Файл: Понятие и виды сделок в России.pdf

Взаимоотношения сторон при заключении договорённостей и возникающие последствия часто не столь просты и однозначны, поэтому каждый случай признания недействительности договора особенный. Для рассмотрения всех нюансов и разрешения противоречий всегда лучше обратиться к опытному юристу.

2.АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

2.1 Сделки с недвижимостью: правовое регулирование

Недвижимое имущество по своей природе является объектом разных типов сделок, наиболее распространенные из которых: купля-продажа, обмена, аренда, дарение, найм, долевое строительство, наследование.

Отношения в сфере недвижимости в РФ регламентируются специальной нормативно-правовой базой. Законодательная база представлена следующими нормативными источниками: Конституция РФ, конституционные законы, кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Градостроительный, Лесной, Водный; указы президента, федеральные законы и положения.

Основной источник регулирования сделок с недвижимостью – Гражданский кодекс РФ^[9]. В нем определены понятие недвижимого имущества, его виды, общие условия проведения сделок, требования к отдельным типам сделок с недвижимым имуществом.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Конституция не содержит специфических норм на предмет государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, однако включает основу, на которой строится система государственной регистрации и прав граждан в отношениях с имуществом.

Для подробного изучения вопроса государственной регистрации прав собственности необходимо изучить статьи № 130, 131, 132, 164 ГК РФ.^[10] Статья 131 освещает правила госрегистарции на недвижимое имущество и сделок с ним, в ней подробно рассматриваются вещные права, их ограничения и возникновение, их переход и прекращение, а также регистрация этих статусов. В данной статье приводится информация о том, в каком порядке проверяется достоверность осуществленной государственной регистрации прав на недвижимость.

Высокое значение имеет Закон о госрегистрации прав на недвижимость, определяющий порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. В данном документе закрепляются органы, ответственные за госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. В данном законе даны условия публично-правовой базы для осуществления сделок с недвижимым имуществом.По законодательству регистрации подлежат следующие договоры: относятся: договор продажи жилого помещения, договор продажи предприятия, договор дарения, договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, договор об ипотеке, договор аренды здания или сооружения на срок свыше одного года, договор аренды предприятия.

В соответствии со статьей 433 ГК РФ договор касаемо смены правового статуса на недвижимое имущество является действительным исключительно с момента его регистрации – если был заключен договор о продаже квартиры, он будет иметь юридическую силу только после того, как будет произведена его государственная регистрация.

Вопросы споров по недвижимости регулируются Гражданским процессуальным и Арбитражным процессуальным кодексами.

Вопросы оценки недвижимости освещаются в тексте ФЗ №135 «Об оценочной деятельности».

Договоры по сделкам с недвижимым имуществом заключаются в простой письменной форме с составлением обычно одного документа, подписанного сторонами (статьи 550, 651, 674 ГК РФ^[11]). Заключение сделок купли-продажи или аренды сооружений с процедурой обмена документами (оферта или акцепт) недопустимо.

Не является обязательным нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом, при этом разрешено добровольное привлечение нотариуса по решению обеих сторон сделки. При нотариальной форме сделки процесс регистрации прав на объект облегчается, так как не требуется предоставлять в органы регистрации заявление правообладателя, то есть продавца или арендодателя. Сопровождение сделки нотариусом, несмотря на необязательность данной меры со стороны законодательства – востребованная и оправданная мера, позволяющая сократить риски по сделке, а также достоверно провести необходимые проверки.

2.2 Правовые особенности сделок с недвижимостью

Вопросы, которые возникают в связи с правовым оформлением сделок с недвижимостью, на сегодняшний день остаются весьма актуальными. С одной стороны, мы являемся свидетелями постоянного расширения рынка недвижимости, участниками которого являются как рядовые граждане, так и юридические лица. С другой стороны, по ряду вопросов законодательное регулирование сделок с недвижимостью носит неполный либо нечёткий характер. Недостатки законодательства зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Наконец, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений.

Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередко заключение сделки с недвижимостью связано с риском возникновения убытков, которые могут оказаться весьма значительными. Неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий регистрации сделки с недвижимостью либо прав на неё, а также отсутствие должной осмотрительности при заключении сделки, — всё это вполне может привести к тому, что сторона не получит должного по сделке, объектом которой является недвижимое имущество. Чтобы избежать ряда неприятностей, при оформлении сделки с недвижимостью целесообразно прибегать к помощи профессионалов — юристов и адвокатов. Однако не менее важно самому разбираться в основных правовых вопросах, которые возникают в связи с заключением подобных сделок. Освещению этих вопросов и посвящена настоящая статья.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ^[12], к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их целостности и хозяйственному назначению. К недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, леса, обособленные водные объекты, здания, сооружения, квартиры. Кроме того, данные объекты обладают рядом уникальных индивидуализированных признаков, благодаря которым данные объекты всегда отличаются друг от друга (например, уникальный кадастровый номер земельного участка, адрес жилого дома и т.д.).

Важность и значимость недвижимого имущества как для его владельцев, так и для государства, обусловили существование специального правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Так, многие объекты недвижимости могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и тем самым изъяты из гражданского оборота, что обусловлено особой значимостью этих объектов для экономики и экологии государства (например, леса и обособленные водные объекты, правовой статус которых регулируется положениями Лесного и Водного кодексов РФ). Значительная часть правового регулирования недвижимости посвящена специальным правилам совершения сделок, объектом которых является недвижимое имущество.

Коротко суть специального правового режима недвижимости и сделок с ним заключается в следующем:^[13]

1) право собственности и другие права на недвижимое имущество, не изъятое из оборота, переход и прекращение этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования этих прав;

2) вновь создаваемое недвижимое имущество становится объектом гражданского оборота (то есть может являться объектом гражданско-правовых сделок) только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке (в органах технического учёта и технической инвентаризации);

3) для ряда сделок с недвижимостью установлено требование об их обязательной государственной регистрации, причём подобная сделка считается заключённой с момента её регистрации (речь идёт именно о регистрации сделки, в отличие от регистрации прав, о которой сказано в п.1);

4) специальные правила совершения сделок с недвижимостью предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на возведённое на участке здание или сооружение: по общему правилу, к приобретателю (арендатору) здания или сооружения автоматически вместе со зданием или сооружением переходит и право собственности (право аренды) на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования (ст.273, 653 ГК РФ^[14]);

5) с целью осуществления контроля за законностью сделок с недвижимостью, действует единая система учреждений юстиции, ответственных за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, Московский комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Недвижимое имущество может быть объектом самых разнообразных сделок, примерный перечень которых выглядит следующим образом: купля-продажа, мена, дарение, аренда, найм жилого помещения, рента, долевое участие в строительстве, передача по наследству. Наиболее распространёнными сделками являются купля-продажа, аренда и найм жилого помещения. Элементами любой двусторонней сделки (договора) с недвижимостью являются её стороны (участники правоотношения), содержание (условия сделки, то есть права и обязанности сторон) и форма. Нарушение определённых законом требований к каждому из элементов сделки является основанием для признания её недействительной либо незаключённой, поэтому данные требования необходимо рассмотреть более подробно.

Текст любого гражданско-правового договора, как правило, начинается с определения сторон, заключивших соответствующий договор. Для этого в договоре указывается наименование сторон, их адреса (места жительства или места нахождения) и иные реквизиты (паспортные данные, сведения о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя). Общим требованием, которому должны соответствовать стороны договора, является их правоспособность и дееспособность. Несовершеннолетние заключают сделки через законных представителей (с предварительного согласия органов опеки и попечительства), а по достижении четырнадцати лет — с согласия законных представителей.

При заключении договора, объектом которого является существующая в момент заключения сделки недвижимость, покупателю (арендатору, нанимателю) целесообразно принять ряд мер для того, чтобы проверить наличие и действительность полномочий лица (продавца, арендодателя) на совершение сделки по отчуждению недвижимости. Отсутствие у лица полномочий по совершению сделки в отношении недвижимости может являться основанием для признания сделки недействительной (ст.168, 174 ГК^[15] и др.). Чаще всего это имеет место в тех случаях, когда: продавец в действительности не является собственником недвижимости либо до этого уже распорядился своим имуществом; полномочия представителя недействительны либо недостаточны для совершения сделки; недвижимость находится под арестом; супруг распоряжается совместно нажитым имуществом без согласия другого супруга; долевой собственник недвижимости распоряжается своей долей с нарушением преимущественного права остальных дольщиков на приобретение доли. Поэтому при проверке «надёжности» продавца (арендодателя, наймодателя), необходимо учитывать следующее.

• Во-первых, если сделка от имени собственника (правообладателя) совершается его представителем, необходимо убедиться в том, что у представителя имеется доверенность на совершение сделок в отношении недвижимого имущества. Доверенность должна быть заверена нотариально (хотя формально, согласно ч.2 ст.185 ГК РФ^[16], достаточно доверенности, оформленной в простой письменной форме). Для большей надёжности следует связаться с самим продавцом или нотариусом, заверившим доверенность (все совершённые нотариусом нотариальные действия в обязательном порядке регистрируются в реестре). Если продавцом является юридическое лицо, необходимо проверить полномочия его представителя на совершение подобной сделки (для этого следует ознакомиться с учредительными документами юридического лица).
• Во-вторых, продавец (арендодатель, наймодатель) должен предъявить покупателю (арендатору, нанимателю) свидетельство о праве на соответствующее недвижимое имущество. Однако нужно учесть, что права на недвижимость, которые возникли до вступления в силу Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступил в силу 30 декабря 1997 года), регистрируются правообладателями в добровольном порядке, поэтому свидетельство о праве на недвижимость в этом случае может отсутствовать.
• В-третьих, ст.7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет, что сведения о регистрации прав носят открытый характер. Это означает, что для того, чтобы достоверно убедиться, кто именно является собственником объекта недвижимости и какие обременения имеет данное имущество, достаточно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о получении выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная выписка предоставляется заявителю в течение пяти дней.
• В-четвёртых, определённой особенностью обладают сделки, которые совершаются одним из супругов в отношении совместно нажитого недвижимого имущества. Согласно ч.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, для совершения подобной сделки, супругу необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чьё согласие получено не было, вправе в судебном порядке требовать признания сделки недействительной. Кроме того, в регистрации подобной сделки и прав из неё должно быть отказано. Покупателю необходимо учесть данное обстоятельство и в случае необходимости потребовать от продавца предъявления нотариально заверенного согласия другого супруга.
• В-пятых, аналогичная особенность имеется при отчуждении доли в праве собственности на недвижимость. В этом случае действует установленное в ст.250 ГК^[17] правило, согласно которому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные дольщики имеют преимущественное право покупки продаваемой доли на условиях, на которых она продаётся. Поэтому продавец доли обязан известить остальных дольщиков о намерении продать свою долю, и только если остальные долевые собственники откажутся от права преимущественной покупки либо в течение месяца не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать долю любому постороннему лицу. Наиболее надёжным способом извещения остальных дольщиков о намерении продать долю является передача заявления через нотариуса в порядке, предусмотренном ст.86 Основ законодательства РФ «О нотариате». Кроме того, возможно извещение заказным письмом с уведомлением, либо личное вручением извещения в письменной форме, в присутствии свидетелей и с подписью дольщика о получении извещения. Соответственно, предъявления именно этих документов необходимо потребовать покупателю от продавца доли в недвижимости.