Файл: Понятие и виды сделок в России.pdf

Таким образом, подводя итог сказанному, стоит отметить, что в интересах обеспечения надёжности правового положения приобретателя по договору отчуждения недвижимости, ему целесообразно добиваться заключения сделки на следующих условиях:

• 1) сделка должна быть оформлена нотариально (в таком случае для регистрации сделки и прав на недвижимость не требуется представления в регистрирующий орган заявления продавца);
• 2) если сделка не подлежит государственной регистрации, то временной разрыв между моментом заключения договора и моментом передачи недвижимости должен быть минимальным (возможно предусмотреть, что передача имущества осуществляется в момент заключения договора);
• 3) если сделка подлежит регистрации, то её незамедлительная регистрация гарантирует покупателю определённую степень правовой защищённости.^[27]

2.4 Актуальные проблемы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом

Последнее десятилетие применения Закона о государственной регистрации и гражданского законодательства на практике выявило, на наш взгляд, ряд проблем, на ключевых из которых мы хотели бы остановиться.

Одним из таких вопросов до мая 2013 года являлось влияние отсутствия регистрации на недействительность сделок с недвижимостью. Цивилизованные рыночные отношения характеризуются тем, что процедура государственной регистрации сделок с недвижимостью является совершенно обычной и нормальной для них. Стороны, совершившие сделку, закрепляют свои права и обязанности, а третьи лица, каким-либо образом заинтересованные в конкретном объекте недвижимости, в силу доступности этой информации, могут получить все необходимые сведения о правовом режиме этого объекта. К примеру, гражданин имел в собственности земельный участок, затем продал его и государственно зарегистрировал свою продажу, в данном случае переход права собственности. Если бы к нему через какое то время были бы претензии от налоговой службы по поводу того, что он не уплатил земельный налог, то он бы мог предъявить документ о регистрации своей продажи и был бы «чист» перед законом. Если же бы он не зарегистрировал свою продажу, а продал участок «домашним способом», без регистрации перехода права, которое требует гражданское законодательство, для налоговой службы такая сделка не была бы аргументом, поскольку налоговые органы свои требования обязаны предъявить только тому лицу, которое зафиксировано как собственник данного участка в ЕГРП (фактически регистрация договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю означает одно и тоже).

Гражданский и Земельный кодекс РФ в своих нормах подчеркивают обязательность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. С ней связано наступление значимых юридических последствий. Это же подтверждает ст. 219 ГК РФ^[28]: «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

По сути, авторитет государственной регистрации последовательно утверждался и земельным, и гражданским законодательством. Однако далеко не все статьи закона, которые регулируют сделки с недвижимым имуществом, обязывают совершить государственную регистрацию, предусматривая лишь регистрацию перехода права собственности. К примеру, в п.1 ст.551 ГК РФ четко сказано, что «переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». В редакции от 01.03.2013 года в п.1ст.165 ГК РФ говорилось, что «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной». В угрозе недействительности сделки, содержащейся в ГК РФ, было несоответствие с Законом о регистрации, в котором говорится, что государственная регистрация - это не создание права, а лишь удостоверение наличия его.

Конечно, равными эти критические замечания назвать нельзя. Можно говорить о небольшой неточности или пробеле, если касаться умолчания о необходимости регистрации в отдельных нормах закона, т.к. в целом все законодательство по смыслу говорит о такой необходимости. Что касается недействительности сделки при отсутствии выполнения законодательного требования обязательной ее регистрации, то правовые обстоятельства здесь были гораздо серьезнее и нарушали смысл Закона о регистрации, в котором таких последствий не предусматривалось.

В ст.550 и 551 ГК РФ^[29] присутствует та же идея. Договор продажи недвижимости участников связывает с момента его подписания. Переход права собственности подлежит государственной регистрации по этому договору. Но только после государственной регистрации перехода права обязанности и права, которые приобретают стороны по договору, получают законное существование для третьих лиц.

После принятия Федерального закона № 100-ФЗ от 07.05.2013года ситуация некоторым образом изменилась. Внесены поправки в ст. 165 ГК РФ «Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки». Теперь уже законодатель не «угрожает» недействительностью сделки при отсутствии ее регистрации, но косвенным образом все же намекает на последствия. В п. 2 ст.551 ГК РФ указано, что «исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами», а в п.1ст.164 ГК РФ говорится: «в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации». То есть, в любом случае стороны должны быть заинтересованы в регистрации сделки, хотя имеют полное право не регистрировать ее. ^[30]

Еще об одной проблеме, близкой к вышеупомянутой, хотелось бы упомянуть в нашей работе. Речь идет о конструкции "двойной" регистрации, когда при заключении договоров с недвижимостью, регистрации подлежат в одних случаях договоры, в других переход права по договору, либо и то, и другое одновременно. Правообладатели также пытаются на практике совместить между собой эти две процедуры, по сути, не видя и не понимая разницы в этом, а также, не делая выводов по поводу всех плюсов и минусов этого действия.

Рассмотрение вышеупомянутых проблем позволяет сделать следующие предложения, на наш взгляд, по улучшению процесса правоприменительной практики в данном вопросе. Во-первых, установить обязательную государственную регистрацию для всех сделок (договоров) с недвижимым имуществом, что одновременно и будет являться переходом права по ним. Во-вторых, еще раз закрепить в законодательстве, как одну из ключевых норм, что все договоры, требующие государственную регистрацию, но не прошедшие ее, как фактически совершенные, должны считаться заключенным и действительными с момента их заключения. В-третьих, признать необязательность для третьих лиц правовых последствий договоров, требующих государственной регистрации, но не прошедших ее. Права третьих лиц должны иметь приоритет, если их права сталкиваются по тому же предмету с правами лиц - участников указанных договоров.

Конечно, высказанные в нашей работе предложения являются спорными. Тем не менее, рассмотренные выше вопросы требуют как внимания к себе, так и поиска того или иного решения, и на уровне законодательства, и на уровне руководящих разъяснений высших судебных органов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Виды сделок в гражданском праве классифицируются по количеству сторон, принимающих участие в них.

Под сделкой понимают действия обычных граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Разграничивают виды сделок по числу сторон и их обязанностям:

• односторонние;
• двухсторонние;
• многосторонние;
• безвозмездные;
• возмездные.

В наше время сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Социальное и экономическое значение сделок предопределяется их сущностью и особыми юридическо-правовыми свойствами. Гражданское право служит регламентации товарно-денежных отношений, имущественных и личных неимущественных отношений, участники которых равными, самостоятельными и независимыми друг от друга (п.1 ст.2 ГК РФ). Главным юридическим средством завязки и определения содержания отношений между вышеуказанными субъектами и являются сделки. Именно они - то правовое средство, при помощи которого социально и экономически равноправные и самостоятельные субъекты устанавливают свои права и обязанности, то есть юридические пределы свободы своего поведения.

Не вызывает сомнения, что в общественной жизни сделки играют многогранную роль. Совершение сделок - важнейший юридический способ осуществления субъектами своих гражданских прав, поскольку, совершая сделки, они распоряжаются социально-экономическими благами, принадлежащими им, и приобретают блага, принадлежащие другим.

Начнем с того, что в своей повседневной жизни мы осуществляем права и обязанности главным образом путем совершения различных сделок. Так, мы ежедневно совершаем сделки, на основе которых нам продают товары, оказывают услуги, выполняем работы. И продолжается это в течении всей жизни человека - от рождения (имеется ввиду, что до определенного возраста от имени человека действуют его родители или опекуны) до самой смерти (достаточно указать на завещание, справедливо именуемое "последней волей").

Такое же огромное значение сделки имеют в предпринимательской деятельности, независимо от того, идет ли речь о торговле, посредничестве, банковских или биржевых операциях, которые в иной, чем сделки, форме, не могут существовать, или о производственной деятельности, которая в конечном счете имеет целью осуществить реализацию полученных результатов, возможную только в форме сделок.

Особую роль в социально-экономической жизни общества играют двух - и многосторонние сделки - договоры. Сам по себе договор является инструментом согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому договор можно оценить как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в её рамках. Благодаря договорам между субъектами, осуществляющих производственно-хозяйственную деятельность, и потребителями товаров и услуг устанавливаются пропорциональность экономических процессов в условиях рыночного производства, ибо договоры позволяют учесть реальные потребности и интересы членов общества.

Таким образом, можно сделать вывод, что сделки являются неотъемлемой частью нашей жизни, и их огромная роль в существовании общества неоспорима.

В заключение хотелось бы отметить, что данная тема настолько обширна, что её невозможно осветить полностью и всесторонне при таком небольшом объеме работы. Поэтому в настоящей работе были рассмотрены самые основные особенности сделок в целом, их классификация и значение.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 24.06.2002 г. №91-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст. 3012.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон от 26.01.1996 г. №14-ФЗ(ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья. Федеральный закон от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 49. Ст. 4552.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть четвертая. Федеральный закон от 18.12.2006 г. № 230-ФЗ (ред. от 01.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 52 (1 ч.). Ст. 5496.
7. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 14.11.2002 г. №138-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 46. Ст. 4532.
8. Уголовный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 13.06.1996 г. № 63-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 25. Ст. 2954.
9. Артемов В.В. Недействительность сделок и их последствия: некоторые аспекты // Юрист. 2013. № 6.
10. Белов, В. А. Гражданское право. В 4 томах. Том 3. В 2 книгах. Особенная часть. Абсолютные гражданско-правовые формы / В.А. Белов. - М.: Юрайт, 2015. - 764 c.
11. Бунич, Г. А. Гражданское право. Особенная часть / Г.А. Бунич, А.А. Гончаров, Ю.Г. Попонов. - М.: Дашков и Ко, 2016. - 376 c.
12. Голышев В.Г. Совершение сделки с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности // Юрист. 2012. №2.
13. Гутников О.В. Деление недействительных сделок на ничтожные и оспоримые: основные идеи и результаты реформирования Гражданского кодекса Российской Федерации // Право. Журнал Высшей школы экономики 2017. № 2. С. 48-67
14. Ивакин, В. Н. Гражданское право. Особенная часть. Учебное пособие / В.Н. Ивакин. - М.: Юрайт, 2016. - 240 c.
15. Карапетов А.Г., Тузов Д.О. Сделки, совершенные в противоречии с императивными нормами закона, в контексте новой редакции ст. 168 ГК РФ // Вестник гражданского права. 2016. № 5. С. 14 - 67.
16. Стрельцова Е.Г. Признание мнимых сделок, совершенных должником с целью сокрытия имущества от взыскания, недействительными // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. № 9. С. 53-57.
17. Саблин, М. Т. Заключение сделок без риска. Проверка контрагента, договорная работа, организационная система / М.Т. Саблин. - М.: Библиотечка "Российской Газеты", 2012. - 144 c.
18. Ячменев, Ю. В. Гражданско-правовая защита имущественных прав граждан и организаций / Ю.В. Ячменев. - М.: ИВЭСЭП, 2015. - 116 c.
19. Ячменев, Ю. В. Гражданско-правовая ответственность / Ю.В. Ячменев. - М.: ИВЭСЭП, 2015. - 176 c.