Файл: Договорные конструкции (Раздел жилого помещения как основание изменения договора социального найма).pdf

По поводу сложившей ситуации с некоторым скепсисом отзывается М.Н. Козлов. По его мнению, ярким недостатком в таком случае выступает то, что договор выходит за рамки двухстороннего соглашения, т.к. наймодатель передавший в аренду имущество имеет дело не с контрагентом в лице нанимателя, а со всеми лицами, живущими на съемной площади. Сформировавшийся казус объективной точки зрения не имеет никакого смысла, ибо только в лишней степени обременяет нанимателя, возможно, что выходом из ситуации мог быть договор не о солидарной, а индивидуальной ответственности каждого из жильцов.

Таким образом, следуя тенденции выявленной в статье 677 пункте 3-м, потребно внести некоторые изменении и дополнения:

- для избегания недоразумений, судебных и иных издержек, всех физических лиц проживающих вместе с нанимателем наделить статусом – сонаниматель, сотитулодержатель, уравненный относительно остальных ответственных лиц и т.д. только в таком случае допустимо вести речь, о соблюдении принципа равноправия сторон в договоре вообще, и договоре найма жилого помещения в частности.

1.3 Особенности договора найма жилого помещения с учетом особенностей имущества

Новостройки имеют ряд преимуществ перед жильем во вторичном жилом фонде. Как правило, в новых районах большого города инфраструктура более совершенна. Именно там открываются самые большие и удобные гипермаркеты. Районы новостроек не имеют традиционных проблем с транспортной доступностью в холодное время года, ведь там проще установить ответственное за коммунальное хозяйство лицо, а поэтому и дороги зимой чистятся лучше. Кроме того, хозяева квартир в новостройках меньше страдают от действий социально не адаптированных соседей, ведь покупка квартиры в новостройке подразумевает определенный уровень дохода.

Если вы хотите использовать все эти преимущества, но вместе с тем не уверены, что можете себе позволить покупку квартиры? Жилье в новостройке можно взять в аренду. Нужно только знать некоторые тонкости закона и практики, связанные с арендой новостроек. Прежде всего, необходимо помнить. Что сдать квартиру в аренду может только собственник жилья, а не фирма-застройщик. Именно поэтому снять что-либо в доме, который еще сдается в эксплуатацию не получится. У собственника должно быть свидетельство о праве собственности на квартиру, выданное органом Росрегистрации. Наличие этого документа – правовая гарантия того, что вы в один далеко не прекрасный день не будете выселены без предупреждения новым собственником жилья.

---

Кроме того, остерегайтесь таких хозяев, которые стремятся «повесить» на арендатора процесс заключения договоров с энергетиками, газовщиками и управляющей компанией. Самый удобный для вас вариант, если указанные договоры у владельца есть и он может вам и продемонстрировать. В любом случае, соглашаться на заключение подобных договоров не стоит даже за существенное снижение арендной платы. Вы можете по ошибке не расторгнуть этот договор, когда будете выезжать, и потом оказаться обязанным платить за то, чем не пользуетесь.

В остальном, имейте ввиду, что хозяева квартир в новых домах очень трепетно относятся к сохранности ремонта. По закону все, что испорчено вами, ремонтировать должны тоже вы. Но бывает и так, что качество постройки оставляет желать настолько лучшего, что при обычном использовании портятся трубы, горит проводка. В этом случае вам необходимо как можно скорее вызывать представителя управляющей компании и составить с ним акт о повреждении. Именно этот документ и будет основным доказательством в случае конфликта с хозяином квартиры, если последний постарается «повесить» на вас ремонт.

Что необходимо учитывать, в случае, если снимать квартиру? Какие основные документы требуются для заключения договора аренды? Прежде чем внести плату за квартиру, нужно проверить документы собственника и правильно заключить договор аренды. Договор аренды квартиры - это существенное доказательство того, что вы взяли в аренду жилье. Только с договором аренды при себе можно отстаивать свои права, в том случае, если хозяин квартиры не выполняет условия договора, в том числе и в судебном порядке. Все проблемы лучше предотвращать, чем в последствии распутывать.

Перед тем как оформлять договор найма, требуется убедиться в том, что гражданин, который предлагает вам квартиру, на то уполномочен. Только частный собственник жилого помещения имеет законное право пользования и распоряжения имуществом.

Итак, сначала надо спросить человека, сдает вам квартиру, представить документ, способный подтвердить его законное право на собственность, к примеру договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о собственника.Если владелец единственный, то он и подписывает договор. От имени владельца сдать квартиру вправе и доверенное лицо, естественно, его полномочия обязательно должны быть удостоверены нотариально. Если собственников несколько, то положение осложняется. Собственник, обладающий только долей квартиры не может сдать в аренду ее полностью без согласия других владельцев квартиры. Под договором аренды квартир должны поставить подпись все владельцы квартиры, а если среди них есть несовершеннолетние дети, то их полномочные представители - родители.

---

Если удовлетворить личное присутствие всех владельцев не представляется возможным, один из них должен представить нотариальную доверенность на свое имя или согласие от других владельцев, опять же, оформленное нотариально. Самое важное - договор аренды квартиры, подписанный человеком на это не уполномоченным, юридически недействителен. Если у лица, сдает в аренду не имеется необходимых документов, лучше отказаться от найма такого объекта, иначе именно арендатор может столкнуться с целым рядом проблем. Этот документ обязательно должен включать: полное описание помещения - адрес, количество комнат; список арендаторов - паспортные данные этих людей; информацию об оплате коммунальных услуг; сроки действия договора; сведения о хозяевах квартиры; стоимость арендной платы; условия расторжения договора.

Глава 2 Изменение и расторжение договора найма жилого помещения

2.1 Раздел жилого помещения как основание изменения договора социального найма

С.Я. Сорокина указывает, что основания изменения договора найма жилого помещения перечислены в ст. 82 Жи­лищного кодекса Российской Федерации (да­лее - ЖК РФ). К основаниям изменения дого­вора социального найма относятся также все­ление в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ); из­менение предмета договора при переустрой­стве и перепланировке (ст. 25 ЖК РФ), прове­дении капитального ремонта (ч. 4 ст. 88 ЖК РФ) или предоставлении освободившихся жи­лых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК). Кроме того, изменение договора социального найма, как и любого гражданско-правового договора, возможно в случаях, пре­дусмотренных ст. 450, 451 ГК РФ.

Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что под измене­нием отношений владения и пользования жилым помещением государственного и му­ниципального жилищного фонда понимается такая стадия его развития, на которой изме­няется его содержание, субъектный состав, предмет либо то и другое одновременно.

Из ЖК РФ исключено основание изме­нения договора социального найма жилого помещения, которое предусматривалось в ст. 86 ЖК РСФСР. Согласно этой норме со­вершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдель­ного договора, если в соответствии с прихо­дящейся на его долю жилой площадью, либо с учетом состоявшегося соглашения ему могло быть выделено удовлетворяющее тре­бованиям жилое помещение. Очевидно, эта позиция законодателя направлена на сокра­щение числа коммунальных квартир, а также на оптимизацию получения наймодателем платы за жилое помещение. Таким образом, в настоящее время невозможен так называе­мый раздел жилого помещения или раздел финансово-лицевого счета. Между тем, «пра­во на раздел жилого помещения нередко вы­ступало в роли действенного рычага, которое способствовало беспрепятственному осуще­ствлению жилищных прав по взаимному со­гласию всех членов семьи».

---

Невозможность раздела жилого помеще­ния порождает проблемы для граждан - чле­нов семьи нанимателя, особенно в тех случаях, когда между ними складываются неприязнен­ные отношения. Неоднократные обращения граждан в Конституционный суд Российской Федерации с просьбой признать противоречащими Конституции РФ ст. 82 и 83 ЖК РФ не увенчались успехом. Конституционный суд Российской Федерации отказал в принятии к рассмотрению жалоб с одинаковой формули­ровкой: Конституция Российской Федерации не устанавливает какие-либо основания и ус­ловия приобретения права пользования жилы­ми помещениями - это прерогатива законода­теля, который в пределах предоставленных ему полномочий вправе изменить правовое регулирование пользования жилым помеще­нием по договору социального найма, что не может расцениваться как нарушение консти­туционных прав и свобод заявителей.

В литературе критикуется позиция за­конодателя, исключившего раздел жилой площади как основание для изменения дого­вора социального найма. Некоторыми ав­торами предлагаются пути применения пра­вил о разделе жилой площади. Со ссыл­кой на практику Пермского областного суда В.Е. Юрченко полагает, что если договор социального найма заключен до 1 марта 2005 г., то стороны вправе реализовать свои права, вытекающие из ранее заключенного договора, в том числе и те, которые были предоставлены ЖК РСФСР.

С подобным толкованием принципа дей­ствия закона во времени, вряд ли можно со­гласиться. Жилищные отношения носят для­щийся характер. Согласно ст. 5 Вводного за­кона к ЖК РФ к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после вве­дения его в действие, за исключением случа­ев, предусмотренных данным законом. По­этому право на изменение договора, осущест­вляемое после введения в действие ЖК РФ, должно регулироваться нормами ЖК РФ.

Вместе с тем, обоснованными представ­ляются другие предложения автора в пользу возможности изменения договора социаль­ного найма путем заключения отдельных до­говоров с проживающими в жилом помеще­нии. Аргументируя свои доводы, автор ссы­лается на конституционные положения, за­крепляющие недопустимость поворота к худшему; на ст. 450, 451 ГК РФ, допускаю­щие возможность изменения договора найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении дого­вора другой стороной, а также в иных случа­ях, предусмотренных ГК РФ, другими зако­нами или договором; на ст. 10 ЖК РФ, со­гласно которой жилищные права и обязанно­сти возникают не только из оснований, пря­мо предусмотренных Жилищным кодексом, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотре­ны такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порож­дают жилищные права и обязанности; на ст. 11 ЖК РФ, называющую изменение жи­лищного правоотношения одним из способов защиты жилищных прав.

---

Кроме того, правовую неопределенность в регулировании указанных отношений пред­лагается устранить путем дополнения Ввод­ного закона к ЖК РФ нормой о применении прежнего порядка изменения договора соци­ального найма, заключенного до 1 марта 2005 г.

Судебная практика по вопросу измене­ния договора социального найма путем раз­дела жилой площади противоречива. Так, в Обзоре кассационной и надзорной практики судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда за первое полу­годие 2005 г. со ссылкой на ст. 16 и 62 ЖК РФ отмечается, что изолированная комната в квартире может быть предметом договора социального найма. К договору социального найма жилого помещения при отсутствии специальных норм возможно по аналогии закона применить положения ст. 450, 451 ГК РФ, предусматривающих возможность изме­нения договора в связи с существенным на­рушением договора другой стороной, суще­ственным изменением обстоятельств.

Понятия «существенное нарушение до­говора», «существенное изменение обстоя­тельств» являются оценочными, поэтому в числе таких обстоятельств можно рассматри­вать и невозможность совместного прожива­ния в связи с расторжением брака, кон­фликтными отношениями между членами семьи нанимателя [14, с. 138].

Таким образом, изолированная комната в квартире может быть предметом отдельного договора социального найма, а дееспособные члены семьи нанимателя и бывшие члены его семьи, наделенные равными с нанимателем правами, вправе требовать заключения с ними отдельного договора жилищного найма в от­ношении изолированного жилого помещения. При этом удовлетворение требований дееспособных членов семьи нанимателя и бывших членов его семьи о заключении отдельных договоров жилищного найма возможно в ис­ключительных случаях, учитывая все заслу­живающие внимания обстоятельства.

Подобные рассуждения находят свое подтверждение в законодательстве и науч­ных воззрениях. Так, ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, при­знавая за бывшим членом семьи нанимателя права, какие имеет наниматель и члены его семьи, определяет его самостоятельную от­ветственность по обязательствам, вытекаю­щим из соответствующего договора соци­ального найма. Эти обязательства, очевидно, заключаются в своевременном внесении пла­ты за жилое помещение и коммунальные ус­луги. В конструкции солидарной ответствен­ности дееспособных членов семьи нанимате­ля по обязательствам, вытекающим из дого­вора социального найма, появляется само­стоятельная ответственность (обязательство) бывшего члена семьи нанимателя.

---