Файл: Договорные конструкции (Раздел жилого помещения как основание изменения договора социального найма).pdf

Введение

Актуальность темы. Жизнь не стоит на месте, и какими бы сильными не были финансовые потрясения последнего времени, людям, как и прежде, надо где-то жить. Поэтому рынок арендованного жилья все также активен. Но надо понимать, если в какой-либо сфере нашей жизни происходит деловая активность, то она всегда должна быть подвергнута нормативно-правовому регулированию.

Перед подписанием договора обязательно проверьте, имеет право наймодавца обладать помещением (попроси акт собственности или доверенность от владельца), указанием предмета найма (подробное описание помещения с указанием его адреса и площади). Очень важно, как можно точно указать, в каком состоянии передается нанимателю помещение, которое имеет оборудование (отопление, вода, электричество, телефонная линия, доступ к Интернету), есть мебель, и т.д. Поэтому во время передачи помещения обязательно составляется и подписывается сторонами Протокол, в котором будут указаны состояние счетчиков, оборудование помещения, уровень износа оборудования и устройств, находящихся в помещении. Такой протокол будет основой проверки состояния помещения при его сдаче, по окончании договора. Указанием способа пользования помещением (жилые цели Нанимателя, с целью размещения фирмы и т. д.) указанием срока выдачи помещения или срока передачи ключей от помещения (это может наступить во время подписания договора или в другой срок). Если в договоре нет условий относительно срока выдачи помещения, наймодатель должен выдать его немедленно по требованию Нанимателя, указанием срока, на который заключается договор (на определенный срок, напр. в месяцах или с указанием конкретной даты, или на неопределенный срок) указанием величины квартплаты, срока и способа платежа.

Краткосрочный договор, заключенный с посторонними лицами – это такая разновидность договора, которая используется как скрытая форма коммерческой аренды или найма. Во время заключения такого договора плата взимается вперед за весь срок. Срок действия такого соглашения может быть от 3-х до 6-ти месяцев, по истечении этого срока договор перезаключается.

При заключении договора аренды или коммерческого найма нужно стать на учет в налоговой инспекции и уплачивать налоги. А вот во время заключении договора безвозмездного пользования жилым помещением не надо отчитываться перед государством, но любые юридические последствия (кроме платы за наем, к примеру, ущерб и др.) у сторон возникнут в таком, же объеме, как и во время заключения стандартного договора аренды. Такие договора применяются часто в больших мегаполисах и оформляются обычно в нотариальной форме (в законе прямых указаний на это нет) и какой-либо регистрации не подлежат (учетной или государственной).

---

Степень разработанности темы курсового исследования. Путем сопоставления видов договоров найма жи­лого помещения выявляются отличия в их правовом регулировании, и определяется место в системе юридических фактов, порождающих право на жилое помещение. Особое внимание уделяется новеллам жилищного законодательства и проблемам в правоприменительной деятельности при осуществлении гражданами права пользования жилыми помещениями по договорам найма, а также предлагаются адекватные пути их решения.

Объектом исследования являются общественные отношения в жилищной сфере и их изменения, происходящие в условиях перехода к рынку.

Предмет исследования составляет договор социального найма жилого помещения как одного из способов реализации конституционного права на жилище, его роль и значение в условиях становления рыночной экономики, отношения, предшествующие его заключению, а также возникающие в силу договора социального найма.

Цели и задачи исследования. Цель настоящей работы заключается в том, чтобы показать значение договора найма, рассмотреть сформулированные и обоснованные подходы к выработке жилищной политики России как социально-правового государства. Задачи, определенные для достижения намеченной выше цели:

- понятие договора найма жилого помещения; - предмет и объект договорной конструкции; - субъекты договора найма; - заключение и расторжение договора найма; - особенности договора найма отличающие данное соглашение от сходных гражданско-правовых конструкций; заключение.

Гипотеза – договор найма является продолжением не только правовой, но и социальной политики государства. Это обосновывается тем, что в правовом социальном государстве основополагающим принципом является ответственность государства перед личностью. В жилищной сфере одним из важных инструментов решения этой задачи является предоставление жилья по договору социального найма.

Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания - диалектический, системный, социологический, так и вытекающие из общих частно-научные методы - метод сравнительного правоведения, исторический, структурно-функциональный, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический.

Значимость исследования заключается в том, что в работе проанализированы общие и специальные теоретические основы договора найма жилого помещения, а также его роль и значение.

---

Теоретическая основа базируется на трудах нижеупомянутых авторов цивилистов: - А.В. Небабин, С.А. Иорданова, С.Я. Сорокина, Н.Ю. Шлюндт, Н.В. Дулатова, Ф.В. Цомартова, Н.Н. Долбаева.

Нормативно-правовая база: - Конституция РФ, Гражданский и Гражданско-процессуальный кодекс, федеральные законы.

Структура работы: - введение, две тематические главы, заключение, глоссарий, список использованных источников, приложения.

Глава 1 Вводная гражданско-правовая информация по договору найма жилого помещения

1.1 Понятие договора найма жилого помещения

В данный момент соглашение о имущественном найме иначе говоря – договор аренды в сфере предпринимательства выполняет роль социального регулятора, который работает с позиции согласительно добровольной основы. При непременно следует учитывать, что в рамках состоявшегося нормативно-правового поля государство не осталось на ролях естественного монополиста в деле обеспечения правового порядка. В таком случае появляется прослойка лиц (юридических и/или физических) вводящих в социальную сферу на основе договорных конструкций упорядоченность. Такая возможность представляется наиболее удобной, так как не вводит в действие массивный и отягощенный административно-бюрократическими процедурами государственный аппарат.

В силу того, что возросла роль в значительной степени лиц физического и юридического типа занимающих нишу, направленную на установление порядка в сфере общественных и деловых правоотношений через договорные конструкции возникла потребность в их позиционировании в рамках гражданско-правового регулирования, т.к. любой регулятор любых отношений должен быть как минимум оформлен как субъект, не говоря о определении границ его прав, свобод и санкционирования действий.

С позиции научного рационализма стремящегося к тому, чтобы дать определение любому явлению, данная попытка есть ни что иное как проникновение в содержание общественного правоотношения. В силу именно такой особенности с позиции методологии права потребно уделить особое внимание термину договор как обобщающее понятие и термину договор найма жилого помещения (договор аренды) как частного явления.

---

Как обычно это принято в науке гражданского права соглашение о найме исследуется в одной группе вместе с юридическими фактами и теорией правоотношений. Такой подход практикуют следующие цивилисты: М.М. Агарков и О.С. Иоффе. Пунктом пересечения этих теорий является договор, точнее его определение как видовой типологии юридических фактов, когда основной субъект в виде юридического и/или физического лица дает старт неким процессам с целью установления ожидаемых правоотношений.

С позиции некоторых ученых цивилистов были высказаны некоторые сомнения по поводу правоты данного постулата. Они указали, что договор не преследует лишь только деяния в рамках закона направленные на оформление правоотношений. С точки зрения Н.Ю. Шлюндта получается, что договор, обрамляя некие отношения, с позиции принципа правомерности становится хранителем и организующим содержательным элементом всех сколь-нибудь правовых отношений, превращаясь, в конце концов, в форму охватывающую договор.

По мнению С.Ф. Кечекьяна мы имеем дело и вовсе не просто с договором, а с нечто большим, выходящего за рамки обычного понимания, что есть договор. Иными словами, автор имел в виду, что договор выполняет две функции: 1. благодаря нему появляются, изменяются и прекращаются правоотношения; 2. договор в силу инициирования норм не по отдельности, а в совокупности хоть и в определенной очередности выступает неким правовым «миксером»,

Тех же взглядов придерживается и аналитик цивилист Н.Г. Александров: он указывал в своей работе, что сжатие института договора, в том числе найма до понимания его всего лишь как договора ошибочно, следует рассматривать его более обширно хотя бы с позиции теории права. Т.к. видно, что он не только регулирует правоотношения, но и образует некое подобие источника права со всеми вытекающими последствиями.

По общему мнению, наиболее оптимальная позиция занята Р.О. Халфиной: договор, являясь пусковым элементом правоотношений (возникновение, изменение, прекращение) не только их инициирует (начинает) но и определяет их форму и содержание, дополнительно воздействует прямо или косвенно на поведение субъектов, предопределяя границы возможного и допустимого. Также углубившись в содержание договорных правоотношений, автор указала, что кроме координации волеизъявления двух и более лиц (сторон) следует ввести пункт предусматривающий укоренение нормы о включении всех прав и обязанностей. Только в таком случае имущественный наем (договор об аренде) – это согласованные двумя сторонами на взаимной основе интересы, которые характеризуются тем, что они объективированы во внешнюю среду, значимые правовые действия арендодателя и арендатора, направленность которых аккумулируется в области достижения желаемого результата [16, с. 61].

---

Подметим, что искомый результат правового характера, становясь нужным фактором арендных правоотношений в форме договора, обладает обязательным условием – реализация прав и обязанностей субъектов, вовлеченных в деятельность. По этой же проторенной «правовой дороге» пошел и аналитик цивилист А.М. Гатин, результатом деятельности которого явилось новое определение договора.

Итак, по мнению упомянутого автора договор:

- внешне объективное, согласованное на основе принципа свободы волеизъявления, охраняемые и дозволяемые нормативно-правовым регулированием целевое стремление субъектов гражданского права выполнить встречные фактические и/или правовые действия, направленные на выполнение своих потребностей.

Бесспорно фраза А.М. Гатина о том, что договорная конструкция результатом которой являются некие фактические и/или юридические действия дает пищу для размышлений относительно того, к чему, т.е. к каким результатам приводит ее выполнение.

На основе имеющегося материала обратим внимание, арендные правоотношения имеющие место в договоре найма жилого помещения без всяких кривотолков указывают, что совокупные права и обязанности субъектов вовлеченных в процесс имеют неодинаковое количественное наполнение. Такое положение дел не соответствует принципу равноправия, который будучи предметом гражданского права, а оно само по себе диспозитивно, должно нести в себе правовые ноты императивности. Как показывает практика, только узаконенное равноправие сторон, дает возможность получить искомый результат, минуя нарушение законодательства и договоренностей сторон.

Общее понимание создавшейся ситуации не входит в противоречие с работами В.В. Витрянского и М.И. Брагинского, однако они считают, что существует немаловажная деталь, в упомянутом выше случае мы сталкиваемся уже не с договором сделкой, а с договором правоотношением.

Следует задаться вопросом, в чем объективная и субъективная причина происходящего. На возникший вопрос можно ответить, только используя динамику структуры договора имущественного найма. Если быть ближе к сути, то речь идет о перечне условий являющиеся важным фактором исполнимости договора найма (аренды) жилого помещения.

Таким образом, приходим к выводу, что тема более чем актуальна. При исследовании (в процессе) термина сущность договорных (соглашательских) условий договора найма в аналитической литературе, как правило, ссылаются на то, что пункты, сведенные в перечень, становятся фиксаторами, через которые концентрируются права и обязанности. Однако такое определение не в состоянии сформулировать значимость функционального типа относительно арендных правоотношений вообще и договора в частности. Также в число недостатков следует внести и то, что аренда не выявляет в своем содержании правоотношение, инициирующее его прекращение, изменение или возникновение. К слову сказать, именно в лице условий предусматривающихся в договоре найма (аренды) проявляются императивы неотвратимые в своем действии на субъектов соглашения.

---