Файл: Понятие и виды сделок в России.pdf

В том, случае, если покупатель заключает сделку продажи недвижимости без принятия мер к выяснению всех обстоятельств, которые бы свидетельствовали о наличии либо отсутствии у продавца права на отчуждение недвижимости, в том числе без совершения действий и истребования документов, которые перечислены выше, такой покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем недвижимости в смысле ст.302 ГК^[18]. Добросовестным является приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся действительным собственником (носителем правового титула). Признание покупателя недвижимости, приобретённой от неправомочного продавца, добросовестным приобретателем в некоторых случаях может оказаться весьма необходимым для защиты прав покупателя на приобретённое таким образом имущество. Так, согласно ст.302 ГК, действительный собственник имущества (носитель правового титула) вправе истребовать это имущество от добросовестного приобретателя только в том случае, если первоначально это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (например, утрачено либо похищено).

Содержанием договора является совокупность условий, на которых достигнуто соглашение сторон. В силу принципа диспозитивности, который распространяется на правоотношения гражданско-правового типа, стороны свободно определяют содержание договора. При этом, существует ряд условий, согласование которых обязательно для того, чтобы договор считался заключённым (существенные условия договора). Так, в договоре продажи недвижимости существенным является условие о цене (ст.555 ГК^[19]).

Согласно ст.432 ГК, существенным условием любого договора является условие о его предмете. Определение предмета в договоре, заключённом по поводу недвижимости, имеет особое значение и подчинено дополнительным правилам. Объясняется это тем, что, как уже отмечалось, каждый объект недвижимости обладает рядом уникальных индивидуализированных признаков, благодаря которым данные объекты всегда отличаются друг от друга. Статья 554 ГК закрепляет правила определения предмета в договоре продажи недвижимости. Однако данной нормой целесообразно руководствоваться и при заключении иных сделок с недвижимостью.

Согласно данной статье, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество. При отсутствии соответствующих данных, договор не считается заключённым. Как правило, в договоре необходимо указывать: адрес объекта недвижимости, расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, назначение недвижимости, площадь (жилая, общая), этажность, количество комнат. При заключении договора, предметом которого является земельный участок, обязательно указывается уникальный кадастровый номер участка (определяется на основании выписки из кадастра), сам участок описывается путём установления границ и описания смежных территорий. Поэтому при оформлении договора, к нему обязательно прилагается план участка (земельный план), который содержит сведения о размере и границах участка, об имеющихся на нём объектах.

Другая особенность содержания сделок с недвижимостью касается договоров купли-продажи жилых помещений (квартиры или жилого дома). Согласно ст.558 ГК, существенным условием такого договора является указание на лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования данным жилым помещением. Согласно ст.127 Жилищного кодекса РСФСР, а также ст.292 ГК РФ^[20], правом пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника жилого помещения, если они проживают в данном жилом помещении. Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В данном случае новый собственник становится наймодателем жилого помещения на тех же условиях, что и бывший собственник. Таким образом, заключая договор на таких условиях (то есть приобретая жилое помещение с обременением в виде жильцов), покупатель не вправе предъявлять продавцу претензии, основанные на том, что жильцы отказываются выписаться из жилого помещения. С другой стороны, сокрытие продавцом от покупателя информации о жильцах и отсутствие в договоре указания на жильцов, позволяет квалифицировать договор как незаключённый, а потому не влекущий никаких правовых последствий (в виде прав и обязанностей сторон). Чтобы избежать неприятностей, покупателю в любом случае лучше потребовать от продавца предъявления справки из ДЕЗа о том, что в квартире никто не зарегистрирован (кроме продавца).

Договоры должны заключаться в форме, предусмотренной законом для соответствующей сделки, а заключение договора в ненадлежащей форме влечёт неблагоприятные для сторон последствия, установленные законодательно. Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме, причём, как правило, с составлением одного документа, подписанного сторонами (ст.550, 651, 674 ГК). Это означает, что заключение таких сделок (а именно, договора продажи недвижимости, договора аренды здания или сооружения) путём обмена документами (оферта и акцепт) не допускается.

Обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не требуется (за исключением завещания недвижимого имущества), однако возможно добровольное, основанное на согласии сторон, облечение сделки в нотариальную форму. Стоит отметить, что подобная мера никогда не помешает: нотариус не только удостоверяет подписи сторон под договором (что позволяет сделать вполне определённый вывод о воле сторон), но и проверяет дееспособность сторон, а также законность самой сделки. Кроме того, нотариальная форма сделки облегчает процесс регистрации прав на недвижимое имущество: при наличии нотариально заверенной сделки в регистрирующий орган не требуется представлять заявление действующего правообладателя (продавца, арендодателя) о регистрации возникшего на основании сделки права.

Как указывалось выше, для ряда сделок с недвижимостью законом установлено требование об их обязательной государственной регистрации. Согласно ст.433 ГК^[21], договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. К договорам, которые подлежат регистрации, относятся: договор продажи жилого помещения (ст.558 ГК), договор продажи предприятия (ст.560 ГК), договор дарения (ст.574 ГК), договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК), договор об ипотеке (ст.339 ГК), договор аренды здания или сооружения на срок свыше одного года (ст.651 ГК), договор аренды предприятия (ст.658 ГК). О правовой природе государственной регистрации сделок с недвижимостью и её отличии от государственной регистрации прав на недвижимое имущество, речь пойдёт в следующей части настоящей статьи.

2.3 Регистрация сделки и регистрация прав из сделки

Разграничение этих понятий в тексте Гражданского кодекса РФ носит крайне неопределённый характер, и только с принятием ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» появилась некоторая ясность в этом вопросе. Значительный вклад в прояснение многих спорных моментов, связанных с регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней внесла судебно-арбитражная практика. Так, стоит обратить внимание на следующие материалы судебной практики:^[22]

1) Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;

2) Письмо ВАС от 21 августа 1997г. «О Федеральном Законе О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

3) «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» (Приложение к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997г.);

4) «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002г.);

5) «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г.) и ряд других.

Из смысла и содержания действующего законодательства вытекает, что регистрация сделки и регистрация прав на недвижимое имущество являются разными по своей правовой природе явлениями. Как уже указывалось выше, требование о регистрации сделки касается лишь некоторых сделок, которые прямо указаны в Гражданском кодексе РФ^[23]. По сути, регистрация сделки является самостоятельной стадией, прохождение которой обязательно для того, чтобы сделка считалась заключённой. Это означает, что права и обязанности у сторон сделки возникают только после её регистрации, поэтому нельзя требовать исполнения сделки, которая подлежит регистрации, но ещё не была зарегистрирована.

Однако важно подчеркнуть, что оформление в простой письменной либо нотариальной форме сделки, которая требует государственной регистрации, возлагает на сторон договора обязанность зарегистрировать данную сделку. Каждая из сторон вправе в судебном порядке требовать как принудительного исполнения этой обязанности, так и компенсации убытков, возникших по причине неисполнения данной обязанности другой стороной. Так, согласно ст.165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме (простой письменной с составлением одного документа, подписанного сторонами), но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При предъявлении указанного требования в судебном порядке, необходимо воспользоваться положениями главы 13 Гражданского процессуального кодекса РФ и одновременно с подачей иска подать ходатайство о принятии мер по обеспечению иска в виде приостановления и запрещения государственной регистрации сделок с соответствующим недвижимым имуществом. В противном случае, ответчик может, намеренно затягивая судебный процесс, заключить и зарегистрировать другую сделку по поводу того же недвижимого имущества, что сделает практически невозможным исполнение судебного решения о регистрации сделки.

В отличие от регистрации сделки, которая относится к стадии заключения сделки, регистрация прав на недвижимое имущество относится к стадии исполнения сделки, предметом которой является отчуждение недвижимого имущества (продажа, дарение, мена). Дело в том, что предметом подобной сделки является передача права собственности на недвижимое имущество. Однако согласно ст.223 ГК РФ^[24], в тех случаях, когда переход права на имущество подлежит регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает только с момента такой регистрации, а не с момента передачи вещи. Поэтому обязательство продавца передать вещь в собственность должно считаться полностью исполненным только в тот момент, когда право собственности покупателя будет зарегистрировано. Согласно ст.551 ГК, в случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость (отказывается подать заявление, либо представить необходимые для регистрации документы), суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности. При предъявлении данного требования в судебном порядке, целесообразно одновременно заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на недвижимое имущество с целью исключения возможности заключения продавцом второй сделки по поводу одного и того же имущества.

Таким образом, регистрация права собственности приобретателя недвижимости является необходимой стадией исполнения любого договора, по которому осуществляется отчуждение недвижимости, тогда как регистрация сделки требуется только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, при продаже жилых помещений). В том случае, когда применительно к одной сделке требуется как регистрация самой сделки, так и регистрация прав из неё, оба регистрационных действия могут быть совершены одновременно (если сделка предусматривает немедленную передачу недвижимой вещи). Однако нередко договор предусматривает, что недвижимость подлежит передаче не сразу, а по истечении определённого срока после заключения договора. Тогда сначала происходит регистрация сделки, затем недвижимость по акту приёма-передачи передаётся покупателю, после чего регистрируется право собственности покупателя.

Что касается договора аренды недвижимого имущества (по которому происходит не отчуждение недвижимости, а передача права владения и пользования недвижимостью), то здесь регистрация прав не имеет самостоятельного значения, так как она обязательна только в тех случаях, когда требуется регистрация сделки, и всегда осуществляется одновременно с регистрацией сделки.^[25]

Одной из ключевых проблем, возникающих при заключении сделок с недвижимостью, является ситуация, когда собственник заключает одновременно несколько сделок, направленных на отчуждение разным лицам одного и того же объекта недвижимости. Законодательство и судебная практика содержат несколько правил, с помощью которых удаётся предотвратить возникновение подобных ситуаций либо разрешить возникший правовой спор:

• Во-первых, учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны отказать в регистрации договора отчуждения недвижимости, если ранее уже был зарегистрирован договор отчуждения того же объекта недвижимости, заключённый тем же продавцом с другим покупателем (п.4 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001г.);
• Во-вторых, судебная практика исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности (если государственной регистрации сделки не требуется), продавец (равно как и покупатель) не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом взятого продавцом на себя обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является законным владельцем данного имущества. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества, продавец несёт ответственность за его неисполнение (п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г.);
• В-третьих, в случае заключения продавцом нескольких договоров отчуждения одного и того же объекта недвижимости разным лицам, если указанные договоры не подлежат регистрации, а объект недвижимости не был передан ни по одному из договоров, применению подлежит ст.398 ГК^[26]. Согласно данной статье, преимущественное право на получение в собственность объекта недвижимости имеет тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить — тот, кто раньше предъявил иск.