный уровень жизни своей семьи, семейный бюджет должен превышать средний уровень дохода семьи в 2-3 раза.^[17]

Высокий уровень инфляции. Несмотря на то, что в последние годы уровень инфляции в России значительно снизился, на фоне стабильной экономики других развитых стран, он все еще остается на достаточно высоком уровне, и лишает желать лучшего. Нашему государству предстоит долгий путь, чтобы достичь стабильности в экономике и постоянства в системе ипотечного кредитования. В результате высокого уровня инфляции для банков стоимость привлечения средств не снижается.

У кредитных организаций на фоне инфляционных проблем возникают другие взаимосвязанные трудности: С одной стороны, вкладчики из-за нестабильности экономики не хотят рисковать своими деньгами, и не держат свои средства на депозитах, ставки которых ниже инфляции С другой стороны, доходы потенциальных клиентов банка растут медленнее, чем уровень инфляции С третьей стороны, из-за малого числа вкладчиков снижается уровень услуг по ипотечному кредитованию. Таким образом, ипотека развивается не как массовый продукт, а как предложение лишь для отдельных категорий населения со стабильной работой и высоким уровнем дохода^[18].

Путь решения – бороться с инфляцией и повышать уровень экономики. Нестабильная экономическая ситуация По сути, ипотека – это долгосрочный кредит, измеряющейся не годами или месяцами, а десятилетиями. Кредитные организации, предоставляющие гражданам ипотечные займы, вкладывают свои деньги на срок в среднем от 10 до 20 лет. Чтобы быть способными предложить столь длительные проекты, банкам требуется некая гарантия экономической стабильности. Да и заемщики хотят быть уверенными, что смогут выплачивать кредит в течение длительного периода времени. Экономика нашей страны во многом зависит от общемировых цен на ресурсы и от экономической ситуации в мире в целом.