Файл: Право собственности граждан( Понятие и содержание права собственности гражданина).pdf

Существуют нетипичные объекты недвижимости гидротехнического назначения: канавы, затоны и др. Вопрос в том, они – недвижимое имущество или улучшение земельного участка? Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08 по делу № А56-31923/2006^[40] разъясняет: если гидротехнические объекты были созданы для улучшения качества земель и обслуживания земельного участка, на котором они расположены, то такие объекты не самостоятельные объекты гражданских прав, несмотря на то, что они прочно связаны с землей и их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно. Такие объекты - часть такого земельного участка (ст. 135 ГК РФ).

Таким образом, на праве собственности гражданам может принадлежать любые недвижимые вещи, кроме недр, земельных участков в пределах береговой полосы, установленной Водным кодексом РФ, земельных участков с прудами, обводненных карьеров, в границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ), а также недвижимых вещей, изъятых из оборота, либо ограниченных в обороте.

Глава 3. Приобретение гражданином права собственности на недвижимые вещи. Прекращение права собственности гражданина на недвижимые вещи

3.1 Основания и способы приобретения гражданином права собственности на недвижимые вещи

Одни авторы считают, что основания - юридические действия по приобретению права собственности, способы - фактические действия.^[41] Другие считают, что способы – это разновидность оснований.^[42]

Хотя основание закреплено в ст. 218 ГК РФ, а способы - скорее термин юридической доктрины, употреблять понятие «способ» можно как синоним понятию «основание».^[43]

Е.А. Суханов выделяет две группы способов приобретения права собственности:

1. первоначальные, которые не зависят от прав и воли предыдущего собственника;

2. производные, которые возникают по воле предыдущего собственника.

Первоначальные способы приобретения права собственности указаны в гл. 14 ГК РФ.

Производные способы приобретения права собственности: посредством сделки об отчуждении вещи, в порядке наследования, в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.^[44]Третий способ не входит в наше рассмотрение, так как присущ только юридическому лицу. Такими договорами об отчуждении недвижимой вещи в собственность другому лицу являются: договоры купли-продажи, мены, дарения и др., которые регулируются гражданским законодательством. Основным способом приобретения недвижимой вещи из публичной собственности в собственность граждан является приватизация (ст. 217 ГК РФ). Приватизация - бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Граждане, которые пользуются помещениями на условиях социального найма, могут приобрести их на условиях, предусмотренных Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»^[45] (далее – Закон о приватизации), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений лиц (ст.ст. 1,2 Закона о приватизации). Раздел 5 ГК РФ посвящен вопросам наследования.

Подробнее мы остановимся на первоначальных способах приобретения права собственности.

Так как мы рассматриваем способы приобретения права собственности гражданами на недвижимые вещи, соответственно выделим первичные способы приобретения возможные для приобретения права собственности именно на недвижимые вещи: 1. создание новой вещи, недвижимой вещи (ст.ст. 218, 219 ГК РФ); 2. самовольная постройка в случае, предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ; 3. приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ); 4. внесение полностью паевого взноса членом кооператива или другими лицами, которые имеют право на паенакопления, за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, которые предоставляются этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на такое имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ); 5. клад – отнесение его к способам приобретения недвижимых вещей считаю неурегулированным в должной степени, существуют пробелы в регулировании данного вопроса. П.1 ст. 233 ГК РФ гласит, что клад - зарытые в земле либо сокрытые другим способом деньги или ценные предметы. Неясным остается вопрос, сокрытые природой ценные предметы – это клад? Что понимается под ценными предметами? Клад, который содержит культурные ценности согласно п. 2 ст. 233 ГК РФ передаются в государственную собственность. Что понимается под культурными ценностями не разъяснено, однако понятие культурным ценностям дано в ст. 4 Федерального закона от 15.04.1998 N 64-ФЗ «О культурных ценностях, перемещенных в Союз ССР в результате Второй мировой войны и находящихся на территории Российской Федерации»^[46]. К культурным ценностям, например, относятся памятники монументального искусства. Итак, что же получается, предположим на земельном участке его собственника обнаруживается следующий предмет: воздушное судно. Воздушные суда согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимой вещи. Относится ли воздушное судно к ценным предметам? Скорее да, чем нет. Если его состояние хорошее, то стоить оно будет не мало. Вопрос остается открытым: что это клад (ценный предмет, сокрытый природой) или что-то иное? Далее остается неразрешенным вопрос, а что если на земельном участке собственника гражданина обнаруживается постройка, которая датируется 1, 2 в. н.э. Она закопана была в земле, то есть сокрыта. И что же получается? По закону она вроде бы относится к культурным ценностям (памятник монументального искусства), тогда как ее передать в собственность государства? Земельный участок будет изыматься у собственника? Если да, то какая сумма будет предусмотрена в качестве суммы компенсации? Если нет, то каким образом государство сможет получить ее в собственность? Кто получает в собственность культурную ценность: субъект или Федерация? Поэтому необходимо законодательное закрепление понятий ценный предмет, культурные ценности, а также закрепление порядка, сроков перехода в собственность государства недвижимых вещей, имеющих культурную ценность.

Перейдем к рассмотрению самовольной постройки. Определение самовольной постройки дано в п. 1 ст. 222 ГК РФ. На нее право собственности не приобретается, она подлежит сносу, но есть исключение, которое предусмотрено в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в этом случае возможно признать право собственности на постройку.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»^[47] (далее – Постановление N10/N22), если самовольная постройка построена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, но на ее постройку есть необходимые разрешения, истцом по иску о признании права будет правообладатель земельного участка, ответчиком - застройщик. Застройщик имеет право требовать возмещения расходов на постройку. Если самовольная постройка стоит на земельном участке, который принадлежит застройщику, но на ее строительство не были получены нужные разрешения, то истцом будет застройщик, ответчиком - орган местного самоуправления.

Чтобы установить обстоятельства, указанные в п. 3 ст. 222 ГК РФ, суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу. Суд должен установить, предпринимало ли лицо, построившее самовольную постройку меры к ее легализации, например, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода недвижимости в эксплуатацию, правомерно ли уполномоченный орган отказал в выдаче таких документов (п. 26 Постановления N10/N22) . Самовольная постройка не может быть включена в наследственную массу. Это не лишает наследников права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку, если вместе с ней к ним перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком и соблюдены правила п. 3 ст. 222 ГК РФ (п. 27 Постановления N10/N22). На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ (п. 30 Постановления N10/N22).

Далее рассмотрим приобретение права собственности таким способом, как приобретательная давность (Н.В. Карлова относит приобретательную давность к основанию приобретения права собственности^[48]). Исходя из смысла ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, которое принадлежит на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (п. 16 Постановления N10/N22). Правовое регулирование бесхозяйственной вещи находит свое отражение в ст. 225 ГК РФ: бесхозяйная вещь – такая вещь, которая не имеет собственника или собственник неизвестен, или от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи ставятся на учет органом, который осуществляет государственную регистрацию права на недвижимое имущество. По прошествии года со дня постановки на учет орган, управляющий муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на такую вещь. Если суд не признает муниципальную собственность на такую вещь, она может быть снова принята оставившим ее собственником или приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ гражданин не собственник должен добросовестно, открыто и непрерывно владеть такой недвижимой вещью как своей собственной вещью в течение пятнадцати лет.

П. 15 Постановления N10/N22 дает разъяснения по поводу приобретательной давности: 1. добросовестное давностное владением, когда лицо не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности на вещь; 2. открытое давностное владение, когда лицо не скрывает факта владения таким имуществом. Сокрытие имущества не считается принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества; 3. непрерывное давностное владение, когда оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Перерывом не считается время, ушедшее на истребование имущества из чужого незаконного владения, передача имущества во временное владение другому лицу, и если новый владелец имущества - сингулярный или универсальный правопреемник предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ); 4. владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Таким образом, можно выделить два способа приобретения права собственности гражданами на недвижимые вещи: первичные (создание новой вещи, самовольная постройка, приобретательная давность, внесение полностью паевого взноса членом кооператива или другими лицами, клад) и производные способы (посредством договоров, в порядке наследования). Как мы уже отмечали, требуется внесение поправок в ст. 233 ГК РФ, которые бы разъяснили ряд терминов, указанных в данной статье (ценный предмет, культурные ценности), порядок перехода культурных ценностей в государственную собственность, а также вопросы о том, могут ли недвижимые вещи являться кладом, что понимается под способами сокрытия, относятся ли к данному термину природные явления.

3.2 Прекращение права собственности гражданина на недвижимые вещи

В зависимости от того, действует ли собственник по собственной воле, либо прекращение права происходит без учета его воли, основания прекращения права собственности на имущество Е.А. Суханов делит на два вида: добровольное прекращение и принудительное.^[49] К добровольным основания прекращения права собственности относятся: отчуждение собственником имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ). К принудительным относятся основания, перечисленные в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Но куда же отнести же такие основания прекращения, как гибель, уничтожение, утрату имущества? Считаю, что эти основания можно отнести к третьей группе оснований, когда право собственности прекращается по объективным причинам.

Изъятие недвижимости может быть добровольным, то есть происходит по соглашению об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд, и принудительным (п. 6 ст. 279 ГК РФ).

Изъятие недвижимости происходит по правилам, установленным ст. 239.2 ГК РФ и ст.ст. 279, 281, 282 ГК РФ.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (согласно п. 13 ст.56.6 ЗК РФ - этот срок равен трем годам). Иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения собственником земельного участка проекта соглашения об изъятии (п. 2 ст. 282 ГК РФ).

Принудительное отчуждение земельного участка допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (ст. 55 ЗК РФ).

Равноценное возмещение означает выкупную цену земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»^[50]). Рыночная стоимость земельного устанавливается ст. 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»^[51].

Реквизиция и конфискация установлены ст.ст. 242, 243 ГК РФ. Их отличие кроется в том, что конфискация - это санкция, тогда как реквизиция – таковой не является, она применяется в силу различных природных бедствиях, авариях и т.д. и имущество при прекращении данных обстоятельств может быть возвращено, при конфискации возвращения имущества невозможно.

Принудительно может быть изъято путем продажи с публичных торгов жилое помещение, в котором собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт (ст. 293 ГК РФ).

Земельный участок изымается у собственника, если собственник грубо нарушает правила рационального использования земли, например, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки (ст. 285 ГК РФ).